今回ご紹介するのは晴海フラッグのSUN VILLAGEです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル　三菱地所レジデンス　野村不動産　住友不動産　住友商事　東急不動産　東京建物　NTT都市開発　日鉄興和不動産　大和ハウス工業

設計：三菱地所設計　前田建設工業
施工：前田建設工業

街区管理会社：三菱地所コミュニティ

予定価格：4900万円台～22900万円台
予定最多販売価格帯：6400万円台
専有面積：61.06㎡～116.58㎡
総戸数：1089戸(A棟102戸、B棟277戸、C棟236戸、D棟130戸、E棟150戸、F棟194戸)
規模：地上14階地下1階建(A棟・D棟)地上18階地下1階建(E棟・F棟)地上16階地下1階建(C棟)地上14階地下1階建(B棟)
交通：都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B・E棟)・20分(F棟)・21分(A棟)
所在地：東京都中央区晴海五丁目
建物竣工予定：2022年秋
入居予定：2023年3月下旬

駐車場：530台(機械式406台、タワーパーキング100台、車椅子使用者用6台、来客用12台、荷捌き用6台　※第二工区分31台含む。月額使用料:未定)　 他に管理用4台、ゴミ収集用6台、カーシェアEV用3台、カーシェアFCV用1台、カーシェアPHV用1台、 EV充電兼メンテナンススペース6台
自転車置場：1643台(ラック式1629台、平置14台)、シェアサイクル44台
バイク置場：95台(第二工区分37台含む)

地図はこちらです↓

画像出典：HARUMI FLAG公式HP

いよいよ三菱地所レジデンスの区画、SUN VILLAGEが案内開始となりました！

・商業施設に近い
・マルチモビリティステーション（BRT等の発着場所）に近い
・都心ビュー住戸多め（あくまで現状ですが東京タワーが見える住戸も多い）

上記が他街区と比べた時のわかりやすい魅力です。

・消防署に近い棟がある
・専有面積が狭め

上記は他街区と比べた時のわかりやすいデメリットとなります。

消防署に関しては船が主とはいえ一般的な消防車などもありますから急なサイレン音はあることでしょう。急に鳴り出すとヒヤッとしますよね。また、A棟とB棟の一部、階数で言えば8階くらいまでは被ってきますから部屋選びの際に注意が必要です。また、こちらの消防署は屋上にヘリポートがありますから抜けてくる9階を買っても逆にヘリコプターとこんにちは（目線というより音がきつそうですね）になることも注意が必要です。（ヘリポートの使用頻度が高いとは考えにくいですが）

専有面積に関してはあくまで晴海フラッグ内では狭い住戸が多いというだけで、昨今の60㎡3LDKが郊外でも当たり前～みたいなものよりはゆとりがあります。60㎡ほどを求めていた方からすれば魅力が大きいでしょう。シングル、ディンクス需要だけでなく、本人たちは80㎡くらいを買うんだけどもどちらかの両親にも引っ越ししてもらう際にそこまで広さはいらないよ～戸建て売却資金で買える範囲で～という近居組からしても60㎡というのは手が出しやすいですよね。購入街区をお互い違うものとすれば利用できる共用施設も増えますから一石二鳥です。

田舎の戸建てよりも将来的に資産として残りやすいですからいつか両親が旅立つ際にも親側からしても子側からしても「ありがとう～」とwinwinになるのではないでしょうか。このようなパターンでも超絶大規模ですからほどよい距離になるため近居すぎてストレスというのも少ないかと。

まぁ賃貸棟もあるので無理に買う必要もないとは思いますが親のための住宅ローンもあるため「自分たちの住まい」と「親のための住まい」の両方を同時に借り入れることも可能ですのでそれを使うのも手かと思います。当然ながら親向けローンで買って他人に貸すのはNGですのでご注意ください。

さて、今回の価格設定ですが・・・より眺望代を付けるなどメリハリがしっかりしていました。

例えばですがF棟の85.26㎡の住戸を見てみると

・13階　8000万円台
・17階　9600万円台

とたった数階でこれだけの価格差を付けています。

これは斜め向かいのA棟が14階建てのため15階以上だとやや眺望が抜けてきてレインボービューだけでなく都心ビューも楽しめるようになるためです。

5B83Bタイプなんかもそうですね。

・5階　7300万円台　←消防署より背が低い位置
・9階　8700万円台　←消防署より背が高い位置

前回私が申し込んだ（64倍で落選・・・）住戸は同じようにやや抜ける階なのに価格が盛られていなかったため超絶怒涛の倍率となったわけですが、今回はそのような倍率が付かない（偏らない）ようにメリハリを付けてきています。無駄に倍率が付いても営業さんたち大変ですからね・・・。マンションテンバイヤーからしたら残念ではありますが売り手としては正しい判断でしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※100万円単位
※画像出典公式HP

街区位置図　画像出典：HARUMI FLAG公式HP

SUN VILLAGE住戸配置図　画像出典：HARUMI FLAG公式HP　

［A棟］

5A86Bタイプ　3LDK　86.58㎡

5階　9500万円台　坪単価362万円
9階　9700万円台　坪単価370万円
13階　9900万円台　坪単価378万円

5A97タイプ　4LDK　97.79㎡

5階　10800万円台　坪単価365万円
9階　10800万円台　坪単価365万円
13階　10900万円台　坪単価368万円

5A106Aタイプ　4LDK　106.54㎡

5階　13100万円台　坪単価406万円
9階　13200万円台　坪単価409万円

5A106Bタイプ　3LDK　106.54㎡

5階　10700万円台　坪単価332万円
9階　11800万円台　坪単価366万円

5A116Rタイプ　4LDK　116.58㎡

14階　22900万円台　坪単価649万円

維持費（月額㎡単価）・・・管理費：約307円　修繕積立金：約135円

［B棟］

5B61Bタイプ　2LDK　61.18㎡

2階　4900万円台　坪単価264万円
9階　5100万円台　坪単価275万円
13階　5200万円台　坪単価281万円

5B65Bタイプ　2LDK　65.84㎡

5階　5300万円台　坪単価266万円
9階　5400万円台　坪単価271万円
13階　5500万円台　坪単価276万円

5B72Dタイプ　3LDK　72.88㎡

2階　5700万円台　坪単価258万円
5階　5800万円台　坪単価263万円
9階　5900万円台　坪単価267万円
13階　6000万円台　坪単価272万円

5B72Eタイプ　3LDK　72.88㎡

2階　5700万円台　坪単価258万円
5階　5800万円台　坪単価263万円
9階　5900万円台　坪単価267万円

5B79Cタイプ　3LDK　79.17㎡

5階　5900万円台　坪単価246万円
9階　6100万円台　坪単価254万円
13階　6200万円台　坪単価258万円

5B79Eタイプ　3LDK　79.17㎡

5階　6100万円　坪単価254万円
9階　6200万円台　坪単価258万円
13階　6300万円台　坪単価263万円

5B83Aタイプ　3LDK　83.50㎡

5階　6400万円　坪単価253万円
9階　6500万円台　坪単価257万円
13階　6600万円台　坪単価261万円

5B83Bタイプ　3LDK　83.84㎡

5階　7300万円台　坪単価287万円
9階　8700万円台　坪単価343万円
13階　9000万円台　坪単価354万円

5B89タイプ　4LDK　89.91㎡

5階　7100万円台　坪単価261万円
9階　7300万円台　坪単価268万円
13階　7300万円台　坪単価268万円

5B92Rタイプ　3LDK　92.52㎡

14階　10800万円台　坪単価385万円

5B106ARタイプ　4LDK　106.57㎡

14階　12700万円台　坪単価394万円

5B106BRタイプ　4LDK　106.57㎡

14階　12600万円台　坪単価390万円

5B113Rタイプ　4LDK　113.82㎡

14階　13800万円台　坪単価400万円

維持費（月額㎡単価）・・・管理費：約301円　修繕積立金：約148円

［C棟］

5C61Aタイプ　2LDK　61.18㎡

5階　5100万円台　坪単価275万円
9階　5200万円台　坪単価281万円
13階　5300万円台　坪単価286万円

5C62Bタイプ　2LDK　62.39㎡

5階　5200万円台　坪単価275万円
9階　5200万円台　坪単価275万円
13階　5300万円台　坪単価280万円

5C72Aタイプ　3LDK　72.88㎡

5階　5900万円台　坪単価267万円
9階　6000万円台　坪単価272万円
13階　6100万円台　坪単価276万円

5C72Bタイプ　3LDK　72.88㎡

5階　5800万円台　坪単価263万円
9階　5900万円台　坪単価267万円
13階　6000万円台　坪単価272万円

5C80Bタイプ　3LDK　80.15㎡

5階　6600万円台　坪単価272万円
9階　6700万円台　坪単価276万円
13階　6800万円台　坪単価280万円

5C91Aタイプ　4LDK　91.16㎡　

5階　7200万円台　坪単価261万円
9階　7200万円台　坪単価261万円
13階　7300万円台　坪単価264万円

5C92Rタイプ　3LDK　92.78㎡

16階　11300万円台　坪単価402万円

5C100BRタイプ　4LDK　100.13㎡

16階　15000万円台　坪単価495万円

5C106Rタイプ　4LDK　106.57㎡

16階　13000万円台　坪単価403万円

維持費（月額㎡単価）・・・管理費：約310円　修繕積立金：約167円

［D棟］

5D61Bタイプ　2LDK　61.06㎡

5階　5400万円台　坪単価292万円
9階　5500万円台　坪単価297万円
13階　5600万円台　坪単価303万円

5D64タイプ　2LDK　64.18㎡

5階　5700万円台　坪単価293万円
9階　5800万円台　坪単価298万円
13階　5900万円台　坪単価303万円

5D78タイプ　3LDK　78.22㎡

5階　6600万円台　坪単価278万円
9階　6700万円台　坪単価283万円
13階　6800万円台　坪単価287万円

5D85タイプ　4LDK　85.09㎡

5階　7200万円台　坪単価279万円
9階　7200万円台　坪単価279万円
13階　7300万円台　坪単価283万円

維持費（月額㎡単価）・・・管理費：約363円　修繕積立金：約156円

［F棟］

5F63タイプ　2LDK　63.51㎡

5階　5600万円台　坪単価291万円
9階　5700万円台　坪単価296万円
13階　5800万円台　坪単価301万円
17階　5900万円台　坪単価307万円

5F73Aaタイプ　3LDK　73.58㎡

9階　6200万円台　坪単価278万円
13階　6300万円　坪単価283万円
17階　6400万円　坪単価287万円

5F83ARタイプ　3LDK　83.50㎡

18階　8100万円台　坪単価320万円

5F83Aタイプ　3LDK　83.50㎡

5階　6700万円台　坪単価265万円
9階　6800万円台　坪単価269万円
13階　6900万円台　坪単価273万円
17階　7000万円台　坪単価277万円

5F83BRタイプ　3LDK　83.50㎡

17階　8100万円台　坪単価320万円

5F85タイプ　3LDK　85.26㎡

5階　7800万円台　坪単価302万円
9階　7900万円台　坪単価306万円
13階　8000万円台　坪単価310万円
17階　9600万円台　坪単価372万円

5F92タイプ　3LDK　92.19㎡

5階　9800万円台　坪単価351万円
9階　9900万円台　坪単価355万円
13階　9900万円台　坪単価355万円
17階　10900万円台　坪単価390万円

維持費（月額㎡単価）・・・管理費：約304円　修繕積立金：約146円

PLAN　INDEX

～共用施設～

A棟・・・会議室(多目的)：1階　

B棟・・・ゲストルーム×2：1階　スポーツバー(ゴルフシミュレーター、ビリヤード台あり)　オープンエアテラス併設のパーティルーム：14階　

C棟・・・ゲストルーム：1階　キッチンスタジオ：1階

D棟・・・シアタールーム(ピアノあり)：1階

E棟・・・コンシェルジュカウンター

F棟・・・カフェラウンジ：1階

タワー棟・・・コミュニティルーム：1階　喫煙所：1階　キッズルーム：2階　ビューラウンジ：48階　ゲストルーム×2：48階

他街区との相互利用可、SUN VILLAGE専用に分かれます。

一例・・・スポーツバー、カフェラウンジ相互利用可(他街区の方も利用できる)　オープンエアテラス併設のパーティルーム相互利用不可(他街区の方は利用できない)

相互利用不可と言っても他街区に知り合いさえいれば実質利用できる(他街区の知り合いと同時利用は大前提として)わけで、晴海フラッグに住んだら如何に仲間を増やせるかで楽しめるレベルが変わってきそうです(笑)お子様がいる家庭だと自然とできそうですよね！

B棟はスポーツバーを抱えるので良くも悪くも賑やかな棟になりそうではあります。

管理形態としては三菱地所レジデンス主体の街区ですから三菱地所コミュニティが管理会社となり、タワー棟とE棟に防災センターを設けて24時間有人管理となります。常に4名体制ですから手厚いものとなっています。(8時～20時は管理員1名含む、清掃員は別)

～住戸階のエレベーター～

A棟・・・2基　1基あたり51戸

B棟・・・3基＋1基(非常用兼、3基とは離れた場所にある)　1基あたり約70戸

C棟・・・2基＋1基(非常用兼、2基とは離れた場所にある)　1基あたり約79戸

D棟・・・2基　1基あたり65戸

E棟・・・3基　1基あたり50戸

F棟・・・3基　1基あたり65戸

D棟は戸数が少なく、内廊下ということもあり維持費は他の棟より高めです。各階にエアコン完備かは確認してもらっています。

B棟とC棟は外廊下ですがエレベーターホールの左右正面部分が吹き抜けとなっており眺望を楽しむことができます。階数によっては植栽もありますからただの外廊下ではありません。

B棟、C棟は北向きと南向きの間にタワーパーキングありB棟46台、C棟54台のため待ち時間は少なめとなるでしょう。　

駐車場の参考記事→住んでから気が付いたこと①　各階ごみ置き場・エレベーター・駐車場編(スムログに飛びます)

北向き眺望は豊海町再開発の影響を受けますがいずれにせよ夜景は綺麗でしょう。現状では斜め方向に東京タワーも見えてきます。

予算は抑えたいけどレインボービューが欲しい方は5F85タイプは狙い目感ありますね。坪単価300万円ほどでレインボービューはお得感あります。事故の件を気にしないならではありますが。

画像出典：東京都

斜めっている部分のためC棟もしくは後発タワー棟とやや被りますがD棟の5D78タイプ、85.09㎡は窓面豊かで人気がでそうです。

これは今までもお伝えしてきたところですが維持費も高めのため利回りで見ると魅力には欠けますが850戸以上契約となっていることはたしかですし、売れ行き動向が気がかりで買わなかった人たちも新参戦してくるであろうことを考慮すれば今回の販売期も順調に売れるのではないでしょうか。

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2 件のコメント

  • いつもブログやTwitterを拝見しております。私も昨日の同じ時間帯にハルミフラッグの見学行きました。マークXも拝見しました（笑）
    お伺いしたいのは下り天井についてです。
    紹介されていたサンビレッジの5D85が、我が家にとってもいい間取りだったのですが、廊下の真ん中にある23cm程の下り天井が気になりました。廊下の途中に下り天井のある部屋を見たことないですし、今日も行く先々でそのような建物がないか見てみたのですがなかったので、今のところイメージができていません。
    廊下の下り天井を活用する方法って何かあるものでしょうか？

    返信する

    • Y様

      マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！

      メールいたしましたのでご確認お願いいたします。

      引き続きよろしくお願いいたします。

      返信する

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