ブランズタワー大崎　予定価格と間取り　一体開発ならではの緑豊かなランドスケープ

今回ご紹介するのはブランズタワー大崎です！

［物件概要］

売主：東急不動産
設計：竹中工務店・RIA設計企業共同体
デザイン監修：ホシノアーキテクツ
施工：竹中工務店
予定価格：6800万円台～31900万円台（100万円単位）
専有面積：30.02㎡～85.51㎡
総戸数：389戸(権利者住戸149戸含む)
規模：地上40階地下1階建て

交通：
JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・相鉄線直通・りんかい線「大崎」駅徒歩5分
東急池上線「五反田」駅徒歩6分
JR山手線「五反田」駅徒歩7分
都営浅草線「五反田」駅徒歩8分

所在地：東京都品川区東五反田二丁目
竣工予定：2027年5月中旬
引き渡し予定：2027年8月下旬

管理費(月額)18200円～51800円
修繕積立金(月額) 7200円～20600円
インターネットサービス利用料(月額) 1650円
予約システム利用料(月額) 275円

駐車場：114台〈平置12台(内専用使用権該当区画9台、権利者区画2台)、機械式102台(内権利者区画37台)〉
自転車置場：588台〈平置70 台(内権利者区画22台)、ラック式191台(内権利者区画61台)、スライド式327台(内権利者区画104台)〉
バイク置場：45台(内権利者区画15台)

地図はこちらです↓

画像出典：ブランズタワー大崎公式HP

山手線内側で五反田駅と大崎駅の間、目黒川沿いのイマジカ本社（東京映像センター）跡地を主とした東五反田二丁目第3地区第一種市街地再開発事業内の分譲住宅棟となります。

デッキが整備されたザ・大崎の街並みがお好みであればパークシティ大崎ザタワー、内側にこだわりがなければ大崎ウエストシティタワーズなどのほうが合ってきますがそちら側になると地下鉄線の利用便が悪くなるため『足回りの良さは今作側のほうが上』と言っても違和感はないでしょう。

五反田と言ってもアダルトな五反田は通る必要がないですから子育てファミリーからしても悪い印象にはなりにくいでしょう。

今作の周辺にはル・サンク大崎シティタワー、プラウドタワー東五反田、パークタワーグランスカイなどファミリー人気も高いタワーマンションがあるくらいですからね。

通学校(選択もできます)も日野学園で徒歩2分という近さですし、日常の買い物もグランスカイ足元のイオンフードスタイル(旧フーディアム)が目の前、ソニー通りのマルエツプチとライフが徒歩4～5分、五反田駅直結の東急ストアが徒歩6分、アトレ五反田の成城石井が徒歩7分、大崎ニューシティのライフが徒歩4分であるなど選択肢が充実しています。

目黒川沿い、そして周辺の再開発により歩道が広く電線が地中化されていますから街並みとしても雰囲気が良いのですよね。サクライロノキセツも楽しみ！！

ただ、ハザードマップではがっつりと色がつくため水害面を気にされる方は検討が難しいマンションとなります。(さすがに電気室は2階です)

建設地は目黒川沿いの遊歩道を含めるとすべてが接道している三角形の土地形状です。

開発街区の名称は『大崎リバーウォークガーデン』、西寄りが公園、中央がブランズタワー大崎、東寄りがオフィス棟(一部店舗区画あり)となります。

画像出典：ブランズタワー大崎公式HP

街全体のデザイン監修はホシノアーキテクツが担当、公園とオフィス棟の緑豊かな公開空地も実質のエントランスアプローチとなりますから一体開発らしいゆとりを感じることができますね。

グラウンドレベルだけでなく住宅棟に切り替わるまでの下層階やオフィス棟の下層階も植樹するなど『緑と共生』を謳うだけあり緑豊かで、目黒川沿いの木々やプラウドタワー東五反田目の前の五反田ふれあい水辺広場との連続性も相まって街の雰囲気向上にも繋がること間違いなしでしょう。

ブランズタワー大崎の基壇部に関しては3階の足元まで縦に伸びる柱に対して段々とした庇が横に伸び、その先の横に長いガラスウォール(設備機器の目隠しも兼ねる)、その下に車寄せを設けることで圧迫感を軽減しつつ重厚感ある玄関口とできています。

画像出典：ブランズタワー大崎公式HP

基壇部から上の住戸部分に関しても水が噴き出ることをイメージし頭頂部にかけてマリオンが伸びていき、ペントハウス横で柔らかく包み込むデザインが美しいですね。

エントランスホール(3つのラウンジ)に関しては南側と北側からのダブルアプローチとなっており大窓からは外周部の植栽を自然と望むことができますし、螺旋階段も緑豊かとするなど中へ入っても癒しを感じることができます。

一方で北寄りのラウンジは柱を囲む背の高い四方の本棚を設けたアーバンデザインで雰囲気が変わるなど『雰囲気が異なる3つのラウンジを一体化してホールにした』面白みある空間となっています。

1階部分に広めの保育園が入るため共用施設は2階部分が中心となっています。

2階にゲストルーム、フィットネスルーム、ミュージックラウンジ、ライブラリー＆マルチラウンジ、パーティールーム、グランピングテラス(目黒川を望みつつBBQ可)、ウッドデッキテラス、31階の北東角にスカイラウンジとゲストルーム(角はスカイラウンジのみ)など大規模マンションらしく充実したものになっています。

主開口部は北・東・南・西とタワマンらしく全方位に窓面があります。

今作は足元にゆとりがあるものの囲まれ感としてはやや強めです。

北西側はパークタワーグランスカイ、東側はオフィス棟、南から南西にかけては目黒川挟んでアートヴィレッジとル・サンク大崎シティタワーというように背の高い建物と被ってきます。

オフィス棟は高さ約100mと今作より背が低いため上層階になれば抜けてきますがそれより下は壁ドンです。(そのため上層階はアンダー販売済み、被る階は狭めの部屋と機械式駐車場の収納部のみとなっています)

北東側は日野学園となるため視界抜けしやすく、小さくではありますが現状東京タワーも見えます。それゆえスカイラウンジも北東の設定になっていますね。

その他の向きも隙間で抜けてきたりはしますが『それなら低層階でパークビューやリバービューでもいいかなぁ～』となってしまう方も多いことでしょう。

南西角の低層階はダイレクトウィンドウから目黒川、北西角はダイレクトウィンドウから公園を望めるため人気が出そうな印象を受けました。

一番人気は東京タワー方面かと思いますが個人的には目黒川と電車を望める西向きも好印象でした。(西向きは電車の音ネックが大きくなります)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

S-30L　1K　30.02㎡

画像出典：ブランズタワー大崎公式HP

S-32D　1DK　32.56㎡

画像出典：ブランズタワー大崎公式HP

S-49G　1LDK　49.92㎡

画像出典：ブランズタワー大崎公式HP

S-52J　2LDK　52.66㎡

画像出典：ブランズタワー大崎公式HP

S-59E　2LDK　59.82㎡

画像出典：ブランズタワー大崎公式HP

S-61H　2LDK　61.22㎡

画像出典：ブランズタワー大崎公式HP

S-67N　3LDK　67.09㎡

画像出典：ブランズタワー大崎公式HP

S-74I　2LDK　74.09㎡

画像出典：ブランズタワー大崎公式HP

S-77B　3LDK　77.00㎡

画像出典：ブランズタワー大崎公式HP

S-80M　3LDK　80.12㎡

画像出典：ブランズタワー大崎公式HP

S-85F　3LDK　85.51㎡

画像出典：ブランズタワー大崎公式HP

平均坪単価は約1000万円です。(第一期で販売されたエグゼクティブなどを含めると現状では坪単価1100万円～1200万円の間くらいが平均値になると思われます)

アンダー(インナー)販売が第一期扱いとなるため最初の一般販売は第二期という表記になっています。

その第一期では48戸を供給済み、上層階の条件良い部屋が対象となっていましたが第二期では幅広い条件の部屋が50戸ほど供給予定です。

32階から37階がエグゼクティブ(眺望が抜けやすい階からの設定になっています)、38階がプレミアム、最上階の39階がペントハウス(ジャグジー付きルーバル…ごいすー)、それ以外がスーペリアという設定ですが第二期では4階～10階と23階～27階の一部住戸のみが販売対象となっています。

間取りに関してはタワマンで良く見るような形状ですね。行燈部屋も多めです。

ただ、基本天井高約2700mm、サッシ高約2300mm、角住戸のダイレクトウィンドウは約2500mmと空間設計としてはスーペリアでも十分なものとなっています。

1Kと1DK以外はリビング天カセ、全熱交換器、主寝室床暖房などなど『買い替え層を取り込みたい』と考えての高スペックとも言えるでしょう。(一概には言えないですが含み益がない一次取得者層にはけっこう厳しい単価帯ですからね…)

その他ディスポーザー、食洗機、水回り天板フィオレストーン、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、ミストサウナ、廊下・洗面室・トイレ床タイル、玄関前カメラ付きインターホンなどスーペリアでも目が肥えた人に文句を言わせないレベルには仕上げています。玄関電池錠はオプション対応となります。

さらにプレミアムとペントハウスはスペックが高くなります。主要どころとしては洗面室にも床暖房、38階以上は全室天カセ(39階はリビングダクト型)などです。(そもそもプレミアム以上はオーダーメイド対応)

当然ながら構造は二重床・二重天井、制振、ゼッチ基準も満たしています。

周辺の売買相場を確認しましょう！

■ザ・パークタワー東京サウス

2001年築　大崎駅徒歩3分

新築時の坪単価約320万円
現在の坪単価約650万円

動き一例

約83㎡
新築時9100万円台
中古時18400万円台

■プラウドタワー東五反田

2008年築　五反田駅徒歩4分

新築時の坪単価約410万円
現在の坪単価約820万円

動き一例

約64㎡
新築時6800万円台
中古時16800万円台

約75㎡
新築時8400万円台
中古時16400万円台

■パークタワーグランスカイ

2010年築　大崎駅徒歩6分

新築時の坪単価約380万円
現在の坪単価約820万円

約43㎡
新築時4900万円台
中古時9900万円台

約66㎡
新築時9000万円台
中古時17000万円台

約81㎡
新築時10800万円台
中古時23500万円台

■パークシティ大崎ザタワー

2015年築　大崎駅徒歩6分

新築時の坪単価約370万円
現在の坪単価約850万円

動き一例

約43㎡
新築時4700万円台
中古時9900万円台

約77㎡
新築時8300万円台
中古時22800万円台

約93㎡
新築時11700万円台
中古時29500万円台

周辺の分譲賃貸相場を確認しましょう！

■パークシティ大崎ザタワー

2015年築　大崎駅徒歩6分

㎡単価月額約6300円(定借5年前後)

動き一例

約75㎡　月額48万円　定借6年
約81㎡　月額50万円　定借4年

上記相場からブランズタワー大崎が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

S-61H　2LDK　61.22㎡　23階　18800万円　→　16700万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は地下1階で平置き(専用使用権)とタワーパーキングです。

タワーパーキングは102台シェアで1基のためバッティングすると待ち時間は長くなりそうではありますね。

設置率は約3割でプレミアム以外は同じ土俵での抽選になりそうとのことでした。(まだ確定ではないですが7000万円の部屋でも3億円の部屋でも当たる確率は同じ)

～機械式駐車場サイズ～

全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm/1800mm/2050mm×タイヤ外幅1920mm×最低地上高110mm(身障者優先は90mm)×車両重量2300kg/2500kg　月額40000円～45000円

駐輪場は3階の屋内でウォークスルーエレベーターが2基あります。

管理費は㎡単価月額約606円、24時間有人管理＆コンシェルジュサービスあり、ディスポーザー、内廊下、各階ごみ置場、複数の共用施設があるため満足度で回収できるでしょうけども今の時代らしい高単価になっています。(この管理費単価でひよる方が検討する価格帯のマンションではないですが住み替えの方からすれば多少なりとも気になりはするでしょう)

外部管理者方式を採用しています。(委託費用は管理費込み)

また、議決権が部屋の広さにより異なります。(例…狭い部屋は1、広い部屋は3)

住戸階のエレベーターは22階までの低層用が2基(分速180m)、23階以上の高層用が2基(分速240m)、その他非常用が1基(分速150m)の合計5基です。

総戸数からすれば違和感ない設置率ではありますが各階ごみ置場からのごみ回収もあるわけで非常用が2基あると外部業者の反応は良かったことでしょう。

正方形ではなく縦長エレベーターではありますが分速としてはかなり早いです。箱の大きさや基数ではなく分速優先の設定(交通整理)としたようですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ザ・パークタワー東京サウス　総戸数346戸　管理費㎡単価月額約266円

■プラウドタワー東五反田　総戸数289戸　管理費㎡単価月額約297円

■パークタワーグランスカイ　総戸数736戸　管理費㎡単価月額約313円

■パークシティ大崎ザタワー　総戸数734戸　管理費㎡単価月額約413円

【住むレーション】

［山手線］

五反田　8:02発
目黒　8:05着
恵比寿　8:07着
渋谷　8:10着
原宿　8:12着
代々木　8:15着
新宿　8:17着

大崎　8:00発
品川　8:04着
高輪ゲートウェイ　8:05着
田町　8:08着
浜松町　8:10着
新橋　8:13着
有楽町　8:15着
東京　8:17着

［埼京線］

大崎　8:08発
恵比寿　8:12着
渋谷　8:14着
新宿　8:19着
池袋　8:25着

［相鉄線直通］

大崎　8:04発
西大井　8:08着
武蔵小杉　8:14着
羽沢横浜国大　8:31着
西谷　8:35着
鶴ヶ峰　8:39着
二俣川　8:42着

［湘南新宿ライン］

大崎　8:08発
武蔵小杉　8:16着
横浜　8:27着

［りんかい線］

大崎　8:03発
大井町　8:05着
品川シーサイド　8:08着
天王洲アイル　8:11着
東京テレポート　8:15着
国際展示場　8:17着
東雲　8:20着
新木場　8:23着

［都営浅草線］

五反田　8:03発
高輪台　8:05着
泉岳寺　8:08着
三田　8:10着
大門　8:13着
新橋　8:15着
東銀座　8:18着
宝町　8:20着
日本橋　8:21着

品川駅までも徒歩18分ですからタクシーであれば1000円程度と気軽に利用できますね。

2号線とC2どちらの出入口も2キロほどのため車での遠出も便利です。

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【総評】

これはいいですね～！！

囲まれ感があったりハザードマップでがっつり色がついたりとウィークポイントもありますが一体開発がゆえのゆとりあるランドスケープは今作ならではのストロングポイントですね。

タワーマンションですから足元にゆとりがあることは当然のことなのですが『マンション単体では出せない味』は竣工してみると心躍る要素になることでしょう。

パークシティ大崎もそうでしたがオフィス棟とのセット開発だと自然と『マンションの格も上がる』ものです。

もちろんパークシティ大崎を単体で見ても素敵なマンションではあるのですが、オフィス棟との調和がよりそう思わせてくれているはずで、ブランズタワー大崎に関しても竣工すると周りのマンションより1ランク上という評価になっても違和感はないでしょう。

価格に関しては数年前なら信じられないわけですが…今としては致し方ないですよね…大崎エリアも今後再開発で街並みがより整っていくという楽しみもありますからね。

当然ながら周辺中古マンションよりかはお高いですが築年数差を考慮すれば呑める範囲内と感じる方も多いのではないでしょうか。

中古マンションも出物に関してはだいぶお高くなっていますからね…

昨年こちらの記事で紹介したお部屋、業者さんが購入したのか大きく価格を上げて再販売されている〜

パークシティ大崎ザタワーが狙い目！！
再開発タワマンが世に出てくる前にポジションセット！！https://t.co/Zgd0dIdZpt pic.twitter.com/1769Mdsdtr

— マンションマニア (@mansionmania) April 24, 2025

また、『価格が高いなりの商品力』ですから一次取得者層はもちろんのこと買い替え層にとっても受け入れやすいことでしょう。

あくまで品川区ですので港区民が入ってきにくい点や低利回りである点など気になることはありますが…

その港区の新築・築浅のスペシャル系マンションはもっともっとお高いですし、『利回りを気にせずに買う』方も多い時代ですからね…

アンダー販売の第一期はもちろん一般販売の第一期(表記上は第二期)で購入した方が後悔することはないのでしょうけども、シンプルに『マンション価格高くなったなぁ～』と改めて感じさせてくれる物件ではありますね。

少し稼ぎの良い人が都心でマンション買えた時代がボーナスタイムだっただけなのでしょうけども…気持ち切り替えていくしかないですね。苦笑(私自身も絶賛マンション探し中！！)

それでも『買える人は買うべき物件』と言えるでしょう。

オリジナルモデルルームをつくったくらいですから『じっくりと高値追及』していくものと思われますし、東急不動産は(そのほかの会社もそうなりつつありますが)今後もアンダー(インナー)販売を強化していくのでしょうから『買えるチャンスがあるだけありがたい』とも言えますからね…

そんな東急不動産でもブランズタワー橋本のように苦戦気味の新築タワマンもあるわけで、なんでもかんでも売れる時代というわけではないもののブランズタワー大崎が苦戦する姿は想像はできなかったです。(今後の値上げ幅次第ではあります)

あくまで個人的に住みたいから～ではありますが私自身もチャレンジすることにしました！(部屋の抽選だけでなく駐車場も抽選ではありますが…そこは当てるしかないですね)

今期は2025年7月上旬の販売予定、1名義2住戸まで申し込みが可能です。(2住戸当選した場合片方の辞退は不可・2住戸購入できる資金力の証明が必要)

建築系オプションを楽しみたい方は26階以上を選ぶしかない点は注意が必要です。

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