ドレッセタワー新綱島　価格は？！　建設地を見てきました！

今回ご紹介するのはドレッセタワー新綱島です！

［物件概要］

売主：東急
設計：東急設計コンサルタント
施工：東急建設
価格：未定
専有面積：44.88㎡～113.45㎡（一部住戸にトランクルーム(専有部)面積1.12㎡～1.55㎡含む）
総戸数：252戸(非分譲住戸73戸含む)他、店舗(区画未定)、事務所(区画未定)、公益施設1区画
規模：地上29階地下2階建て
交通：東急東横線「綱島」駅徒歩3分　東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分
所在地：横浜市港北区綱島東一丁目
竣工予定：2023年10月下旬

駐車場：South棟（住宅）機械式駐車場72台、平置1台（来客用）
駐輪場：South棟（住宅）298台（内、サイクルポート4区画・シェアサイクル10台）
ミニバイク置場：7台

地図はこちらです↓

画像出典：ドレッセタワー新綱島公式HP

いや～注目されている方も多いのではないでしょうか。私も注目している一人ではあるのですが価格が怖くてテンション上がらずでなかなか記事化できませんでした。苦笑

モデルルーム案内会開始前の参考になれば幸いでございます。

まず、今回の大きな、とても大きなポイントとなるのがただの再開発事業ではないということです。区画整理して街を一変させる再開発というだけでも不動産として鉄板なわけですが鉄道新線、そして新駅が絡む事業となります。

鉄道新線とは東急新横浜線。運行ダイヤは発表されていませんが都心方面は目黒線を経由して大手町や六本木一丁目、もしくは本線を経由して渋谷、西方面は新横浜や海老名などへ向かうこととなります。日吉から都心方面は現在ある線路を使うことになりますが新綱島駅付近は線路も駅も新設されることとなります。

画像出典：東急公式HP

東横線の綱島駅と東急新横浜線の新綱島駅は別々の場所となります。東神奈川駅と京急東神奈川駅のようにデッキで繋げる計画もあるようですが同一ホームで東横線と新横浜線の電車を利用できる日吉駅や武蔵小杉駅と比べてしまうと不便であることはたしかです。ただ、完全なる新駅だからこそ今回のように駅の開業に合わせて地下通路経由で駅直結のタワマンが建設できた(既存の鉄道駅に直結するタワマンも数多くありますが同時期というのは珍しい)とプラスに考えることもできます。

再開発事業ですからタワーマンションだけができるわけではありません。

低層棟と高層棟にわかれており

［低層North棟］

地下2階　新綱島駅接続
1階～3階　商業施設
4階～5階　港北区区民文化センター(約400人収容可能なホール等)

［高層South棟］

地下1階　ステーションエントランス
1階　グランドエントランス
2階　商業施設
3階～29階　住宅

となります。

商業施設としてはスーパーマーケット等も入るでしょうし、バスやタクシーの乗降場整備など駅周辺のインフラも整備されますからドレッセタワー新綱島を購入しない周辺住民の方にとってもプラスが多い開発となります。

高さ100m未満(99.90m)の29階建てとタワーマンションとしては背が低いものの高さ制限の厳しい港北区内としては一番背の高い建物(マンション)となります。

公式HPの地図はぱっと見土地形状が綺麗っぽいものの実際にはリビオ綱島をまとめきれなかった(もともと別の開発地区で綺麗になった場所ですから交渉していないかもですね)のか一部へこんでいます。

外観デザインとしては低層棟とくっついていますし、エリア内では背が高いですから目立つもののこれといったおめかしはなさそうですね。ガラス手摺が波打つように配されているのは素敵ですがバルコニー隣戸境の隔て板が低いですし、てっぺんも単調です。

将来的に隣地等で再開発もあるでしょうけどもこれだけ駅に近く、さらに直結というのは今後の出物では難しいですから後発を待つメリットは薄いでしょう。

間取りに関しては一部6mスパンの住戸もありますが基本的には8m～10mのスパンとしているのは良いですね。ただ、リビングの窓面の豊かさがないのは気になりました。武蔵小杉と違いタワマンが乱立しないことがウリとなります。昼夜問わずカーテンいらずの住戸も多いことでしょう。それなのに窓面が豊かでないというのはちょっともったいないですよね。せめてサッシ高には期待したいですがどうでしょうか。

公表されている室内の設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、TOTOのお掃除浴槽、スマートホームに対応しておりスマートスピーカーと家電コントローラーが実装されます。

内廊下、各階ごみ置き場、制振構造とタワマンらしいものとなっています。

共用施設としては21階に眺望を楽しみながらワークスペースとしても活用できるスカイラウンジ、3階にゲストルームが2部屋、2階に貸し切り可能なコモンラウンジが設けられます。

エレベーターは非常用含めて4基(ごみ回収時はおそらく3基)で全階停止と思われます。そうだとすれば4基運用で1基あたり63戸、29階建てですから違和感ないでしょう。(改札階までダイレクトではなさそう？)

周辺相場を確認しましょう！

［綱島駅］

・ブリリア綱島idステーションフロント　2005年築　綱島駅徒歩1分　新築時の坪単価約225万円　現在の坪単価約265万円

・ブリリアパークサイド綱島　2006年築　綱島駅徒歩2分　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約240万円

・リビオ綱島　2007年築　綱島駅徒歩2分　新築時の坪単価約235万円　現在の坪単価約275万円

・ブランズ綱島　2017年築　綱島駅徒歩1分　新築時の坪単価約350万円　直近売り出し事例なし

［沿線(新横浜線直通想定)タワーマンション］

・ドレッセ目黒インプレスタワー　2004年築　目黒駅徒歩5分　新築時の坪単価約250万円　現在の坪単価約400万円

・ナビューレ横浜タワーレジデンス　2007年築　横浜駅徒歩5分　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約530万円

・エクラスタワー武蔵小杉(東京急行電鉄＆東急不動産)　2013年築　武蔵小杉駅徒歩1分(直結)　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約345万円

・ブランズタワーみなとみらい　2017年築　みなとみらい駅徒歩2分　新築時の坪単価約420万円　現在の坪単価約435万円

・グレーシアタワー二俣川　2018年築　二俣川駅徒歩2分(直結)　新築時の坪単価約275万円　現在の坪単価約310万円

・パークシティ武蔵小山ザタワー　2019年築　武蔵小山駅徒歩1分　新築時の坪単価約465万円　現在の坪単価約520万円

・ザ・タワー横浜北仲　2020年築　馬車道駅徒歩1分(直結)　新築時の坪単価約395万円　現在の坪単価約540万円

［東京急行電鉄(現在の東急)主幹事タワーマンション］

・二子玉川ライズタワー＆レジデンス(東京急行電鉄＆東急不動産)　2010年築　二子玉川駅徒歩6分　新築時の坪単価約365万円　現在の坪単価約490万円

上記相場からドレッセタワー新綱島の販売価格を予想すると

坪単価400万円　70㎡＝約8500万円

となります。

あくまで予想のため参考までにお願いいたします。

坪単価350万円だと大抽選会になってしまいますし、坪単価375万円でも広域検討の方は十分入ってきます。坪単価400万円を超えてくると地元需要が主となりやすくなりますからそのラインで攻めてくるのでは？と。

広域検討の方からすれば坪単価400万円出すならそれより1割ほどお安いのに利便性も高い武蔵小杉のほうがとっつきやすいでしょう。広域検討の方ほど川崎と横浜に大きな壁はないですからね。ただ、横浜の方は川崎へ出たくないという考えであることも多く、「坪単価400万円出すなら武蔵小杉でいいじゃん」ではなく「坪単価400万円出しても横浜」なのです。

今回の販売対象住戸は179戸ですから横浜にこだわる富裕層で十分売れてしまう戸数とも考えられます。

広域検討の方も検討しやすくなる坪単価375万円前後なのか、広域検討の方が「いやいやそれなら武蔵小杉にしますわ」となり地元(地縁)需要メインとなる坪単価400万円超えとなるのか、予定価格の発表が楽しみです！！

もしも坪単価350万円とかだと大パニックになりそうですがどうなるか(笑)

今回は東急不動産ではなく東急(旧東京急行電鉄)のマンションと言うのも地元民からすればよりウケが良さそうですね！

【住むレーション】

［東横線(みなとみらい線・副都心線直通)］

綱島　7:55発
菊名　7:58着
横浜　8:05着
みなとみらい　8:09着
馬車道　8:11着
日本大通り　8:12着
元町・中華街　8:15着

綱島　8:06発
日吉　8:09着
武蔵小杉　8:13着
多摩川　8:16着
田園調布　8:18着
自由が丘　8:20着
学芸大学　8:24着
中目黒　8:29着
渋谷　8:33着
新宿三丁目　8:39着

※新綱島駅から横浜駅方面への電車はありません
※綱島駅から新横浜駅方面への電車はありません

日常の買い物としては直結の商業施設だけでなく駅周辺の商店街、東急ストアやイトーヨーカドー、その他おっ母さんやアピタテラス、少し足を延ばしてトレッサ横浜など選択肢豊富です。

通学校は綱島小学校で徒歩8分、樽町中学校(他選択可)で徒歩19分です。綱島公園や綱島市民の森も近いですし、鶴見川もすぐそば(それゆえハザードマップでは色がつく)ですから子育てファミリーにも魅力が大きいでしょう。

東急新横浜線と相鉄新横浜線の開業は2022年度下期を予定、ドレッセタワー新綱島の入居は2024年1月下旬を予定しています。

窓面はちょいと気になりますね。立地やブランド力、街の開発に鉄道新線開通などなど最高潮に興奮しますし、外観デザインもシンプルとはいえ完成したら目立つわけで無問題。価格だっていくら高くてもOK(怖いけど)。でもこのマンションって長く住む方が多いと思うのですよね。もう二度と出ないような条件が揃っていますし、その街を愛する方が長く住むマンションとなるはずです。それなら窓面はもっと豊かにしてあげるべきだったかと。公開されていない間取りの窓面が豊かだと良いのですが。これが東急の本気だと思うと悲しくなりますね。「立地が良いから売れるっしょ！」ということなのでしょうか。(全体のスパンはあるため行燈部屋は少なめです)

※コスギのタワマン等と比べて窓面が少ないという話ではなく、この立地でせっかくのオール東急ならそこもこだわってくれたら嬉しかったなぁ～という話です。最終的には価格とのトータルバランですからそこが少しでも反映されていると良いですね。

※窓面が売れ行きに影響することはほぼないでしょう。千葉県最高層のスカイグランドタワーが外廊下で悲しかったですがそれでも売れるようにエリアによって枝葉の部分となる、ならないがあります。(検討者は価格との総合判断となるため)

更新記事　→　ドレッセタワー新綱島　予定価格と間取り　価格は予想通りだが管理費は…

動画もご覧ください！

■ドレッセタワー新綱島　建設地周辺レポート