今回ご紹介するのはバウス品川戸越です!

[物件概要]第一期販売概要

販売戸数:25戸

売主:日本土地建物
施工:森本組
価格:7588万円~10598万円
専有面積:71.68㎡~85.53㎡
総戸数:47戸
規模:7階建て

交通:
東急池上線「戸越銀座」駅徒歩6分
都営浅草線「戸越」駅徒歩8分
東急目黒線「不動前」駅徒歩12分・「武蔵小山」駅徒歩14分
JR山手線・東急池上線「五反田」駅徒歩16分
都営浅草線「五反田」駅徒歩15分

所在地:東京都品川区荏原1丁目
竣工予定:2020年4月下旬

管理費:18800円~22400円(月額)
修繕積立金:8030円~9580円(月額)

駐車場:13台 機械式駐車場:12台・平置き(身障者用):1台(月額:25500円~28000円) 
駐輪場:67台 2段式ラック:56台(うちレンタサイクル用4台含む)・サイクルポート:11区画(月額:100~400円)
ミニバイク置場:5台(月額:2000円)

地図はこちらです↓

画像出典:バウス品川戸越公式HP

2000年代前半から新築マンションのチェックをしているので新着の新築マンション公式HPで地図を見れば「あぁ~○○マンションの近くか!」とパッと頭の地図で周辺環境がわかるのですがバウス品川戸越の地図を見た時は「中原街道の奥側で星薬科大の東側・・・」と珍しくパッと周辺環境が思い浮かばなかったくらい希少性ある立地となります。

星薬科大の西側であればアデニウム武蔵小山というそこそこ規模感あるマンションがありますし中原街道沿いであればライオンズタワー五反田や2年ほど前に供給されたザ・パークワンズ品川戸越など分譲マンションも多いのですがバウス品川戸越あたりは分譲マンションがほとんどないのですよね。若干離れますが一番近しいのは不動前駅最寄りのグランスイート不動前シティテラスとなるでしょうか。

最寄り駅はたくさんあるのですがそれぞれ歩いてみた感想としては

・戸越銀座駅

→最短ルートだと歩道橋を渡る必要がありちょいと細い道も通ることになりますが暑い日でも苦になる距離感ではなかった

・戸越駅

→戸越銀座駅を超えて商店街を通るため買い物客が多い時間だと少しストレスになるかもですが朝夜の通勤時間帯は気にならない?距離としても苦になるほど遠くは感じず暑い日でもこれくらいなら万人受けされるでしょう

・五反田駅

→建設地から五反田駅へ向けては下り坂のためそこまできつくありませんでした。徒歩15分なので楽ではないのと逆方向だと緩やかではありますが坂道なのでちょいときついですかね。(五反田方面からは歩いていません)

・不動前駅

→アップダウンがきついです。。。坂がある街に慣れた方であれば苦に感じないのかもですが今回の住むレーションでは一番きつかったです。

・武蔵小山駅

→不動前駅が徒歩12分、武蔵小山駅が徒歩14分なのですが武蔵小山駅までの道のりは平坦かつほぼ一直線のため体感的には不動前駅からより楽でした。単調がゆえに飽きるかもですが駅までは武蔵小山駅前のタワマンを目指す旅となります(笑)

都心に向かう場合は不動前のほうが近いのですが急行が通過するため武蔵小山駅まで歩いちゃうほうが時刻表を気にする必要が少なくていいですね。通勤・通学先にもよりますがそこそこ空いている浅草線の戸越駅利用という方も多いのでしょうか。

あと、バス便が便利でしたね。

物件から2~3分のところに荏原一丁目と桐が谷坂上というバス停がありどちらも五反田まで乗車時間10分弱でした。本数はどちらも毎時3本前後と多くはないので時刻表を見つつとはなってしまいますがいざというときにバス便もあるのは心強いでしょう。

浅草線か池上線を主な利用とするなら駅距離はまったく苦にならないでしょうけども目黒線を主な利用とするならちょいと遠く感じる(単価的にもお安いマンションでないのでコスパ的にも?)のではないでしょうか。

最寄り駅が多いので住むレーションを先にしてしまいましたね(笑)

買い物施設についても駅と同じで特別近いわけではないのですが武蔵小山商店街パルムと戸越銀座商店街、さらにはTOCの間に挟まれているので平日の買い物はもちろん休日も楽しいでしょうね~。活気のある商店街2つを使いこなせるポジションです。

現地は荏原第一中学校の東側で遊歩道を挟んで公園・グランドを見る形となります。中学校のグランドですから将来的に目の前に何かが建つ可能性が少なく日当たり良好ということをプラスととるか砂は飛んでくるし子供たちの声が響いてくるのでマイナスととるかで評価は変わってくるでしょう。

グランド方面は南西向きの棟となり南東向きもありますが接道挟んでビルのためどちらが良いかと言えば南西向きのほうが魅力は多いでしょう。どちらにしても中原街道からは奥まっているので静かな環境(グランドからの子供たちの声を除く)となります。

外観デザインに関しては総戸数47戸ながらも一目で分譲マンションとわかるレベルのものとしています。

2階と3階住戸のバルコニー面はコンクリート&ガラス手摺、4階以上はガラス手摺として角面までしっかりガラス手摺とできています。隔て板は一部住戸を除けばコンクリート&下部隔て板(隔て板だけの住戸もトールタイプの隔て板)としてコンクリ面を外側にすこしせり出させていますからデザイン性はもちろんプライバシー性も確保されます。

北側に郵政の官舎があることも影響しているかもですが背中側には植栽豊かな中庭(そこまで大きくはないです)を設けていますし共用廊下の手摺は横ルーバーとしていますから背中側から見ても一切チープには見えません。

エントランスホールが二層吹き抜けでないのは残念ですが接道から風除室までアプローチをしっかりとってクランクインさせていますし(小規模マンションだと接道からすぐに風除室扉となってしまうことも多い)正面は和紙調の素材を内側から照らした光壁とするなど高級感あるものとなっています。エントランスホールの真横に駐車場出入口があるのですがシャッターゲートを奥まらせて車寄せ(車路の幅的にすれ違いはぎりぎりです)を設けることができていますから車で帰宅した際にシャッターゲート手前で同乗者を降ろして雨に濡れずに室内へ先に戻ってもらうということもできます。これも風除室をしっかり奥まらせたからこそなのですよね。仮に風除室を奥まらせていなかったら車寄せは実現できませんでしたから。お見事です!

ごみ置き場は別棟としておりほぼ屋根あり、エントランスホールに臭いが漏れてしまうこともありません。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

Dタイプ 3LDK 71.68㎡
1階 7588万円 坪単価349万円(Dtタイプ)
4階 8300万円台 坪単価382万円

Btタイプ 3LDK 73.03㎡
1階 7568万円 坪単価342万円

Aタイプ 3LDK 81.02㎡
2階 8438万円 坪単価344万円

[南東向き]

Gタイプ 3LDK 70.06㎡

画像出典:バウス品川戸越公式HP

3階 7618万円 坪単価359万円
5階 7878万円 坪単価371万円

Pタイプ 4LDK 82.56㎡
6階 9788万円 坪単価391万円

Qタイプ 3LDK 71.23㎡

画像出典:バウス品川戸越公式HP

7階 8638万円 坪単価400万円

Hタイプ 3LDK 71.75㎡

画像出典:バウス品川戸越公式HP

3階 7878万円 坪単価363万円

Iタイプ 3LDK 74.21㎡

画像出典:バウス品川戸越公式HP

2階 8128万円 坪単価362万円
4階 8578万円 坪単価382万円

販売済みの第一期平均坪単価は約380万円でした。

間取りは単調ですね。坪単価380万円ならもう一工夫(ワイドスパンなど)ほしかったところではあります。ただ、玄関(中側)を長くすることでベビーカーが段差で詰まることがないようにしているのはいいですね。共用廊下側の洋室もアウトフレーム(横は出窓)とできています。

びっくりしたのが共用廊下側の洋室に出窓を設けてその下を囲い付きの室外機置き場にしていることです。建築費高騰の時代としてはなかなかお目にかかれないものなので感動しました。玄関部分もしっかりと奥まらせていますし庇も設けています。

設備面でも頑張っており総戸数47戸でありながらもディスポーザーを採用しています。食洗機、キッチン天板御影石、浴室ワイドミラー、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター、可動式ルーバー面格子など単価なりのものとなっています。引き戸や収納のソフトクローズ機能は当然ついていますし細かい部分では扉のお部屋はすべてドアキャッチャーとしていました。構造は二重床・二重天井、基本天井高は2530mm(1階は2630mm)です。

周辺相場を確認しましょう!

・ジェイパーク戸越銀座ブランシェール 2001年築 荏原2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約270万円

・ライオンズシティ戸越銀座 2001年築 荏原2 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約255万円

・アデニウム武蔵小山 2001年築 荏原2 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約280万円

・ライオンズタワー五反田 2003年築 平塚2 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約285万円

・グランスイート不動前シティテラス 2014年築 西五反田6 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約335万円

上記相場からバウス品川戸越の将来価値を予想すると

Iタイプ 3LDK 74.21㎡ 4階 8578万円(新築時) → 6980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

供給中で競合しそうなのはアトラス品川中延で坪単価約355万円、狭いお部屋が多いためディンクス層が主となりますがまもなく供給されるピアース品川中延(坪単価400万円ほど?)と比較される方もいるでしょうか。

グランスイート不動前シティテラスが築5年で坪単価335万円ほどで動いている中で新築で坪単価380万円となればもうちょい目に優しいと嬉しかったですがどんぴしゃに立地が被るわけではない(グランスイート不動前シティテラスは戸越駅まで遠い)ですしバウス品川戸越自体がグレード感高めのため今の市況としては違和感ないでしょう。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(バウス品川戸越から戸越銀座駅・戸越駅まで)
建設地周辺動画③(バウス品川戸越から武蔵小山駅まで)
建設地周辺動画④(不動前駅からバウス品川戸越まで)

【住むレーション】

一応もう一度・・・(笑)

[池上線]

戸越銀座 8:02発
大崎広小路 8:05着
五反田 8:07着

戸越銀座 8:00着
荏原中延 8:01着
旗の台 8:02着
長原 8:04着
洗足池 8:06着
石川台 8:07着
雪が谷大塚 8:08着
御嶽山 8:11着
久が原 8:12着
千鳥町 8:14着
池上 8:16着
蓮沼 8:19着
蒲田 8:21着

[浅草線]

戸越 8:00発
五反田 8:02着
高輪台 8:04着
泉岳寺 8:07着
三田 8:09着
大門 8:12着
新橋 8:14着
東銀座 8:17着
宝町 8:19着
日本橋 8:20着
人形町 8:22着
東日本橋 8:24着
浅草橋 8:25着
蔵前 8:27着
浅草 8:29着
本所吾妻橋 8:30着
押上 8:32着

[目黒線→三田線]

不動前 8:01発
目黒 8:03着
白金台 8:06着
白金高輪 8:08着
三田 8:12着
芝公園 8:14着
御成門 8:16着
内幸町 8:17着
日比谷 8:19着
大手町 8:21着

[目黒線→南北線]

不動前 7:56発
目黒 7:58着
白金台 8:01着
白金高輪 8:03着
麻布十番 8:06着
六本木一丁目 8:08着
溜池山王 8:11着
永田町 8:13着
四ツ谷 8:15着
市ヶ谷 8:18着
飯田橋 8:20着
後楽園 8:22着

[目黒線]

不動前 8:03発
武蔵小山 8:04着
西小山 8:09着
洗足 8:10着
大岡山 8:12着
奥沢 8:14着
田園調布 8:16着
多摩川 8:18着
新丸子 8:20着
武蔵小杉 8:21着
元住吉 8:23着
日吉 8:26着

首都高の荏原出入口と戸越出入口が近くにありますから車移動も便利です。駐車場設置率は約27%、身障者優先区画を除くと機械式です。

通学校(荏原西ブロック)は後地小学校で徒歩9分、荏原第一中学校で徒歩3分、もちろん小中一貫校も選べます。

【総評】

希少性ある立地ですしここを購入しなかった場合にどこ買うの問題もありますから気に入ったらGOして良いのではないでしょうか。

お安いわけではありませんがバンバンマンションが建設されていくエリアではないですしグレードも高いマンションですから私としてもおすすめしやすいです。今の市況としてはそれなりのスピードで売れていくのではないでしょうか。見学した方が他に流れる物件がほぼないので歩留まりも高そうですよね。(駅前立地や大規模マンションでないため参考見学が多いとも思えないので余計に)

買いです!というか他にないので買ってください(笑)

マンションがめちゃ高い時代でも立地に希少性があってグレード高いマンションなら買う価値ありますよね~。周辺の中古という選択肢がほぼないわけですしグレード高ければ住んでからの満足度も高くなるでしょうから。

ただ、資産性を強めにとるなら近しい単価でもグランドメゾン目黒プレイスプラウド渋谷本町のほうが強いとは思います。そのため利便性・周辺環境・資産性のバランスをとりたい方におすすめしたい新築マンションです。

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3 件のコメント

  • 中途半袖な立地と思いませんか?
    販売員さんならご自宅として購入しますか?
    武蔵小山も遠く、戸越銀座も中原街道を渡る必要があるので遠回りしないと行けないし、五反田は歩くには距離がありすぎる。
    買い物も不便だし何ひとつ良いところが無いと思います。この先、中原街道街道と優先整備路線の間に挟まれ音はうるさく排気ガスに悩まされる子供を育てるには悪環境な立地と販売員さんは思いませんか?それを良いと言う気持ちが理解できません。

    • 田中様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      記事内でも言及していますが中途半端(複数路線利用可能)な立地です!それがこのマンションのウリなのです。

      大通りの音は影響ない立地です。
      隣の道路はそれなりに通行量ありますが個人的には気になりませんでした。

      買い物利便性は商店街が充実していますよ??

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • 田中 哲也 にコメントする コメントをキャンセル

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