今回ご紹介するのはエクセレントシティ十条です!

[物件概要]

売主:新日本建設
設計:新日本建設
施工:新日本建設
価格:3798万円~7398万円
専有面積:36.05㎡~67.51㎡
総戸数:31戸
規模:6階建て
交通:JR埼京線「十条」駅徒歩5分 JR京浜東北線「東十条」駅徒歩5分
所在地:東京都北区中十条3
竣工予定:2021年12月下旬

管理費(月額)13900円~24700円
修繕積立金(月額)3100円~5800円

駐車場:3台(平置)月額24000円~26000円
バイク置場:2台 月額2000円
自転車置場:40台(2段ラック式)月額100円~200円

地図はこちらです↓

画像出典:エクセレントシティ十条公式HP

埼京線の十条駅から徒歩5分、京浜東北線の東十条駅から徒歩5分と2路線2駅の間立地となります。これは滅多に出ないというか私が知る限り分譲マンションとしてはない立地条件ですね。

十条駅前では再開発がおこなわれておりタワーマンション(私の予想は坪単価400万円前半)の建設だけでなく駅前広場、道の整備も実施され、さらには埼京線の高架化の話も出てきていますから長い目で見ると駅前は綺麗な街並みになりつつも活気ある商店街もあるより魅力ある街と変化していくことでしょう。広域で検討されている方であれば武蔵小山をイメージしていただくとわかりやすいでしょうか。

今作は十条駅の東口側(埼京線は対向式ホームですがどちらにも改札があります)ですから直近の再開発実施エリアとは逆ですし、アーケードもある十条銀座商店街経由というわけではありませんが新宿方面から帰宅の際は反対ホームへ渡らずに西口から出て踏切を渡れば帰宅できます。そのためちょっとの迂回で再開発タワマン下の商業施設や商店街に立ち寄れますし、スーパーみらべるカトウ(元スーパーカトウ十条店)へ徒歩3分、オーケーストアへ徒歩9分など十条らしい日常買い物利便性を得ることができます。

建設地は線路からもほどよく離れた住宅街となっており背の低い建物が立ち並びます。南側は戸建てがありくぼんでおり土地形状は綺麗というわけではないのですが南・西・北(私道)の三面接道ですから窮屈感は薄いでしょう。(近隣の戸建てからすると窮屈な存在でしょうけども…)

空地率は低いですが接道面には植栽を設けてくれますし、エントランス周りは景石&大窓とすることで周辺を明るく照らす目立つ存在となるでしょう。コーナーサッシとその上下の紫っぽいえちえちタイルがセクシーですし、白の縦ルーバーや側面に3ヵ所くぼみをだしてタイルの色を変えるなど大人っぽい印象を受ける素敵な外観デザインですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 67.51㎡

画像出典:エクセレントシティ十条公式HP

2階 6898万円 坪単価337万円

Cタイプ 2LDK 56㎡

画像出典:エクセレントシティ十条公式HP

2階 5998万円 坪単価354万円

Dタイプ 1LDK 36.05㎡
2階 4098万円 坪単価375万円

Fgタイプ 1LDK+S 54.51㎡

画像出典:エクセレントシティ十条公式HP

1階 5598万円 坪単価339万円

Fタイプ 2LDK 54.51㎡

画像出典:エクセレントシティ十条公式HP

2階~3階 5600万円台~(予定) 坪単価339円

平均坪単価は約360万円です。

Aタイプの高層階になると7400万円弱となりますがそれでも今のご時世からすると突っ張った価格ではないでしょう。Aタイプは角住戸でありながらもリビングは角窓に面していないというのはリビング充実派の方には残念ですが贅沢なテレワーク部屋にするのもありでしょうか。

玄関前にゆとりはありませんが共用廊下は内廊下を採用してくれています。

リビングin洋室のオンパレードは好き嫌いわかれるでしょうけども内廊下ながらも行燈部屋が少ないのは良いですね。3LDKが南向き、2LDKが西向き、1LDKが東向きという並びが基本となります。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、キッチン天板フィオレストーン、浴室フラットラインLED照明、トイレ手洗いカウンター&タンクレストイレ、ミストサウナ、すべての水が浄水となるエクセレントウォーターなど充実しています。構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ十条グランシティ 1996年築 十条仲原1 十条駅徒歩6分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約210万円

・ヴェルビュ十条壱番館 2001年築 上十条1 十条駅徒歩3分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約230万円

・ザ・パークハウス東十条フレシア 2015年築 東十条駅徒歩7分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約260万円

・ザ・ガーデンズ東京王子 2018年築 王子5 東十条駅徒歩5分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約325万円

上記相場からエクセレントシティ十条の将来価値を予想すると

Cタイプ 2LDK 56㎡ 2階 5998万円(新築時) → 4950万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場と駐輪場は北側に追いやられていますが北側にも出入口を設けてくれているため南側のメインエントランスへ周らなくて良いのは便利ですね。

駐車場は平置き3台で設置率約10%、駐輪場は設置率約130%です。駐車場の3区画中2区画は北側の接道が狭い(少しセットバックしますが)ため運転に自信がないとちょいと難しそうです。

管理費㎡単価月額約375円前後、小規模×内廊下ですから致し方ないですが重ためです。

【住むレーション】

[埼京線]

十条 8:00発
板橋 8:03着
池袋 8:08着
新宿 8:14着
渋谷 8:20着
恵比寿 8:22着
大崎 8:26着

[京浜東北線]

東十条 8:01発
王子 8:04着
上中里 8:06着
田端 8:08着
西日暮里 8:10着
日暮里 8:12着
鶯谷 8:14着
上野 8:17着
御徒町 8:18着
秋葉原 8:21着
神田 8:23着
東京 8:25着
有楽町 8:27着
新橋 8:30着
浜松町 8:32着
田町 8:35着
高輪ゲートウェイ 8:37着
品川 8:39着

通学校は荒川小学校で徒歩4分、十条富士見中学校で徒歩10分、環七を超えれば清水坂公園もありますから子育てファミリーにも魅力が大きいでしょう。

【総評】

希少性ある立地にしては現実的な価格と感じました。

それでも再開発前であることに加えて土地形状が一部削れていることもあり3LDKが少なく専有面積も70㎡を超えられませんでしたから十条でそのような部屋を求めている方は再開発タワマン待ちとなりましたね。

小規模マンション×内廊下ですから致し方ないにしてもランニングコストが重たいですがその影響を受けにくい1LDKはシングル層のとりあえずの1戸目にも良いでしょう。住んでみて十条が気に入った際に駅前タワマンへ住み替えたいとなっても動く要素はありますし、駅間立地に魅力を感じてそのまま住み続けるにしても満足度に期待ができるでしょう。

3LDKになるとランニングコストの重さががっつり影響してきますから毎月の支払額としてどう考えるかでしょう。

小規模マンションでも外観デザインにこだわってくれるのは嬉しいですね。住宅街立地で同じような物件がないですから目立つ存在となるでしょう。

動画もご覧ください!

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2 件のコメント

  • こんにちは、いつもブログや動画を拝見しています。更新は毎回心待ちにしています!いつも楽しく、有益な情報ありがとうございます。

    こちらの物件紹介を拝見し、もともと下町や商店街等が好きな自分としては立地には好印象なのですが、マンマニさんがブログ内で記載されている
    >私が知る限り分譲マンションとしてはない立地
    という文から、分譲マンションとしはない=良くない、という印象なのでしょうか?
    実は現在、埼京線ユーザーなので、赤羽や十条、板橋とかいいなぁ〜と思っていたところなので気になりました。
    理解力が及ばす申し訳ありませんが、その印象?理由を教えて頂けると助かります。
    よろしくお願いします。

    • 下町大好き様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      悪い意味ではないですよ!!
      個別相談のご利用お待ちしております!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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