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画像出典:ザ・パークハウス志村坂上公式HP

~以下、2015年5月22日更新の「モデルルーム訪問 その164 ザ・パークハウス志村坂上  予定価格表あり」より転載~

今回見学したのはザ・パークハウス志村坂上です!!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス株式会社
施工:川口土木建築工業株式会社
価格:3,500万円台~7,100万円台(予定) 55.59㎡~89.24㎡
総戸数:51戸
交通:都営三田線「志村坂上」駅A1出口徒歩11分
所在地:東京都板橋区小豆沢1丁目14番8他(地番)
建物竣工:2016年2月中旬

7階建て、総戸数51戸、比較的小規模なマンションです。

立地・周辺環境

住友不動産の大規模マンション、スカイティアラの北側に位置します。

地図はこちらです↓

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画像出典:ザ・パークハウス志村坂上公式HP

もともとは板橋区立志村第二中学校のミニグラウンド(テニスコート)があった場所です。西側は中学校のグラウンドで開放感があるため南向きと西向きでくるのかと思いきや南向きと東向きできました。志村坂上駅まではフラットな道のりなので歩きやすく、徒歩11分の割には近く感じると思います。また赤羽行きのバス停が近くにあるので赤羽駅も日常使いできるのが魅力のひとつでもあります。通勤は三田線で、休日はJR線でと使い分けできるのがいいですね!バスの本数も充実していて日中でも1時間に15本は来ますから時刻表いらずです!

眺望

南側、東側とも戸建て住宅のため3階までは「こんにちわ」で4階から抜けてきます。南向きはスカイティアライーストの廊下面を見る形となります。東向きの上階は眺望が抜けていて赤羽方面を見る形となります。個人的には戸建やマンションと「こんにちわ」は好きではないので4階から上をおすすめします。とくに今回は3階と4階の価格差がほとんどないのであえて3階以下を選ぶ理由がない?と言えそうです。

構造・内装

・二重床、二重天井
・床スラブ200mm~
・複層ガラス
・床暖房
・複層ガラス
・保温浴槽
・食器洗い乾燥機
・天井高2500mm
・バルコニー側も廊下側も梁が室内に出ないアウトフレーム設計
・可動ルーバー面格子
・駐車場シャッターゲート
・バイク置き場と駐輪場が建物内のため雨の心配いらず

細かいこだわりがあってさすがは地所レジさん!と思いました。機械式駐車場メインの場合って車で帰宅したときに雨だと結構大変なんですよね。それがこちらのマンションは駐車場手前の建物下にベンチを設置してそこに荷物を置けるようになっているんです。連れがいるときなんかはそこで連れと荷物だけ下ろしてから駐車作業に入れば雨の日でも億劫でなく快適です。

自転車置き場も建物内ですから止めてそのまま建物内へ入れます。住んでから便利さを感じるところを盛り込んでいるのは設計者の愛を感じますね。豪華な共用施設と違い宣伝にならない部分にお金をかけているマンション、私は大好きです!

価格

モデルルームにて予定価格をメモしてきましたので情報を共有いたします。

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おおよその平均坪単価は@230です。

以前の記事でも書きましたが、ここ数年の近隣分譲マンション新築時価格はこんな感じです。

※ @=平均坪単価 マンションマニア調べ

・駅徒歩8分 ヴェレーナ志村坂上ヒルズ @206 http://fanblogs.jp/mansion48/archive/241/0
・駅徒歩4分 プラウド志村坂上サンクアージュ @208
・駅徒歩3分 オーベル志村城山 @220 http://fanblogs.jp/mansion48/archive/286/0
・駅徒歩9分 プラウド志村坂上トレサージュ @217
・駅徒歩4分 ライオンズ志村坂上レジデンス @223

ザ・パークハウス志村坂上は徒歩11分でこの中では一番駅距離があります。

しかし平均坪単価は@230くらいです。

これは建築費高騰の影響でしょう。

今出ているマンションはもちろん今後出てくるマンションはもっと高くなりますからここ数年以内に買うのであればぎりぎり許容範囲ではないでしょうか?

将来売りに出したときの予想リセールですが、Gタイプ南向きの4階中住戸4800万円でシミュレーションしましょう。

5年後  3800万円 

10年後 3580万円 

15年後 3400万円 

20年後 2900万円

※周辺の中古市場の売り出し価格、成約価格を元にマンションマニアが独自に試算したものです。

建築費高騰が落ち着くと値下がった感がでてくると思いますが、それはこのマンションに限った話ではありません。

維持費 ※月額

管理費 1㎡あたり 約206円
修繕積立金 1㎡あたり 約110円
インターネット 1674円
駐輪場 102台 100円・300円
バイク置き場 5台 1500円・2000円
駐車場 13台 18000円~22000円

共用施設

とくにありません。

総評

建築費高騰の時代に駅から徒歩11分のマンションを買えば当然ですがリセールはあまりよくありません。

ですが、このマンションの価値はリセールではなく安定した地盤の武蔵野台地で住みやすいマンションであるということです。

共用施設などがなく、住むためにしっかりと考え抜いて設計されたマンションです。

リセールの面だけ妥協できるのであれば私はおすすめします!!

20150608追記

正式価格が発表されました!!→http://fanblogs.jp/mansion48/archive/535/0

先日公開した【マンションマニアが選ぶ 買ってもいいマンション2015年6月】でも取り上げたザ・パークハウス志村坂上、いよいよ第一期の登録が始まります。タイトルで「予定価格よりも下がりました」と書きましたが、全部が全部下がったわけではなく、一部の住戸を下げて目玉住戸とした感じです。

第一期販売住戸は以下の通りです↓

Jタイプ

4階  5068万円 @233
5階  5128万円 @236
6階  5198万円 @239

Eタイプ

3階  4498万円 @219
4階  4608万円 @224
5階  4728万円 @230

Gタイプ

2階  4398万円 @213
4階  4638万円 @225
5階  4768万円 @231
6階  4918万円 @238

Aタイプ

1階  3558万円 @213
2階  3658万円 @217
3階  3768万円 @224
4階  3888万円 @231
5階  3958万円 @235
6階  3998万円 @237

Lrタイプ

7階  7068万円 @261

Hタイプ 1階はHgタイプ

1階  4468万円 @212
3階  4738万円 @225
4階  4948万円 @235
5階  5058万円 @240

Bタイプ

4階  4398万円 @219
6階  4598万円 @229

Cタイプ 1階はCgタイプ

1階  3998万円 @198
2階  4258万円 @211
5階  4498万円 @223

Krタイプ

7階  6978万円 @265

Fタイプ

4階  4698万円 @228

51戸中28戸を売りに出すようです。

第一期の平均坪単価はおおよそ@228くらいです。

おすすめ住戸は?と聞かれると難しいですね。個人的にはBタイプの最上階7階かFタイプの上階なし6階の販売を待ちたいところです。もともとリセールに期待するというよりも住み心地重視で考えるべきマンションだと思っています。価格で妥協して眺望の悪い部屋を選んで数年後やっぱし・・・となるのであれば少し背伸びしても上階を選ぶべきかと思います。もともと眺望を気にしないのであれば下のほうでもいいですが。

ここ一、二年の間にこの周辺で新築マンションを買うのであればここかスカイティアラで決めておくのが無難かもしれません。パークホームズ赤羽西も仕様の割には高くなると思います。ザ・パークハウス志村坂上は無難な選択肢だと思いますよ!武蔵野台地にこだわらないのであればザ・パークハウス北赤羽が一番のおすすめです。あちらは玄関を出て約15分後に池袋駅に着けるという好アクセスでここよりもお安いですから。


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