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今回ご紹介するのはプライム東神奈川です！
［物件概要］第一期販売戸数22戸
売主：京浜急行電鉄
設計：松尾工務店一級建築士事務所
建築デザイン監修：インタープラン・デザインセンター
施工：松尾工務店
価格：5250万円～12590万円
専有面積：39.5㎡～82.62㎡
総戸数：59戸
規模：6階建て
交通：京急本線「京急東神奈川」駅徒歩5分 JR京浜東北線・横浜線「東神奈川」駅徒歩6分 東急東横線「反町」駅徒歩12分
所在地：神奈川県横浜市神奈川区神奈川本町
竣工予定：2026年2月下旬
引き渡し予定：2026年3月下旬
駐車場：7台（平置き）月額30000円～35000円
自転車置場：62台（平置き：6台・2段ラック式：56台）月額500円～1000円
バイク置場：2台 月額8000円
管理費：月額14380円～30070円
修繕積立金：月額7110円～14870円
地図はこちらです↓
画像出典：プライム東神奈川公式HP
売主は赤い弾丸でお馴染みの京浜急行電鉄、その京急線の京急東神奈川駅とJR京浜東北線・横浜線の東神奈川駅から徒歩5～6分、線路と第一京浜の間となるため駅に近い割には静かめな住環境です。
今後同社にて出てくるサカタのタネガーデンセンター横浜跡地のマンションが第一京浜と線路が目の前であるように東神奈川エリアのマンションは音ネックを抱えることが多いです。
もちろん第一京浜を超えて今後開発が楽しみな東高島駅(貨物駅)側へ行けばプラウド東神奈川やコットンハーバーなど静かな住環境にオーションビューも味わえるマンションも点在していますが今作を好む方からすれば『駅から遠すぎて無理です…』となるでしょうから今作の駅距離と住環境のバランスの良さは輝いて見えますね。
ライバル物件としては今作よりかは音ネックが大きいもののかなり駅に近くなるプラウド横浜東神奈川フロントとなるでしょう。
ただ、プラウド横浜東神奈川フロントの価格や借地代などがしっかりと確定しておらず、販売もプラウドのほうが後ろになってしまうため今時点では『先にプライムを買うかプラウドを待つか』という選択しかできない状況です。(惜しくも同時供給にはならなかった)
日常の買い物は第一京浜沿いのまいばす(以前ローソンがあったところ)が徒歩2分、駅直結のCIAL PLAT(成城石井等)が徒歩6分、駅反対側のマルエツが徒歩8分、同じく駅反対側のイオンスタイルが徒歩10分、起伏は伴いますが東横線の反町駅へも徒歩12分であることからトップパルケも徒歩10分であるなど選択肢は充実しています。
また、横浜ベイクォーター辺りまでであれば徒歩15分ですから散歩がてら横浜駅方面とも行き来できる距離ではあります。
通学校は幸ケ谷小学校で徒歩7分、栗田谷中学校で徒歩16分、反町公園や幸ケ谷公園など小中規模の公園が点在しているなど静かめな住環境も相まって子育てファミリーウケが良いことでしょう。
ハザードマップで色がつくため水害面を気にされる方には検討が難しい物件です。
建設地は三方角地で主開口部は北西、南西、南東の設定です。従前もマンション(横浜ハイケアレジデンス)がありました。
北西側は地区センター、南西側はマンションとザ・こんにちは、南東側はウィーカーズ(旧ビッグモーター)があるため上階を除くと視界抜けはしませんが接道しているため方角毎の日照は得られます。
接道からすぐに風除室にはなるもののアプローチ周りは植栽豊かですし、逆コの字配棟を活かして中央のエレベーター付近に中庭を設けてくれているのも雰囲気良さそうですね。
外観デザインに関してもガラスと石状素材を組み合わせることで落ち着いた印象ながらも重厚感もあるものとなっており、それを駐輪場のオートドア部分など建物から少し離れるところまで手を加えてくれているなどどこから見ても分譲マンションらしさを感じられるものになっていますね。
三方角地を活かしてしっかりと歩車分離されているため安全面はもちろんのこと、間口が広いですから竣工してみると総戸数以上の存在感ある建物になることでしょう。(総戸数59戸ながらも建築デザイン監修にインタープラン・デザインセンターを起用しているだけある)
共用施設としては個室ワークスペースが3部屋設けられています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
［北西向き A棟］
A1 2LDK 47.79㎡
画像出典：プライム東神奈川公式HP
3階 6290万円 坪単価435万円
Bタイプ 1LDK 39.50㎡
2階 5250万円 坪単価439万円
3階 5290万円 坪単価442万円
4階 5590万円 坪単価467万円
［南西向き B棟］
D2タイプ 2LDK 53.50㎡
1階 6390万円 坪単価394万円
5階 7290万円 坪単価450万円
D3 2LDK 53.50㎡
画像出典：プライム東神奈川公式HP
Eタイプ 2LDK 56.00㎡
1階 6790万円 坪単価400万円
2階 6990万円 坪単価412万円
3階 7190万円 坪単価424万円
4階 7290万円 坪単価430万円
5階 7590万円 坪単価448万円
6階 7890万円 坪単価465万円
F 2LDK 56.00㎡
画像出典：プライム東神奈川公式HP
4階 7290万円 坪単価430万円
6階 7890万円 坪単価465万円
Gタイプ 3LDK 66.00㎡
4階 8890万円 坪単価445万円
5階 9190万円 坪単価460万円
6階 9590万円 坪単価480万円
［南東向き C棟］
H1 3LDK 64.26㎡
画像出典：プライム東神奈川公式HP
K 4LDK 82.62㎡
5階 12590万円 坪単価503万円
平均坪単価は約445万円です。
シンプルに狭いですね…グロスが膨らむことを嫌ってか子育てファミリーがメインターゲットのマンションにしては専有面積調整がなされてしまっています。
連窓サッシや折りたためるウォールドアは良いのですが共用廊下側の柱も食い込んでいるなど外観デザインやランドスケープとは180度異なりコストをかけてくれていません。
設備仕様としてもディスポーザーなし、トイレはキャビネットタイプ(丸出しよりかは全然良いですがカウンタータイプではない)など気になる部分もあります。それでもキッチン天板フィオレストーン、玄関前カメラ付きインターホン、二重床・二重天井で基本天井高2500mmであるなど単価帯からすれば悪いというほどではないですね。
周辺相場を確認しましょう！
■パークホームズ東神奈川ステーションアリーナ
2004年築 東神奈川駅徒歩3分
新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約310万円
約76㎡
新築時4200万円台
中古時7700万円台
■ザ・ステーションタワー東神奈川
2004年築 東神奈川駅徒歩1分
新築時の坪単価195万円
現在の坪単価約320万円
約77㎡
新築時4300万円台
中古時7100万円台
■ブリリアタワー横浜東神奈川
2019年築 京急東神奈川駅徒歩1分
新築時の坪単価約345万円
直近売り出し事例なし
■プラウド東神奈川
2019年築 京急東神奈川駅徒歩6分
新築時の坪単価約320万円
現在の坪単価約390万円
動き一例
約42㎡
新築時4100万円台
中古時4800万円台
約56㎡
新築時5500万円台
中古時6700万円台
■ヴェレーナブリエ東神奈川
2021年築 京急東神奈川駅徒歩5分
新築時の坪単価約340万円
現在の坪単価約390万円
上記相場からプライム東神奈川が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Eタイプ 2LDK 56.00㎡ 5階 7590万円 → 6700万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場はすべて平置きで屋外と屋内混在、平置きなのは良いのですが7台しかないためかなり少ないですね。
駐輪場も1世帯1台程度と少なめです。
乗り物置場事情は7階建てではなく6階建てにしたことで空地率が低くなってしまっていることが影響していそうですね。(7階建てにしたら直床で基本天井高2400mmみたく室内空間は厳しくなります)
管理費は㎡単価月額約364円、ディスポーザーなしの外廊下でこの単価は重たいですね…
エレベーターは1基ですが総戸数からすればまったく違和感ありません。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■パークホームズ東神奈川ステーションアリーナ 総戸数115戸 管理費㎡単価月額約199円
■ザ・ステーションタワー東神奈川 総戸数112戸 管理費㎡単価月額約245円
■ブリリアタワー横浜東神奈川 総戸数110戸 管理費㎡単価月額約294円
■プラウド東神奈川 総戸数57戸 管理費㎡単価月額約306円
■ヴェレーナブリエ東神奈川 総戸数29戸 管理費㎡単価月額約300円
【住むレーション】
［京浜東北線］
東神奈川 8:03発
新子安 8:06着
鶴見 8:10着
川崎 8:14着
蒲田 8:19着
大森 8:23着
大井町 8:26着
品川 8:29着
高輪ゲートウェイ 8:31着
田町 8:34着
浜松町 8:37着
新橋 8:39着
有楽町 8:41着
東京 8:44着
東神奈川 8:01発
横浜 8:04着
桜木町 8:07着
関内 8:09着
［横浜線］
東神奈川 7:58発(始発)
大口 8:01着
菊名 8:04着
新横浜 8:07着
小机 8:09着
鴨居 8:13着
中山 8:16着
十日市場 8:19着
長津田 8:21着
成瀬 8:24着
町田 8:29着
［京急線］
京急東神奈川 5:25発
神奈川新町 5:26着
京急鶴見 5:30着
京急川崎 5:33着
京急蒲田 5:37着
糀谷 5:40着
大鳥居 5:42着
穴守稲荷 5:43着
天空橋 5:44着
羽田空港第3ターミナル 5:46着
羽田空港第1・第2ターミナル 5:49着
京急東神奈川 8:01発
横浜 8:04着
日ノ出町 8:08着
井土ヶ谷 8:12着
弘明寺 8:14着
上大岡 8:16着
羽田空港と新横浜へ行き来しやすいため出張などが多い方にとっても便利ですね。
首都高の出入口がすぐ近くにあるため車での遠出も便利です。
【総評】
駅から近い割に静かめな住環境で学区縛りなどがある地元検討者にとっては好印象に映ることでしょう。
ただ、地元検討者がメインになることから専有面積調整がなされていたり、スペック面も少々物足りなかったりと中広域検討者にはあまり響かなそうな印象を受けました。
それでも供給も少なかったエリアですし、戸数も多くないことから『中広域検討者に気に入ってもらわなくても十分売れる』わけで事業者目線で考えればなんら違和感がないですね。(安く売る理由も商品力で勝負する理由もない)
価格に関しては今の時代としては違和感ないものの周辺相場と比べてしまうとなかなか重たいです。
とはいえ中古の出物も少ないですから『これ以上駅から離れたくない』という方であれば今作もしくはプラウド横浜東神奈川フロントでゴールすることのほうが現実的ですね。
プライムとプラウドどちらが良いかに関してはシンプルな考え方をするべきかと思います。
好みの問題をさておけばプラウドのほうが立地も良く、おそらく商品力も高いでしょうから『より高いお金を支払ってでもより良いマンションに住みたい』と思うならプラウド、『プライムで十分満足できる』と思うならプライムという選び方をすれば失敗しないでしょう。
プラウドは定期借地権ではありますが立地が良いためそこはファーストオーナー目線ではあまり気にしすぎないほうがよろしいかと思います。
所有権だから～定期借地権だから～ではなく『自分たちにとってどちらが満足度高い生活を送れるか』で考えるべきでしょう。
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