ザ・パークハウス川越フロント　予定価格と間取り　タワーに負けない好立地と商品力

今回ご紹介するのはザ・パークハウス川越フロントです！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：44.51㎡～80.62㎡（戸別宅配ボックス0.31㎡含む）
総戸数：192戸（募集対象外住戸42戸含む）
規模：19階建て
交通：東武東上線・JR川越線「川越」駅徒歩2分　西武新宿線「本川越」駅徒歩13分
所在地：埼玉県川越市脇田本町
竣工予定：2027年1月中旬
引き渡し予定：2027年3月下旬

駐車場：86台［平置1台、機械式84台、身障者用1台］他、EV充電スペース1台
自転車置場：218台
バイク置場：5台

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス川越フロント公式HP

JR川越線(埼京線直通)と東武東上線の川越駅西口からペデストリアンデッキを経由して信号なしの徒歩2分、そのペデストリアンデッキを降りてすぐですから徒歩分数表記以上に快適な道のりです。(階段だけでなくエレベーターもあります)

西口側となればザ・パークハウス川越タワーの供給が記憶に新しく、さすがにそちらよりかは駅から離れますが(部屋までの距離はあまり変わらないですがエントランスまでの話)その代わり線路からしっかりと離れるため『超駅近立地の割には落ち着いた環境』というのは今作ならではのストロングポイントになってくるでしょう。

もちろんタワー販売時と同じく『川越なら東口側でしょ～』という方も少なくないでしょうけども、西口側も2014年にペデストリアンデッキの整備、2015年には商業施設のウニクス川越と大ホールや庁舎機能のウェスタ川越、2020年には商業施設やホテル、行政機能が入るU_PLACE（ユープレイス）とそれに合わせてデッキ延伸がなされるなどこの10年くらいで大きく変化しており『昔のイメージや価値観しかもたない方の意見は参考にならない』街並みとなっています。

日常の買い物としてはウニクス川越(ヤオコー等)、ルミネ(成城石井)、川越アトレ(YASUNO等)、マイン(東武ストア等)がすぐ近くにあり、その他クレアモールのまるひろ(明治屋等)、東田町のベルク、脇田新町交差点のロヂャース、旭町のいなげやなども徒歩もしくは自転車で行き来できる距離ですから選択肢は充実しています。

パークホームズ川越新富町アドーアのイトーヨーカドーは昨年閉店済み(跡地未定)、西武本川越ペペも2026年1月に営業終了を予定しているなど新しい商業施設ができた分の入れ替わり的なものはありますが川越らしく利便性高いものになっています。

通学校は川越タワーと同じく仙波小学校で徒歩10分、城南中学校で徒歩15分です。

建設地は南と北が接道した正方形の整った土地形状、従前は駐車場がありました。(真横のモデルルームは建設地に含まれません)

地権者住戸が42戸ありますが元々住宅があったわけではないためその多くが賃貸として運用されるものと思われます。

主開口部のボリュームゾーンは南東向き、一部南西向きと北東向きです。

南東側は駅前通りに面してはいますが駅がどんつきになる道ですからトラックがバンバン通るわけではなく駅徒歩2分にしては音ネックはあまりありません。向かいに交番があるだけでなく白バイによる歩行者妨害チェックも厳しい道ですから安心感もあります。

向かいのU_PLACEまで離隔がとれているため低層階でも日当たりが良く、上層階になればホテル部分も超えるため視界抜けもしてきます。(U_PLACEの高さは約50m、今作の高さは約58m)

南西側に関しては川越第一生命ビルディングの壁が正面に来るため味気ない眺望になってしまいます。今作の敷地内で離隔をとるがゆえに南東側の棟の自己日影の影響も大きいです…ただ、同じ南西向きでも北寄りになると斜め方向だけでなく正面方向もある程度視界抜けするため『選べる内は北寄り』を選びたいところです。

もっと言えば『選べる内は南東向き』でしょう。(それゆえ南西向きは第一期では供給しない予定)

北東向きは日本生命ビルが正面に被るため視界抜けは難しいですが苦しさはありませんが将来的にモデルルームがあるブロックが開発されると眺望が大きく変わるリスクを抱えることになります。

とはいえモデルルーム後ろの戸建は建て替えたばかりですし、売却するなら今作と同時開発しているでしょうからしばらくはそのままかと思います。

エントランスアプローチは接道からすぐに建物になってしまうものの風除室を奥まらせて両サイドを景石＆植栽とすることで夜でも雰囲気が良さそうですね。人通りは多いですが送迎バス乗り場よりも少し駅寄りになるため並んでいる人たちはあまり気にならないかと思います。

エントランスホールは二層吹き抜けのラウンジと一体型になっているため戸数なりのゆとりを感じることができますし、大窓から坪庭(スポットガーデン)と外周部の植栽を自然と望める動線としてくれているのも良いですね。

背中側の駐車場には車寄せとサブエントランスを設けてくれています。車寄せは完全屋根ありのため雨の日などはとくに重宝することでしょう。(車寄せはあっても屋根がない物件も多い)

外観デザインに関しては基壇部と頭頂部は横ライン、基壇部より上は縦ラインを強調、さらに基壇部で角度をつけているのが特徴的でカッコ良いですね。

壁面に関してもコントラストを意識したリズミカルなデザインとなっているなど駅やU_PLACEのデッキから自然と目立つ建物らしく目を引くものとしてくれています。(存在自体が広告となる)

共用施設はラウンジ隣のパーティールームのみで戸数の割にシンプルです。

スタディルームなどがあってもおかしくない総戸数ではありますが、エントランスを出れば目の前や駅にカフェ等がこれでもかとありますから管理費を抑えることを優先してくれているのはむしろ好印象でした。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

A　1LDK　44.51㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越フロント公式HP

4階　3700万円～3999万円　坪単価274万円～坪単価297万円
9階　4000万円～4299万円　坪単価297万円～坪単価319万円

B　2LDK　55.43㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越フロント公式HP

4階　5000万円～5299万円　坪単価298万円～坪単価316万円
13階　5700万円～5999万円　坪単価339万円～坪単価357万円
17階　6000万円～6299万円　坪単価357万円～坪単価375万円
19階　6300万円～6699万円　坪単価375万円～坪単価399万円

C　2LDK　62.30㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越フロント公式HP

今期供給予定なし

D　2LDK　62.30㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越フロント公式HP

今期供給予定なし

E　2LDK　63.62㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越フロント公式HP

今期供給予定なし

F1・F2　3LDK　67.48㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越フロント公式HP

4階　6000万円～6299万円　坪単価293万円～坪単価308万円
9階　6300万円～6699万円　坪単価308万円～坪単価328万円
13階　6700万円～6999万円　坪単価328万円～坪単価342万円
17階　7000万円～7299万円　坪単価342万円～坪単価357万円
19階　7300万円～7699万円　坪単価357万円～坪単価377万円

G1　3LDK　70.30㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越フロント公式HP

今期供給予定なし

H1・H2・H3　3LDK　70.30㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越フロント公式HP

9階　6700万円～6999万円　坪単価315万円～坪単価329万円
13階　7000万円～7299万円　坪単価329万円～坪単価343万円
19階　7300万円～7699万円　坪単価343万円～坪単価362万円

I1・I2　3LDK　70.33㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越フロント公式HP

今期供給予定なし

J1・J2　3LDK　71.32㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越フロント公式HP

4階　6300万円～6699万円　坪単価292万円～坪単価309万円
13階　7000万円～7299万円　坪単価324万円～坪単価338万円
17階　7300万円～7699万円　坪単価338万円～坪単価356万円

K　3LDK　71.71㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越フロント公式HP

今期供給予定なし

L　3LDK　75.95㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越フロント公式HP

9階　7700万円～7999万円　坪単価335万円～坪単価348万円
13階　8000万円～8299万円　坪単価348万円～坪単価361万円
17階　9000万円～9299万円　坪単価391万円～坪単価404万円

M　3LDK　80.62㎡

画像出典：ザ・パークハウス川越フロント公式HP

9階　8300万円～8699万円　坪単価340万円～坪単価356万円
13階　8700万円～8999万円　坪単価356万円～坪単価369万円
17階　9000万円～9299万円　坪単価369万円～坪単価381万円

平均坪単価は325万円前後になりそうでしょうか。

田の字間取りが多いですが専有面積調整(買える価格に抑えるために部屋を狭くする)はされておらず1LDKも2LDKもですが今の時代にしてはゆとりを感じることができます。

リビングの窓面が2.5枚で連窓サッシ、さらにウォールドアを完全開放できるプランが多いため3LDKを購入して広々2LDKとして暮らしても満足度高いことでしょう。

1LDKはワイドスパンで行燈部屋なし、廊下が短いためリビング10畳とファミリータイプクラスの広さを確保できています。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、オープンキッチン、浴室ダウンライト、ミストサウナ、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなど単価帯からするとしっかりしたものになっています。悪い意味での長谷工感はほぼありません。(トイレ収納がザ・長谷工感あり気になった程度)

タワーと異なり各階ごみ置場はないものの各戸玄関前に宅配ボックスがあるのは今どきで嬉しいですね。ゼッチ基準も満たしていますし、インターネットが最大10Gbpsであるのは在宅勤務が多い方にとっても心強いことでしょう。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は部屋によりますがボリュームゾーンとしては2500mmです。

周辺相場を確認しましょう！

■アクエス川越イストワール

2004年築　川越駅徒歩3分

新築時の坪単価約140万円
現在の坪単価約160万円

動き一例

約74㎡
新築時3000万円台
中古時3400万円台

■ザ・パークハウス川越タワー

2023年築　川越駅徒歩1分

新築時の坪単価約335万円
現在の坪単価約380万円

動き一例

約74㎡
新築時6900万円台
中古時8300万円台

■クリオレジダンス川越

2025年築　川越駅徒歩5分

新築時の坪単価約340万円
新築販売中

上記相場からザ・パークハウス川越フロントが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

H1　3LDK　70.30㎡　9階　6700万円～6999万円　→　5980万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

賃料相場も確認しましょう！

■ザ・パークハウス川越タワー

2LDK　59㎡台　低層階　月額20万円

3LDK　65㎡台　中層階　月額23万円

■レ・ジェイドタイムズコア川越

3LDK　62㎡台　中層階　月額16万円

■パークホームズ川越ザレジデンス

3LDK　69㎡台　上層階　月額21万円

上記賃料を参考に想定賃料を出してみたところ利回り4％前後の部屋が多いため『買ったほうがお得』が成り立ちそうです。

駐車場は建物下に身障者優先含めて平置きが2台、残りが屋外機械式で設置率約44％です。

川越タワーは設置率約33％で空きなしですが44％あると借りれる可能性はだいぶ高くなりそうですね。

チェーンゲートはナンバープレート認識型のため大変便利です。

サイズ感は確認中とのことですがタワーパーキングではないため大きな車に乗っている方だと止められない区画もありそうです。

駐輪場は屋内で設置率約113％、1世帯で2台借りたい方は注意が必要です。

管理費は未定でしたが㎡単価月額232円程度で調整中とのことでした。外廊下ですがディスポーザーはありますから抑えられている方ですね。第三者管理の業務費込なのも嬉しいところです。

エレベーターは2基(分速120m)、3基あっても違和感ない総戸数ではありますが正方形の乗り降りしやすいエレベーター(1基は非常用兼で17人乗り)のためストレスは感じにくいでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■アクエス川越イストワール　総戸数71戸　管理費㎡単価月額約138円

■ザ・パークハウス川越タワー　総戸数173戸　管理費㎡単価月額約396円

■クリオレジダンス川越　総戸数99戸　管理費㎡単価月額約265円

【住むレーション】

［東武東上線］

川越　7:53発
ふじみ野　7:58着
志木　8:05着
朝霞台　8:08着
朝霞　8:11着
和光市　8:14着
成増　8:18着
池袋　8:30着

［TJライナー］※座席指定料金470円

川越　8:18発
ふじみ野　8:23着
池袋　8:49着

［埼京線・川越線］

川越　7:36発(始発)
南古谷　7:41着
指扇　7:46着
西大宮　7:49着
日進　7:53着
大宮　7:58着
武蔵浦和　8:05着
赤羽　8:15着
十条　8:18着
板橋　8:21着
池袋　8:24着
新宿　8:30着
渋谷　8:35着
恵比寿　8:38着
大崎　8:42着

川越　7:36発
西川越　7:39着
的場　7:43着
笠幡　7:49着
武蔵高萩　7:53着
高麗川　8:02着
東飯能　8:14着
金子　8:20着
箱根ヶ崎　8:25着
東福生　8:29着
拝島　8:33着
小宮　8:43着
北八王子　8:47着
八王子　8:54着

［西武新宿線］※特急券600円

本川越　7:27発(始発)
南大塚　7:30着
新狭山　7:33着
狭山市　7:36着
入曽　7:39着
新所沢　7:43着
航空公園　7:46着
所沢　7:48着
東村山　7:52着
久米川　7:55着
小平　7:57着
花小金井　8:01着
田無　8:04着
上石神井　8:13着
鷺ノ宮　8:20着
高田馬場　8:31着
西武新宿　8:34着

［特急小江戸］

本川越　7:34発(始発)
狭山市　7:41着
所沢　7:51着
東村山　7:56着
高田馬場　8:26着
西武新宿　8:29着

［空港リムジンバス］

本川越駅　4:20発
川越駅西口　4:25発
羽田空港第2ターミナル着　5:30着
羽田空港第1ターミナル着　5:35着
羽田空港第3ターミナル着　5:45着

都心までの距離はありますが埼京線の始発、TJライナー、西武新宿線の特急などを利用しての快適移動も可能です。

関越道の川越ICまでは2キロほどのため高速道路アクセスも良好、圏央道も駆使して多方面へのお出かけを楽しむことができます。

【総評】

これはいいですね～！！

川越タワーを購入した方はもちろんハッピーですが今作から検討する方も『あ～タワー買っておけば良かったなぁ～』とはなりにくい立地＆商品力、そして価格となっています。

川越タワーで需要を刈り取った後ですし、周辺の新築マンションも売れ行きが良いとは言えない状況(郊外の新築マンションは販売が苦しい時代。売れているのは一部の人気マンションだけの話。)ですから『慎重な値付け』となっています。

今後も新築マンションの新規供給が続くエリアですから『ゆっくり販売で高値追及』というよりかは『現実路線の価格で郊外にしてはスピード感ある販売(竣工前完売を目指す)』という考え方なのかもしれないですね。

もちろん川越となれば都心までの距離があり、中広域検討だとしても対象になりやすいかと言えばそうではないでしょう。