今回ご紹介するのは幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンスです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 野村不動産 三菱地所レジデンス 伊藤忠都市開発 東方地所 富士見地所 袖ヶ浦興業
施工:熊谷組
価格:未定
専有面積:58.97㎡~104.35㎡
総戸数:503戸→変更後497戸(タワー棟448戸 レジデンス棟49戸)
規模:地上37階建(タワー棟) 地上8階建(レジデンス棟)
交通:JR京葉線「海浜幕張」駅徒歩15分
所在地:千葉県千葉市美浜区若葉3丁目
竣工予定:平成30年12月中旬
入居予定:平成31年3月下旬

駐車場:362台
駐輪場:1006台
バイク置場:25台

地図はこちらです↓

画像出典:幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス公式HP

総計画戸数4000戸超の大規模プロジェクトということで注目を集める幕張ベイパークのモデルルームを見学してきました。

今後開発される街区を含めると販売活動自体は10年以上かかると思われますから今後何度も取り上げることになります。今回は1棟目のクロスタワー&レジデンスについてです。

販売開始は2017年11月下旬とのことですが、単刀直入に申し上げて第一期で購入される方は「勇者」と呼んでいいくらいの勇気がある方です。もちろん第一期購入者はすでに海浜幕張エリアに住まわれていて街を気に入っている方が多くなると思われますが、海浜幕張を知らない方が第一期を購入される場合、相当な勇気が必要となります。まさに勇者です。

その理由としては

・本当に4000戸超も建設されるのか、途中で頓挫しないのか
・競合となる津田沼プレミアタワープロジェクトの詳細発表が間に合わないかもしれない
・現地を見ても当然ながら何もないと言える街並ですから不安になる

などなどです。

まず4000戸超も本当に開発されるのかという部分についてですが、この点は99.9%心配ないと言えるでしょう。私が思う限りは各社この事業でものすごい黒字を出そうとはしていません。「新しい街を造ろう」というのが第一にあり、それを完成させることにより企業価値を高めるという狙いもあるはずです。

これは同じ千葉県の柏の葉キャンパスと似ていますね。時間をかけて街を造りあげる。その「実績」こそが会社にとっての利益、価値ということです。ですから売れる売れない関係なく途中で「ごめんね~。やっぱ無理です~。や~めた。」なんてことはあり得ないでしょう。もしそんなことが起これば企業価値、信頼性を大きく失うことになります。グローバル企業であれば尚更ですね。ですから何がなんでも完成させるということは間違いないと思っていいでしょう。

次に津田沼プレミアタワープロジェクトの詳細発表が待てないということですが、これはたしかに辛いですね。おそらくですが坪単価290万円近くになるのではないかなぁ~とは思うので幕張ベイパークとの価格差はけっこうなものになると思いますが気になることはたしかです。

現地を見て何もない状態、駅徒歩15分超のタワマンということでネット等でのネガティブ意見などなど不安は大きいですね。ただいつもお話していますがみんなが住みたいな~良い街だな~と思い始めたときには住宅価格が上がっていることが多く、結局は最初の方に購入した方が金銭的にも得をするというパターンばかりですね。

実際に身近な例としては海浜幕張の打瀬エリアですね。ザ幕張ベイフロント タワー&レジデンスの完成をもってひとまず今後の新築マンション供給がなくなったいわゆる完成した街です。同マンションは海浜幕張駅徒歩21分という駅遠でありながらも新築時よりも1割ほど値上がりしています。それは街が完成して住みたいな~と思う人が増えたのにも関わらず新規供給がなくなったことで需要と供給のバランスが良い意味で崩れているからです。同マンションに限らず打瀬エリアのマンションは人気ですね。

幕張ベイパークでも同じ現象が10年、15年後くらいに起こる可能性があるというわけです。となれば幕張ベイパークの1棟目を購入した方はどうなるか・・・言わずもがなですね。

画像出典:幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス公式HP

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

【タワー棟】

96Aタイプ 96.95㎡ 北西角

9階 6400万円台 坪単価218万円
13階 6800万円台 坪単価232万円

96Atタイプ 97.77㎡ 北西角

画像出典:幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス公式HP

22階 7100万円台 坪単価242万円
31階 7400万円台 坪単価252万円

84Ntタイプ 85.7㎡ 西向き

22階 6100万円台 坪単価241万円
31階 6400万円台 坪単価247万円

75Dタイプ 75.50㎡ 西向き

5階 4400万円台 坪単価192万円
9階 4800万円台 坪単価210万円
13階 5200万円台 坪単価228万円

75Dtタイプ 76.32㎡ 西向き

画像出典:幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス公式HP

22階 5500万円台 坪単価238万円
31階 5700万円台 坪単価246万円

91Eタイプ 91.47㎡ 南西角

5階 5700万円台 坪単価205万円
9階 6000万円台 坪単価216万円
13階 6300万円台 坪単価227万円

106Ptタイプ 107.59㎡ 南西角

画像出典:幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス公式HP

22階 7700万円台 坪単価236万円
31階 8300万円台 坪単価254万円

75G(´)タイプ 75.56㎡ 南向き

画像出典:幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス公式HP

5階 4700万円台 坪単価205万円
9階 4900万円台 坪単価214万円
13階 5000万円台 坪単価218万円

81Rtタイプ 82.32㎡ 南向き

画像出典:幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス公式HP

22階 5400万円台 坪単価216万円
31階 5700万円台 坪単価228万円

86Hタイプ 86.43㎡ 南東角

5階 5200万円台 坪単価198万円
9階 5300万円台 坪単価202万円
13階 5400万円台 坪単価206万円

91Stタイプ 91.97㎡ 南東角

22階 6100万円台 坪単価218万円
31階 6300万円台 坪単価226万円

70Jタイプ 70.44㎡ 東向き

画像出典:幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス公式HP

9階 4200万円台 坪単価197万円
13階 4300万円台 坪単価201万円

70Ttタイプ 71.35㎡ 東向き

22階 4500万円台 坪単価208万円
31階 4700万円台 坪単価217万円

61Kタイプ 61.56㎡ 東向き

画像出典:幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス公式HP

9階 3600万円台 坪単価193万円
13階 3700万円台 坪単価198万円

【レジデンス棟】

90FFタイプ 90.81㎡ 南東角

画像出典:幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス公式HP

5階 5800万円台 坪単価210万円

全体としては坪単価220万円くらいになりそうですね。1棟目にしてはそこそこ強気です。

ただ幸いなことに郊外タワマンとしては仕様は高めでしたので納得の価格です。これで仕様が低かったらお話になりませんでしたが仕様高めのため安心しました。

・ディスポーザー
・食洗機
・床暖房
・可動式ルーバー面格子
・天井高2600mm
・浴室天井高2200mm←これは珍しい!(タワー棟)
・玄関電子錠
・玄関前カメラ付きインターホン

・食配ステーション各階設置(タワー棟)
・各階ごみ置き場(タワー棟)
・19階以上はトランクルーム付き
・各戸ルーター設置済み

・免震構造

・自走式駐車場リングシャッターゲート
・電動レンタサイクル

・24時間有人管理
・コンシェルジュサービス

共用施設はロビーラウンジ、キッズルーム、コミュニティルーム、ゲストルーム、スカイビューラウンジがあり、レジデンス棟の方も使えます。ただし今後開発されていく棟との相互利用はありません。

敷地内に一般の方も利用できるコンビニが入りますが何が入るのか。開発エリアにスーパーマーケットを誘致しており、そこがイオン系ならミニストップでしょうか。いずれにしても近くにスーパーマーケット、コンビニができるのはとても便利ですね。

管理費などの維持費は未定でした。


モデルルームの目の前にある飲食店にて木製の模型が飾られています!

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

セントラルパーク・ウエストシータワー 2001年築 駅徒歩8分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約150万円

上記相場から考えられる幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンスの将来価値としては

75G(´)タイプ 75.56㎡ 13階 5000万円台(新築時) → 3500万円(築15年時)

75G(´)タイプ 75.56㎡ 13階 4500万円台(新築時) → 3500万円(築15年時)

※75G(´)タイプ 75.56㎡ 13階 5000万円台→4500万円台に変更あり

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

売主のシェア率ですが

・三井不動産レジデンシャル 37%
・野村不動産 25%
・三菱地所レジデンス 25% 
・伊藤忠都市開発 10%
・東方地所 1%
・富士見地所 1%
・袖ヶ浦興業 1%

となっています。

【住むレーション】

[京葉線]

海浜幕張 8:08発
新木場 8:41着
東京 8:51着

[武蔵野線]

海浜幕張 8:11発
新三郷 8:46着
越谷レイクタウン 8:53着

海浜幕張駅は始発電車の設定も多く、日中では毎時3本ほどが海浜幕張駅始発となります。東京方面から京葉線に乗車する際も海浜幕張駅行きが多く出ていますから京葉線内でも運行本数が充実している駅となります。

海浜幕張若葉地区に新たな動き 京成バスが新路線系統新設「海54」「海55」

【総評】

打瀬エリア同様に普通の言葉は似あわない街になりそうですね。

まず同エリアを知らない方には打瀬エリアに住まう方の表情を見ていただきたいです。自分の街が好きだからか活き活きとして輝いているように見えます。いろいろな街を訪れていますがこれってなかなか感じることが少ないのです。

~街が成長して住まう方の生活価値が上がる。そしてそれが資産価値にも繋がる。資産価値は高まるけど気に入って住んでいる街だから余程のことがないと引っ越さない。でも住みたいと思う人は増える。需要と供給のバランスが良い意味で崩れる。~

この可能性はありますね。

とはいえ駅距離があるのは事実。資産性だけを考えれば津田沼プレミアタワープロジェクトなどの駅近、唯一無二のランドマークマンションを購入したほうがいいでしょう。

海浜幕張エリアを知らない方で幕張ベイパークを検討される方は

「この街と一緒に成長していきたい」と心の底から思えるか

がポイントになってくるでしょう。

今後も記事化していきますのでご期待ください!

更新記事→幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス 予定価格と間取り その2

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