プラウド元住吉ウエスト　予定価格と間取り　駅西側×信号なし徒歩6分

今回ご紹介するのはプラウド元住吉ウエストです！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：淺沼組
価格：未定
専有面積：32.65㎡～83.76㎡
総戸数：84戸
規模：5階建て
交通：東急東横線・目黒線「元住吉」駅徒歩6分
所在地：神奈川県川崎市中原区木月三丁目
竣工予定：2025年2月上旬
引き渡し予定：2025年4月上旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド元住吉ウエスト公式HP

東急東横線と目黒線の元住吉駅から信号なしの徒歩6分(駅を出てブレーメン通り商店街へ出ずに大戸屋のところからショートカットもできます)、東急の研修センター横を通ることになるため最短ルートではブレーメン通り商店街を楽しめないルートにはなりますが元住吉物件の中でも駅に近いほうですね。

そのブレーメン通り商店街を経由したとしてもそこまで遠回りにはならないですから駅近とブレーメン通り商店街までの距離感がバランス取れているとも言えるでしょう。

東急線の車両基地は近いですが本線からは離れていますし尻手黒川道路と綱島街道からもしっかりと離れた静かめな住環境となります。元住吉駅から徒歩6分で第一種中高層住居専用地域・第一種住居地域というのは強いですね。

従前はスポーツクラブであったようにほぼ正方形で広めの土地です。

南の一面接道ですがその間口が広く南向き住戸も多く設定できていますが接道の先にはプラウド元住吉ディアージュがあるため眺望の抜け感を得られるのは最上階の数部屋程度しかありません。日当たりには期待できますが眺望の抜け感を求める方にはなかなか厳しい条件です。

東側にはマンションがあり西を向いているためこんにちはを避けるために主開口部を背の低い建物がある西と北に振っています。西側は3階まではいわゆる壁ドン、北側も3階までは前の建物が気になってきますが西も北も4階、5階になると眺望がひらけてきます。北側は武蔵小杉のタワマン夜景が綺麗でしょう。

ただ、3LDKなど広めの部屋のほとんどが南向き、西向きと北向きは1LDKと2LDKのため求める広さや家族構成で自然と選ぶ向きが決まってくる形となります。

日常の買い物はブレーメン通り商店街がすぐですからとても便利ですね。マルエツ、大野屋、生鮮市場ダイイチが徒歩5分、2025年10月頃には東急ストアもできる予定です。(川崎信用金庫住吉支店の建て替え)

武蔵小杉駅へも電車や自転車でサクッと行き来できますし、駅近ですから電車に乗ってサッと横浜やみなとみらいに遊びに行ったりと休日の選択肢も充実しています。

通学校は住吉小学校で徒歩9分、井田中学校で徒歩16分です。

エリア柄致し方ないですがハザードマップではしっかりと色がついています。

外観デザインに関してはディアージュとの被りが少ないところと被りが大きいところでガラス手摺の比率を変える(被りが強い列は斜体手摺を主としている)ことで中側と妻側で見た目の印象が異なってくるようにしたり、そのラインからせり出すように重厚感あるマリオンがあり頭頂部では軒裏木目調となるなどどこから見てもカッコ良いというだけでなく印象も変わるという面白さもあります。

エントランスアプローチ自体は短いのですが段々となった庇がせり出しており重厚感ありますし、中へ入るとラウンジと一体になった奥行きあるホールとなり大窓から坪庭を自然と望める動線となっています。その坪庭の大窓から自然光が取り込めるのも良い雰囲気ですね。

共用施設としては北棟の5階(最上階)にワークラウンジが設けられます。個室3部屋とカウンター数席を予定しておりカウンター席の上部には天窓もあるなど自然光を取り込むことを意識しているため配棟自体は窮屈なコの字型ではあるのですが共用空間が閉鎖的な空間にならないよう工夫がなされています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［南向き］

Eタイプ　3LDK　83.11㎡

画像出典：図面集

Tタイプ　2LDK　62.98㎡
5階　8980万円　坪単価471万円

Gタイプ　2LDK＋S　71.32㎡
1階　8940万円　坪単価414万円
5階　10280万円　坪単価476万円

Hタイプ　2LDK＋S　71.32㎡
1階　8890万円　坪単価412万円
5階　10280万円　坪単価476万円

Iタイプ　2LDK＋S　71.32㎡
2階　9440万円　坪単価437万円
3階　9690万円　坪単価449万円
4階　9960万円　坪単価461万円
5階　10220万円　坪単価473万円

Jタイプ　2LDK＋S　71.32㎡

画像出典：プラウド元住吉ウエスト公式HP

Kタイプ　3LDK　71.32㎡
2階　9340万円　坪単価432万円
3階　9590万円　坪単価444万円
4階　9860万円　坪単価457万円
5階　10090万円　坪単価467万円

Lタイプ　4LDK　83.76㎡

画像出典：プラウド元住吉ウエスト公式HP

※南側にあるディアージュとの離隔や被りを考慮して同一面積でも価格差を付けています。

［西向き］

Bタイプ　2LDK　47.35㎡

画像出典：図面集

Dタイプ　2LDK　56.79㎡
1階　6720万円　坪単価391万円
2階　6990万円　坪単価406万円
3階　7220万円　坪単価420万円
4階　7990万円　坪単価465万円
5階　8280万円　坪単価482万円

Sタイプ　1LDK　43.94㎡
5階　5550万円　坪単価417万円

※3階まではいわゆる壁ドン、4階から一山抜けてくるため価格差が大きくなります。

［北向き］

N1タイプ　1LDK　34.26㎡
3階　4260万円　坪単価411万円

N2タイプ　1LDK　34.26㎡
3階　4260万円　坪単価411万円

N3タイプ　1LDK　34.26㎡

画像出典：図面集

Uタイプ　2LDK　50.51㎡
5階　6380万円　坪単価417万円

Vタイプ　2LDK　64.25㎡
5階　8190万円　坪単価421万円

Wタイプ　2LDK　52.28㎡

画像出典：図面集

※機械式駐車場が昇降した際には3階の床レベルくらいまできそうではあります。そのため2階よりかは3階、できれば4階を選んでおくと気にならなくなるでしょう。

平均坪単価は約440万円です。

グランドメゾン武蔵小杉の杜よりも少しお高くなりそうですね。

グランドメゾン武蔵小杉の杜は駅徒歩12分、プラウド元住吉ウエストは駅徒歩6分ですから最寄り駅が武蔵小杉であることにこだわるのかそうでないのかで印象は大きく変わってくるでしょう。ただ、多くの戸数を売らなければならないグランドメゾン武蔵小杉の杜、少しの人たちに評価されれば良いプラウド元住吉ウエスト、後者の方が自然と強気に出れるため希少な南向き比較をすると坪単価としては少々差があります。

西向き、南向き、北向きの棟をぎゅっと近づけているため北窓の採光が居室認定の基準を満たせずに2LDK＋S表記となっているプランが多くなっています。もちろん3LDKとして使えますし、外廊下ではありますが外部からの視線が気にならないなどメリットもあります。とはいえ表記上としてはとっつきにくいですね。(南面がウリのマンションですので気にしすぎるのは良くないですが3LDK表記のほうが気持ちよく買いやすいという方は少なくないはず)

50㎡未満の2LDKは二人で住むとなれば狭いですね…ただ、その分グロスを抑えられるためその予算感で探されている方からすれば狭さを我慢してでも～とはなるのでしょうね。

一方で3LDKは70㎡超を基本としているため今の時代にしては専有面積調整していませんし、角住戸は80㎡超えとしてくれています。プラウドブランドとなれば数部屋くらいは100㎡超えを設定してくるかとも思っていたのですが坪単価も跳ねていることからさすがに冒険はしないとなったのでしょうか。

1LDKの数も多いなど坪単価は強気のプラウドらしさが出ているものの面積帯は守りに入っている感はあります。(北向き設定も多いので自然の流れとも言えますが一昔前であればここまで1LDKと2LDK比率が高くなかったはず)

形状としては田の字が主で共用廊下側の柱も食い込み、角住戸の妻窓もお気持ち程度であるなどスペシャル感はありません。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機(1LDK除く)、キッチン天板御影石(1LDK除く)、お掃除浴槽(3LDKなど広めの部屋のみ)、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関電子錠、玄関前カメラ付きインターホン、可動式ルーバー面格子など単価なりに充実しています。低炭素認定は受けていますがゼッチマンションではありません。

構造は二重床(ミライフル・床スラブ厚200mm～250mm)・二重天井、ただし北棟は直床(床スラブ厚200mm～270mm)となります。基本天井高は2400mm(直床住戸は基本2430mm)です。

価格に関してはいつものプラウドらしく強気なのですが外観デザインはもちろん室内スペックも高いものとしてくれるのは本当に嬉しいですね。『価格は安くないけど物はいいよ』がプラウドブランドの強みの一つなわけですがそれは今作でも叶っています。

周辺相場を確認しましょう！

■プラウド元住吉ディアージュ

2011年築　元住吉駅徒歩6分

新築時の坪単価約255万円
直近売り出し事例なし

■プラウド元住吉アベニュー

2013年築　元住吉駅徒歩9分

新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約340万円

動き一例

約73㎡
新築時5700万円台
中古時7500万円台

■プラウドシティ元住吉

2013年築　元住吉駅徒歩9分

新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約335万円

動き一例

約75㎡
新築時5500万円台
中古時7700万円台

■グランドメゾン元住吉

2017年築　元住吉駅徒歩9分

新築時の坪単価約280万円
現在の坪単価約350万円

動き一例

約74㎡
新築時5900万円台
中古時7400万円台

上記相場からプラウド元住吉ウエストが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Iタイプ　2LDK＋S　71.32㎡　3階　9690万円　→　8100万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先の平置き1台を除いてピット昇降式(地上1段地下2段)で設置率約33%、屋外のため住戸との行き来や作業中も雨に濡れてしまいますしミドルルーフ以上なのは良いのですがコンパクト用区画もあったりと駐車場へのこだわりは感じられません。ただ、ディアージュと同じく出入口にリングシャッターが設置されるのは良いですね。荷下ろしスペースに関しては建物下となるため同乗者を先に降ろす際などに便利です。

～機械式駐車場サイズ～

全長4700mm/5050mm×全幅1700mm/1900mm×全高1750mm/2100mm×重量2000kg/2300kg　月額17000円～26000円

駐輪場は屋内で設置率130％弱、1LDKも多いため2LDK以上であれば実質1.5台以上くらいにはなってくるでしょう。

管理費は㎡単価月額約329円、ディスポーザーありですが外廊下ですしもう少しお安いと嬉しかったですがインフレ時代に走り出す新築マンションとなれば致し方ないでしょうか。エレベーターは1基(分速60m)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プラウド元住吉ディアージュ　総戸数42戸　管理費㎡単価月額約215円

■プラウド元住吉アベニュー　総戸数38戸　管理費㎡単価月額約250円

■プラウドシティ元住吉　総戸数296戸　管理費㎡単価月額約214円

【住むレーション】

［東横線(副都心線・みなとみらい線直通)］

元住吉　8:02発
武蔵小杉　8:04着
新丸子　8:06着
多摩川　8:08着
田園調布　8:10着
自由が丘　8:13着
都立大学　8:19着
学芸大学　8:21着
祐天寺　8:23着
中目黒　8:29着
代官山　8:31着
渋谷　8:34着
明治神宮前　8:37着
北参道　8:39着
新宿三丁目　8:42着

元住吉　8:00発
日吉　8:02着
綱島　8:05着
大倉山　8:07着
菊名　8:09着
妙蓮寺　8:12着
白楽　8:14着
東白楽　8:15着
反町　8:17着
横浜　8:19着
新高島　8:21着
みなとみらい　8:23着
馬車道　8:25着
日本大通り　8:27着
元町・中華街　8:29着

［目黒線(三田線・南北線直通)］

元住吉　8:00発
武蔵小杉　8:02着
新丸子　8:03着
多摩川　8:05着
田園調布　8:07着
奥沢　8:10着
大岡山　8:14着
洗足　8:16着
西小　8:18着
武蔵小山　8:19着
不動前　8:21着
目黒　8:24着
白金台　8:27着
白金高輪　8:30着
三田　8:34着
芝公園　8:35着
御成門　8:37着
内幸町　8:39着
日比谷　8:41着
大手町　8:43着

元住吉　7:56発
武蔵小杉　7:57着
新丸子　7:59着
多摩川　8:01着
田園調布　8:02着
奥沢　8:05着
大岡山　8:09着
洗足　8:11着
西小山　8:13着
武蔵小山　8:14着
不動前　8:16着
目黒　8:19着
白金台　8:22着
白金高輪　8:25着
麻布十番　8:27着
六本木一丁目　8:29着
溜池山王　8:32着
永田町　8:34着

鉄道利用は便利ですが高速道路の出入口までは少々距離があったり(6キロ前後)細めの道も多かったりと車での遠出を楽しみまくりたいという方にはあまり合ってきません。

ハングリータイガー！！

ランチはハングリータイガーグランツリー武蔵小杉店でダブルハンバーグ！！

好きですかわさき億ションの街 pic.twitter.com/CYkabwtxlR

— マンションマニア (@mansionmania) March 1, 2024

プラウド元住吉ウエストの価格が発表されるとグランドメゾン元住吉の坪単価300万円台前半の出物は割安感がでるはず

お便り返し その853「世帯年収1150万円 29歳3人家族　アールブラン武蔵新城テラスを検討中です」【マンションマニア】 https://t.co/JnMXHYMB2E @mansionmaniaから

— マンションマニア (@mansionmania) October 21, 2023

【総評】

立地に関しては人気の西口側で駅も近いですから元住吉の中でも評価が高く、そこにプラウドブランドの商品力高いマンションということで欲しいという方が多いことは容易に想像できます。

ただ、価格に関しては元住吉で賃貸マンションに住んでおり元住吉感覚で購入検討を開始したという方からすればちょっと驚いてしまう価格設定ではあるでしょう。(すごい時代ですね…)

それでも中広域検討者からすれば都内で一億円出してもなかなか良い物件に巡り合うことが難しく(新築縛りでなければそうでもないです)、東横線が好みであったり横浜に寄り添いつつ都心アクセスも重視したい方からすれば武蔵小杉と元住吉は利便性の高さの割にはまだ買いやすい価格です。

とはいえ元住吉にこだわらない方であれば『この価格なら武蔵小杉で買う』となってしまいがちでしょう。プラウド元住吉ウエストを購入できるご予算感であればコスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンスなどの築浅系駅前タワマンも購入できてしまいます。好みの問題はさておき同じ価格なら足回りがより便利な武蔵小杉駅前のほうが評価はされやすいでしょう。

ただ、当然ながら『住むなら元住吉がいい』という方も多くおり、その方々からすれば『元住吉で住みたかった立地』『元住吉で住みたかったプラウドブランド(供給実績が多いエリアのためプラウドブランドの印象が良い)』ですから高いお金を支払ってでも手にしたいとなりやすく、そのような方が84組(2LDK＋Sと3LDKは40戸弱)いれば良いわけでこの価格でも売れるということなのでしょうね。

武蔵小杉の大規模駅前タワマンは『武蔵小杉じゃなくても良い方』をメインターゲットにしなければならない販売戸数ですから価格面もその時代の中である程度頑張らないと売り切れないわけですが、今作は『一番住みたい街は元住吉』という方がメインターゲットですから弱気に出る必要もないのでしょう。

そしてその元住吉に住みたいという方を満足させてくれる立地とブランド、クオリティとなっているため『高くても買うしかない』のですよね。

中広域検討者で元住吉縛りがなければやはり三菱地所レジデンスによる武蔵小杉ツインタワー(日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画)は注目すべき出物となるでしょう。あちらは戸数も多く『武蔵小杉じゃなくても良い方』にも評価してもらう必要があるため今の時代のタワマンの割には『安くはないけどこのくらいで買えるんですね』というような部屋も多く設定してくることでしょう。(坪単価500万円前後でしょうか。おそらく年末もしくは来春くらいには販売されそうですがまだ出てこないですね。)

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