宇都宮ピークス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　【北関東№1】

今回ご紹介するのは宇都宮ピークス(宇都宮PEAKS)です！

［物件概要］

売主：フージャースコーポレーション東武建設
施工：東武・渡辺・中村・増渕特定建設工事共同企業体
価格：未定
専有面積：62.55㎡～90.75㎡
総戸数：住戸238戸(非分譲住戸32戸含む）、店舗・事務所7戸（他に管理事務室1戸、集会室1戸）
規模：地上31階・地下1階建て
交通：JR東北新幹線・東北本線・日光線・烏山線「宇都宮」駅徒歩12分　東武鉄道宇都宮線「東武宇都宮」駅徒歩11分
所在地：栃木県宇都宮市馬場通り三丁目
竣工予定：平成30年12月下旬

駐車場:住宅部分：敷地内238台（平置2台、機械式236台）店舗部分：平置7台（うち車いす用1台）
バイク置場:5台（平置）
バイク置場（小）:9台（平置）
自転車置場:262台（平置式2段式）

地図はこちらです↓

画像出典：（仮）宇都宮大手地区第一種市街地再開発事業公式HP

今回の見学にあたり朝の通勤状況なども確認したかったため前日に宇都宮駅前のダイワロイネットホテル宇都宮に宿泊しました！

価格の割に室内も狭すぎず、清潔感があります。機械でのチェックアウトができるため待ち時間もほぼなしと最近はダイワロイネットホテルを利用することが多いです。

宇都宮駅に着いたのが夕方以降＆仕事が残っていたため駅ビルの餃子屋さんで夜ご飯をサクッと済ましたのですが美味しいですね！餃子自体好きですが宇都宮で食べる餃子はより美味しい！！

サクッと駅ビルにて餃子！！

うまいや！！ pic.twitter.com/uDMkl0LYvS

— マンションマニア (@mansionmania) 2017年9月10日

翌日は朝7時台から新幹線ホームにて通勤事情の調査！

宇都宮在住と思われる会社員の方々が多く新幹線通勤している方の多さにあらためてびっくりしました。ましてや女性の方も多いですね。満員電車に30分より座って60分のほうが楽だったりしますからね。一度着席通勤を経験してしまうと満員電車は嫌になりますよね。

今回は自由席を中心に観察してみましたが那須塩原駅始発の電車は余裕で座ることができます。例えば宇都宮駅7時50分発のなすの266号などなど。仙台始発のやまびこも宇都宮駅到着時点で満席ということはなく、宇都宮駅からであれば実質100％座れると思って間違いありません。ダイヤ乱れでもない限りは大丈夫でしょう。

【住むレーション】

［東北新幹線］

宇都宮駅　7:50発
東京駅　8:44着

地元が栃木県などの北関東もしくは東北エリアで職場が東京駅近辺などであれば宇都宮からの新幹線通勤もありですよね。今後高崎駅でも駅直結(ペデストリアンデッキ)のタワーマンションが供給されますが今回ご紹介する宇都宮ピークスと合わせて需要がありそうです！

さて！物件のレポートですが・・・・

めちゃくちゃ買いです！！

あとは値上げされないことだけを祈るという感じです。

お得というからにはお安いです！平均坪単価170万円くらいになりそうな予定価格です。なぜお安いのかというとグレードが低いというわけではありません。後ほど記載しますがグレードは高いです。答えは【補助金マンション】だからです。ざっくりとした計算にはなってしまいますが補助金がなかった場合は平均坪単価250万円くらいでないと事業としては難しくなります。

つまりはお部屋にもよりますが宇都宮ピークスを購入される方は2000万円前後の【購入資金】を行政から【実質補助】されることになるわけです。

そのため先ほど述べたようにグレードも高いマンションです。

内廊下設計で各階ごみ置き場、直接基礎の免振構造、ディスポーザー設置、タワーパーキングではありますが設置率100％超の駐車場、内廊下ながら行灯部屋が発生しにくいワイドスパンの間取り・・・もともとは住友不動産が主に企画していたマンションだけありエントランスなど含めてグレード感は高いです。別途で階数、プランによりプレミアム住戸の設定もあり室内廊下の床がタイルになるなど細かい違いがあります。

そして北関東№1となる高さを誇るマンションとなります。今後宇都宮エリアでいくつかの再開発事業がありますが宇都宮ピークスの高さを超えるマンションは建設される予定がありません。先ほどご紹介した高崎駅で供給されるタワーマンションも高さ100m以下と宇都宮ピークスより背が低くなります。

茨城県・・・ライオンズマンション古河スカイタワー　98.9m
群馬県・・・ブリリアタワー高崎(予想)　約99m
栃木県・・・宇都宮ピークス　約107m

宇都宮ピークス「北関東№1はおれだ！！」

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※坪単価は最大の99万円で計算(3700万円台→3799万円)

Jタイプ　75.31㎡　西・北角

19階　3700万円台　坪単価166万円
23階　3900万円台　坪単価175万円
29階　4200万円台　坪単価188万円

Kタイプ　71.11㎡　西向き

19階　3400万円台　坪単価162万円
23階　3500万円台　坪単価167万円
29階　3700万円台　坪単価176万円

Mタイプ　90.32㎡　南・西角

19階　6100万円台　坪単価227万円
26階　6900万円台　坪単価252万円

Nタイプ　85.03㎡　南向き

19階　5100万円台　坪単価202万円
23階　5500万円台　坪単価217万円
28階　6400万円台　坪単価252万円

Pタイプ　76.04㎡　東向き

19階　3800万円台　坪単価169万円
23階　4000万円台　坪単価178万円

ここ最近だとザ・タワー横浜北仲と同じく富裕層の方が購入してくれるお部屋に単価を盛っているため価格に歪みが出ています。下記に記載いたしますがJ・Kタイプなどは築10年くらいしても新築時とさほど変わらない価格で動く可能性が高いですね。

周辺の中古マンション相場を確認しましょう！

・シティタワー宇都宮　2010年築　東武宇都宮駅徒歩9分　JR宇都宮駅徒歩15分　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約120万円～坪単価約190万円

上記相場から考えられる宇都宮ピークスの将来価値は

Kタイプ　71.11㎡　19階　3400万円台(新築時)　→　3340万円(築10年時)

となります。新築時とそこまで大きく変わらない価格で動いていく可能性が高いでしょう。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費も予定ではありますが共有いたします。

※月額

管理費：㎡あたり約210円
修繕積立金：㎡あたり約222円(値上がりが少ない計画)

駐車場：13000円前後

内廊下タワマン、コンシェルジュサービスがある割にはお安めの設定となっています。

【総評】

お部屋によっては投資としても成り立ってしまいますね。

第一期では原則高層階を分譲するとのことです。理由については事業計画的にとのことでしたがおそらく第一期では栃木県の富裕層が金額関係なしに購入してくれるからでしょう。エリア№1タワマンあるあるですね。

富裕層の方は価格を見ずに「いくらでも出すからここ押さえてね」で購入のパターンでしょうか。ただ富裕層の方からすると最上階付近がほぼ地権者住戸になっていることは残念だったのではないでしょうか。

実需としてはもちろんおすすめですし、投資としても新築マンションの中ではおすすめできます。

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～2017年11月17日追記～

第1期

販売価格：2538万円～6478万円
最多価格帯：3200万円台（4戸）4000万円台（4戸）※100万円単位
販売戸数：30戸
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：62.25㎡～90.75㎡
管理費（月額）：13140円～19060円
修繕積立金（月額）：13890円～20150円

住宅部分：敷地内238台（平置2台、機械式236台）（月額：11000円～14000円）
店舗部分：平置6台（うち車いす用1台）
バイク置場：5台（平置）（月額：2000円）
バイク置場（小）：9台（平置）（月額：1000円）
自転車置場：261台（平置式6台、2段式上段101台、2段式下段154台）（月額：100円～300円）