画像出典：ザ・パークハウス志村坂上公式ＨＰ
～以下、2015年5月22日更新の「モデルルーム訪問 その１６４ ザ・パークハウス志村坂上 予定価格表あり」より転載～
今回見学したのはザ・パークハウス志村坂上です！！
［物件概要］
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工：川口土木建築工業株式会社
価格：3,500万円台～7,100万円台(予定) 55.59㎡～89.24㎡
総戸数：51戸
交通：都営三田線「志村坂上」駅A1出口徒歩11分
所在地：東京都板橋区小豆沢１丁目１４番８他(地番)
建物竣工：2016年2月中旬
７階建て、総戸数５１戸、比較的小規模なマンションです。
立地・周辺環境
住友不動産の大規模マンション、スカイティアラの北側に位置します。
地図はこちらです↓
画像出典：ザ・パークハウス志村坂上公式ＨＰ
もともとは板橋区立志村第二中学校のミニグラウンド(テニスコート)があった場所です。西側は中学校のグラウンドで開放感があるため南向きと西向きでくるのかと思いきや南向きと東向きできました。志村坂上駅まではフラットな道のりなので歩きやすく、徒歩１１分の割には近く感じると思います。また赤羽行きのバス停が近くにあるので赤羽駅も日常使いできるのが魅力のひとつでもあります。通勤は三田線で、休日はＪＲ線でと使い分けできるのがいいですね！バスの本数も充実していて日中でも１時間に１５本は来ますから時刻表いらずです！
眺望
南側、東側とも戸建て住宅のため３階までは「こんにちわ」で４階から抜けてきます。南向きはスカイティアライーストの廊下面を見る形となります。東向きの上階は眺望が抜けていて赤羽方面を見る形となります。個人的には戸建やマンションと「こんにちわ」は好きではないので４階から上をおすすめします。とくに今回は３階と４階の価格差がほとんどないのであえて３階以下を選ぶ理由がない？と言えそうです。
構造・内装
・二重床、二重天井
・床スラブ２００ｍｍ～
・複層ガラス
・床暖房
・複層ガラス
・保温浴槽
・食器洗い乾燥機
・天井高２５００ｍｍ
・バルコニー側も廊下側も梁が室内に出ないアウトフレーム設計
・可動ルーバー面格子
・駐車場シャッターゲート
・バイク置き場と駐輪場が建物内のため雨の心配いらず
細かいこだわりがあってさすがは地所レジさん！と思いました。機械式駐車場メインの場合って車で帰宅したときに雨だと結構大変なんですよね。それがこちらのマンションは駐車場手前の建物下にベンチを設置してそこに荷物を置けるようになっているんです。連れがいるときなんかはそこで連れと荷物だけ下ろしてから駐車作業に入れば雨の日でも億劫でなく快適です。
自転車置き場も建物内ですから止めてそのまま建物内へ入れます。住んでから便利さを感じるところを盛り込んでいるのは設計者の愛を感じますね。豪華な共用施設と違い宣伝にならない部分にお金をかけているマンション、私は大好きです！
価格
モデルルームにて予定価格をメモしてきましたので情報を共有いたします。
おおよその平均坪単価は＠２３０です。
以前の記事でも書きましたが、ここ数年の近隣分譲マンション新築時価格はこんな感じです。
※ ＠＝平均坪単価 マンションマニア調べ
・駅徒歩８分 ヴェレーナ志村坂上ヒルズ ＠２０６ http://fanblogs.jp/mansion48/archive/241/0
・駅徒歩４分 プラウド志村坂上サンクアージュ ＠２０８
・駅徒歩３分 オーベル志村城山 ＠２２０ http://fanblogs.jp/mansion48/archive/286/0
・駅徒歩９分 プラウド志村坂上トレサージュ ＠２１７
・駅徒歩４分 ライオンズ志村坂上レジデンス ＠２２３
ザ・パークハウス志村坂上は徒歩１１分でこの中では一番駅距離があります。
しかし平均坪単価は＠２３０くらいです。
これは建築費高騰の影響でしょう。
今出ているマンションはもちろん今後出てくるマンションはもっと高くなりますからここ数年以内に買うのであればぎりぎり許容範囲ではないでしょうか？
将来売りに出したときの予想リセールですが、Ｇタイプ南向きの４階中住戸４８００万円でシミュレーションしましょう。
５年後 ３８００万円
１０年後 ３５８０万円
１５年後 ３４００万円
２０年後 ２９００万円
※周辺の中古市場の売り出し価格、成約価格を元にマンションマニアが独自に試算したものです。
建築費高騰が落ち着くと値下がった感がでてくると思いますが、それはこのマンションに限った話ではありません。
維持費 ※月額
管理費 １㎡あたり 約２０６円
修繕積立金 １㎡あたり 約１１０円
インターネット １６７４円
駐輪場 １０２台 １００円・３００円
バイク置き場 ５台 １５００円・２０００円
駐車場 １３台 １８０００円～２２０００円
共用施設
とくにありません。
総評
建築費高騰の時代に駅から徒歩１１分のマンションを買えば当然ですがリセールはあまりよくありません。
ですが、このマンションの価値はリセールではなく安定した地盤の武蔵野台地で住みやすいマンションであるということです。
共用施設などがなく、住むためにしっかりと考え抜いて設計されたマンションです。
リセールの面だけ妥協できるのであれば私はおすすめします！！
２０１５０６０８追記
正式価格が発表されました！！→http://fanblogs.jp/mansion48/archive/535/0
先日公開した【マンションマニアが選ぶ 買ってもいいマンション２０１５年６月】でも取り上げたザ・パークハウス志村坂上、いよいよ第一期の登録が始まります。タイトルで「予定価格よりも下がりました」と書きましたが、全部が全部下がったわけではなく、一部の住戸を下げて目玉住戸とした感じです。
第一期販売住戸は以下の通りです↓
Ｊタイプ
４階 ５０６８万円 ＠２３３
５階 ５１２８万円 ＠２３６
６階 ５１９８万円 ＠２３９
Ｅタイプ
３階 ４４９８万円 ＠２１９
４階 ４６０８万円 ＠２２４
５階 ４７２８万円 ＠２３０
Ｇタイプ
２階 ４３９８万円 ＠２１３
４階 ４６３８万円 ＠２２５
５階 ４７６８万円 ＠２３１
６階 ４９１８万円 ＠２３８
Ａタイプ
１階 ３５５８万円 ＠２１３
２階 ３６５８万円 ＠２１７
３階 ３７６８万円 ＠２２４
４階 ３８８８万円 ＠２３１
５階 ３９５８万円 ＠２３５
６階 ３９９８万円 ＠２３７
Ｌｒタイプ
７階 ７０６８万円 ＠２６１
Ｈタイプ １階はＨｇタイプ
１階 ４４６８万円 ＠２１２
３階 ４７３８万円 ＠２２５
４階 ４９４８万円 ＠２３５
５階 ５０５８万円 ＠２４０
Ｂタイプ
４階 ４３９８万円 ＠２１９
６階 ４５９８万円 ＠２２９
Ｃタイプ １階はＣｇタイプ
１階 ３９９８万円 ＠１９８
２階 ４２５８万円 ＠２１１
５階 ４４９８万円 ＠２２３
Ｋｒタイプ
７階 ６９７８万円 ＠２６５
Ｆタイプ
４階 ４６９８万円 ＠２２８
５１戸中２８戸を売りに出すようです。
第一期の平均坪単価はおおよそ＠２２８くらいです。
おすすめ住戸は？と聞かれると難しいですね。個人的にはＢタイプの最上階７階かＦタイプの上階なし６階の販売を待ちたいところです。もともとリセールに期待するというよりも住み心地重視で考えるべきマンションだと思っています。価格で妥協して眺望の悪い部屋を選んで数年後やっぱし・・・となるのであれば少し背伸びしても上階を選ぶべきかと思います。もともと眺望を気にしないのであれば下のほうでもいいですが。
ここ一、二年の間にこの周辺で新築マンションを買うのであればここかスカイティアラで決めておくのが無難かもしれません。パークホームズ赤羽西も仕様の割には高くなると思います。ザ・パークハウス志村坂上は無難な選択肢だと思いますよ！武蔵野台地にこだわらないのであればザ・パークハウス北赤羽が一番のおすすめです。あちらは玄関を出て約１５分後に池袋駅に着けるという好アクセスでここよりもお安いですから。
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