パークコート虎ノ門　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはパークコート虎ノ門です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：大林組
価格：未定
専有面積：44.26㎡～131.54㎡
総戸数：120戸（事業協力者住戸13戸含む）
規模：21階建て
交通：東京メトロ日比谷線「神谷町」駅徒歩4分　東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅徒歩7分
所在地：東京都港区虎ノ門4丁目
竣工予定：2022年1月下旬

駐車場：機械式66台 平面3台
駐輪場：120台
バイク置場：3台

地図はこちらです↓

画像出典：パークコート虎ノ門公式HP

ホテルオークラ別館の東側に位置しています。麻布台や虎ノ門ヒルズの開発エリアからは少し離れますし、そのような大きな開発の中の新築マンションというわけではないのですが開発エリアの間で成熟した街並みの中にできるほどよい戸数のパークコートとなります。

目の前のすき家はそのままとなりますが西側のホテルオークラ別館は野村不動産によるオフィス・商業・タワーマンションとも噂(一度環境アセスメントには出たことあり)されているなど近隣の開発にも期待がもてます。

周辺既存マンションとしてはホテルオークラ連携のレセプションサービスがある虎ノ門タワーズレジデンス、上がオフィスという珍しい構成のアークヒルズ仙石山レジデンス、今回と同一ブランドでまいばすの入るパークコート六本木ヒルトップ、新築だとパークコート六本木ヒルトップの斜め向かいにザ・レジデンス六本木、すき家並びにプラウド虎ノ門(キャンセル住戸のみ販売中)があります。新築の中では圧倒的にパークコート虎ノ門が目立ちますし、将来中古という土俵で戦うにしても十分すぎる魅力が多くなっています。

外観デザインとしては住戸階の窓面、ガラス手摺、横幅のあるマリオンなどなど魅力が多いのですがやはり高さ5m超のエントランスゲートがたまらなさすぎですね～。これはすごい。実用性から人が通れるように常に開放はされているものの正面が壁になり風除室へはクランクインする導線となりますからプライバシー性はもちろん歩いていて気持ちが良いことでしょう。

エントランスホールは二層吹き抜け、ソファなどが配置されている約半面が少し下がっているのと天井部の曲線があることで空間をより広く感じることができそうです。オークラ別館側から見た際にグランドレベルが下がっていることを活かしてホールの大窓から外側の植栽と流れる水物を望めるようになっています。

画像出典：パークコート虎ノ門公式HP

内廊下を採用、各階ごみ置き場、各階宅配ボックスもあります。

住戸階へのエレベーターはメインが2基、プラスしてごみ回収時や宅配業者さんが利用する非常用が1基あります。メインだけで計算しても1基あたり60戸ですから十分なのですが非常用もあるあたりはさすがですね。21階建てで分速180m(メイン2基)ですからスピード感も十分です。

共用施設は3階にパーティサロン、21階に東京タワーを望めるスカイテラスがあります。21階には2戸住戸がありますがどちらも事業協力者住戸で別途オートロックありとなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

44Aタイプ　1LDK　44.26㎡
13階　10800万円台　坪単価806万円
19階　11000万円台　坪単価821万円

61Aタイプ　2LDK　61.29㎡

画像出典：パークコート虎ノ門公式HP

66Aタイプ　2LDK　66.51㎡

画像出典：パークコート虎ノ門公式HP

70Aタイプ　2LDK　70.14㎡

画像出典：パークコート虎ノ門公式HP

75Aタイプ　2LDK　75.46㎡

画像出典：パークコート虎ノ門公式HP

86Aタイプ　3LDK　86.37㎡

画像出典：パークコート虎ノ門公式HP

87Aタイプ　3LDK　87.48㎡

画像出典：パークコート虎ノ門公式HP

100Aタイプ　3LDK　100.23㎡

画像出典：パークコート虎ノ門公式HP

105Aタイプ　3LDK　105.59㎡

画像出典：パークコート虎ノ門公式HP

115Aタイプ　3LDK　115.43㎡
20階　30000万円台　坪単価873万円(30500万円で計算)

118Aタイプ　3LDK　118.69㎡

画像出典：パークコート虎ノ門公式HP

平均坪単価は約850万円です。

雁行形状とすることで角住戸率90％を実現しています。

1LDK、販売が上階なのと窓面豊かなのは良いのですが家具配置がけっこう難しいですね。主寝室からの洗面inは好き嫌いわかれそうですがこの立地であれば生活感あるほど家具を配置しまくるということも考えにくく起床してサッとシャワー浴びれるのは良い導線なのでしょう。浴室サイズは1LDKでも1418、75㎡以上で1620、100㎡以上で1822とさすがのゆとりです。

ディスポーザー、食洗機、スロップシンク、突板フローリング、床暖房はキッチン、主寝室にも完備、天カセは全部屋完備です。

構造は二重床・二重天井、免震構造、基本天井高は2800mm(折り上げ部分)です。下がっている部分でもできるだけ2550mm、2300mmには合わせており、フラットな天井部となっています。サッシ高は約2500mmですから室内からの開放感はもちろん、先に述べた外から見た時の美しさにも良い影響となっています。

階高は約3m80cm！！これは贅沢すぎる…全熱交換型換気システムを採用しています。

エレベーターセキュリティを導入しており居住階と共用階のみボタンを押すことができます。オプションで住戸玄関を電子錠にすることも可能です。当然ながら玄関前カメラ付きインターホンもあります。

周辺相場を確認しましょう！

・虎ノ門タワーズレジデンス　2006年築　虎ノ門4　新築時の坪単価約490万円　現在の坪単価約600万円

・パークコート愛宕虎ノ門タワー　2008年築　虎ノ門3　新築時の坪単価約525万円　現在の坪単価約565万円

・パークコート六本木ヒルトップ　2012年築　六本木1　新築時の坪単価約500万円　現在の坪単価約710万円

・アークヒルズ仙石山レジデンス　2012年築　六本木1　新築時の坪単価約495万円　現在の坪単価約815万円

・ザ・レジデンス六本木　2019年築　六本木1　新築時の坪単価約860万円　新築販売中

・プラウド虎ノ門　2019年築　虎ノ門4　新築時の坪単価約775万円　新築販売中

上記相場からパークコート虎ノ門の将来価値を予想すると

61Aタイプ　2LDK　61.29㎡　8階　15500万円台(新築時)　→　14600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

コンシェルジュサービスあり、24時間有人管理となります。

管理費は㎡単価月額約610円、強烈な単価ではありますが「高いお金を払って良いサービスを受けたい」方々が検討するマンションですから戸数からみたサービス内容からすればこれくらいにはなるでしょう。

駐車場は平置き2区画、タワーパーキング66区画の計68区画で設置率は約56％です。

コーチエントランスに出庫予約盤があり手前待機ができますがそもそも66台シェアのためバッティングは少なめでしょう。(タワマンだと100台シェアも普通にあります)

入庫側と出庫側の扉が違うため出庫後にナビ設定できる時間があるのもいいですね。車路の端に寄せても1台は通れるスペースがあります。(タワーパーキングで入庫側と出庫側が同じだとナビを設定するために一時的に止めるのが迷惑になってしまうことも多い)

駐車場は月額58000円～67000円、一部住戸は権利付きのため売却時にも引き継ぐことが可能です。言わずもがなですが機械式駐車場のサイズは全長5300mm、全幅2050mmの対応を基本としています。(一般的なマンションの機械式駐車場だと全幅1850mmまでというところも多いので注意が必要です)

駐輪場は2階部分にあり専用エレベーターありです。住戸階へのエレベーターホールへも繋がっています。

【住むレーション】

［日比谷線］

神谷町　8:00発
虎ノ門ヒルズ　8:01着
霞ヶ関　8:03着
日比谷　8:06着
銀座　8:08着
東銀座　8:10着
築地　8:12着

神谷町　8:01発
六本木　8:03着
広尾　8:07着
恵比寿　8:10着
中目黒　8:13着

［南北線］

六本木一丁目　8:01発
溜池山王　8:03着
永田町　8:05着
四ツ谷　8:07着
市ヶ谷　8:09着
飯田橋　8:11着

六本木一丁目　8:01発
麻布十番　8:02着
白金高輪　8:05着
白金台　8:08着
目黒　8:10着

物件から少し離れますが六本木一丁目駅と神谷町駅が地下通路で繋がるなどビルの開発に合わせて鉄道も利用しやすくなっていきます。

空港リムジンバスはホテルオークラからも出ています。

【総評】

商品としては三井の本気を感じる物件です。思い切って見学してみましたが広い住戸と設備仕様をほとんど変えておらず、グレード分けしていないことを考慮するとエリア的には広い部屋のほうが需要あるものの1LDK、2LDKも狙い目感あります。

お安くはないですが周辺相場からわかるようにチャレンジ価格ではありません。

一旦日本一背が高い建物となる虎ノ門・麻布台プロジェクトなどなど周辺の開発が約束されたエリアにできる三井本気のパークコート(パークコートだからすべてがパークコート虎ノ門レベルというわけではありません。すべてのパークコートを見てきたわけではありませんがクラスとしては上位にくることは間違いないでしょう)となれば「買える方は買い」でしょう。

本来であればこのクラス(億超え住戸しかない)の新築マンションは見に行かないのですがそんな私でさえも気になる要素が満載で見学せずにはいられませんでした。

動画もご覧ください！

■パークコート虎ノ門　モデルルーム見学直前・直後のレポート

■パークコート虎ノ門　建設地周辺(コメントなし)

■パークコート虎ノ門　建設地から神谷町駅まで(コメントなし)

■パークコート虎ノ門　六本木一丁目駅から建設地まで(コメントなし)

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