今回ご紹介するのはヴェレーナ横浜反町駅前です!

[物件概要]第2期1次先着順

売主:大和地所レジデンス
施工:松下産業
価格:2370万円~6890万円
専有面積:21.58㎡~70.11㎡
総戸数:46戸(非分譲8戸含む)店舗3戸(非分譲)
規模:7階建て

交通:
東急東横線 「反町」駅徒歩2分
JR各線、東急東横線、横浜高速鉄道みなとみらい線、京急本線、相鉄本線、横浜市営地下鉄ブルーライン 「横浜」駅徒歩16分 東横フラワー緑道利用で横浜駅徒歩14分(東横フラワー緑道 利用時間/6:00~21:30)]
JR各線「東神奈川」駅徒歩13分
京急線 「仲木戸」駅徒歩15分
京急線 「神奈川」駅徒歩9分
横浜市営地下鉄ブルーライン「三ツ沢下町」駅徒歩11分

所在地:神奈川県横浜市神奈川区松本町一丁目
竣工予定:2019年10月中旬

駐車場:10台[機械式(月額:18000円~25000円)]
自転車置場:46台[上段ラック式16台、下段スライド式30台(月額:200円~300円)]

管理費(月額)4730円~15350円
修繕積立金(月額)2160円~7010円

地図はこちらです↓

画像出典:ヴェレーナ横浜反町駅前公式HP

東横線反町駅徒歩2分、実質駅前マンションとなります。

反町駅自体の知名度はそこまでないものの横浜駅から人気の東横線で1駅、かつ反町駅から横浜駅までは東横フラワー緑道(東横線の線路跡地)を経由して徒歩16分という距離感ですから利便性の高いポジションとなります。

横浜駅前で進行中の横浜駅きた西口鶴屋地区と東横フラワー緑道が繋がる予定ですから綺麗に整備された道を歩くだけで横浜駅と行き来できることになります。正直現状の横浜駅前(反町方面へ向かう道)は綺麗とは言い難く、歩いていてあまり気分が良いものではないのですが鶴屋地区の開発で大化けするでしょうからその恩恵を受けることができます。

ヴェレーナ横浜反町駅前から東横フラワー緑道までは信号がなく、そちらを経由すれば反町駅までも信号なしとなります。エントランスを出て大通りの信号で足止めくらいそうなら東横フラワー緑道へ、タイミングよく渡れそうなら大通りの信号で反町駅へと使い分けることができます。大通り沿いではあるのですが東横線反町駅は地下ですから電車の音が気にならないのがいいですね。そのかわり反町駅はホームが思いのほか深いので電車に乗り込むまでには少し時間がかかります。

駅前物件でありながらも南向き住戸は目の前が大通りですから日当たりは抜群でしょう。駅前でありながらも低層階で日当たり抜群というのは魅力的です。(もちろん車の音や排ガスは気になるでしょう)

外観に関してはパッと見「逆梁かな?」と思ったのですが順梁でした。順梁でありながらもバルコニー手摺のほとんどがコンクリートになっているので外観に高級感は出ているのですがその分日当たりの良さの恩恵を受けにくくなっています。

ブログを長く読んでくれている読者様には繰り返しになってしまいますが逆梁と順梁のメリット、デメリットを簡単にまとめると

逆梁

メリット:床から天井までのハイサッシにできる。バルコニー隣戸境をコンクリートにできる。外観に高級感がです。
デメリット:バルコニー手摺がコンクリートになるため日当たりを犠牲にしてしまう。建築コストが高い。

順梁

メリット:バルコニー手摺をガラスにできるため日当たりの良さの恩恵を受けることができる。逆梁より建築コストが安い。
デメリット:外観に重みが出ないためデザインに力を入れないとチープに見えてしまう。バルコニー隣戸境が隔て板になりがち。

工法は様々ですからすべてに当てはまるというわけではなく、順梁でもハイサッシ、バルコニー隣戸境をコンクリートにすることはできるのでざっくりわけた場合とご理解ください。

そのため順梁で日当たり抜群なのにあえてコンクリートにしたのはちょいと謎です。

下記写真のように東横フラワー緑道から丸見えだからですかね??それでも曇りガラスもありますからね。外観の高級さを重視したということでしょうか。

東横フラワー緑道から撮影

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Aタイプ 2LDK+S 70.11㎡ 管理費(月額)15350円 修繕積立金(月額)7010円

画像出典:ヴェレーナ横浜反町駅前公式HP

3階 6640万円 坪単価313万円
7階 6890万円 坪単価324万円

B1タイプ 3LDK 66.60㎡ 管理費(月額)14590円 修繕積立金(月額)6660円
2階 5890万円 坪単価292万円
5階 6290万円 坪単価312万円

B2タイプ 3LDK 66.60㎡ 管理費(月額)14590円 修繕積立金(月額)6660円
2階 5990万円 坪単価297万円

Cタイプ 2LDK 58.09㎡ 管理費(月額)12720円 修繕積立金(月額)5810円
6階 5590万円 坪単価318万円

Dタイプ 3LDK 65.11㎡ 管理費(月額)14260円 修繕積立金(月額)6510円
2階 5890万円 坪単価299万円(2LDK+S)
4階 6040万円 坪単価306万円

[北向き]

F1タイプ 2LDK 54.07㎡ 管理費(月額)11840円 修繕積立金(月額)5410円
3階 4090万円 坪単価250万円

Gタイプ 1R 21.58㎡ 管理費(月額)4730円 修繕積立金(月額)2160円

画像出典:ヴェレーナ横浜反町駅前公式HP

5階 2370万円 坪単価363万円

F2タイプ 2LDK 54.07㎡ 管理費(月額)11840円 修繕積立金(月額)5410円

画像出典:ヴェレーナ横浜反町駅前公式HP

4階 4290万円 坪単価262万円
6階 4490万円 坪単価274万円

周辺にはワンルームマンションが多いため希少性があるわけではありませんがファミリー向けマンションの中のシングル向け住戸というのはワンルームマンションよりもリスクが少ない(長く住まう方が多いため管理への意識が高い・管理費や修繕積立金が抑えられる)ですから21㎡のお部屋はサクッと売れそうですね。ファミリーからすれば21㎡のお部屋はなかったほうが良いと思うでしょうけども21㎡のお部屋がなければもっと単価が上がったはず(1Rは単価を盛れるため)です。

狭めの3LDKが多いですが駅近トレンドですし、駅前立地であることを考慮すれば違和感ないですね。反町駅前はわちゃわちゃ感があるためファミリーウケが良い印象はないのですが東横フラワー緑道ができたことで雰囲気が変わりましたから新たな需要はありそうです。反町駅前でファミリー向けマンションの分譲は滅多にない(駅徒歩2分圏内は約30年ぶり)ですから売れそうなマンションだなと感じますね。

設備仕様はディスポーザーがありません。食洗機、キッチン・洗面台天板が天然石、浴室ダウンライト、ミストサウナなどなど単価なりのものとなっています。トイレ手洗いカウンターがないのは残念でした。7階建ての高さ19.99mですから単純計算で階高が約2850mmと厳しいものになっており、当然ながら直床です。(階高は一般的に約3m、頑張っているところだと約3.3mです)

南向き住戸の窓はT-3サッシですから閉めていれば音はそこまで気にならないかと思います。

周辺相場を確認しましょう!

・クオス横濱反町 2005年築 松本町1 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約225万円

・アデニウム横浜反町 2007年築 反町4 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約230万円

・クラッシィハウス横濱反町 2012年築 反町3 新築時の坪単価約225万円 直近売り出し事例なし

上記相場からヴェレーナ横浜反町駅前の将来価値を予想すると

B1タイプ 3LDK 66.60㎡ 5階 6290万円台(新築時) → 5250万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[東横線]

反町 8:00発
東白楽 8:02着
白楽 8:04着
妙蓮寺 8:06着
菊名 8:08着
大倉山 8:14着
綱島 8:16着
日吉 8:18着
元住吉 8:20着
武蔵小杉 8:22着
新丸子 8:24着
多摩川 8:25着
田園調布 8:27着
自由が丘 8:29着
都立大学 8:36着
学芸大学 8:37着
祐天寺 8:39着
中目黒 8:41着
代官山 8:44着
渋谷 8:46着

上記各駅停車から急行に乗り換え

菊名 8:10発
綱島 8:13着
日吉 8:15着
武蔵小杉 8:18着
多摩川 8:21着
田園調布 8:23着
自由が丘 8:25着
学芸大学 8:28着
中目黒 8:31着
渋谷 8:36着

反町 8:01発
横浜 8:03着
新高島 8:05着
みなとみらい 8:06着
馬車道 8:08着
日本大通り 8:10着
元町・中華街 8:12着

【総評】

めちゃ割高な新築マンションが多い中で立地や設備仕様などトータル的に見ても妥当な価格ではないでしょうか。もちろん今の市況内での話ではありますが、駅前であることを考慮すれば資産性にも期待ができるため手堅い選択と言えるでしょう。

そもそもファミリー向けマンションの供給が少ないエリアですし、いろいろな意味(大人のお店とか・・・)でわちゃわちゃ感のある立地ではありますが小学校も近く、スーパーマーケットなど買い物施設も点在するエリアですから住み心地も良いのではないでしょうか。

個人的に一番引っ掛かったのはエントランスが半地下のためマンションを出入りするたびに階段を利用しなければなりません。(スロープなし、北側に裏口はあり。)このバリアフリーの時代にマンションの出入りに階段利用というのは残念に思いました。

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4 件のコメント

  • マンションマニアさま

    いつも楽しく拝見いたしております。
    前回(昨日)の物件もそうでしたが、直床についてはどう思われますか?
    最近の直床はフワフワ感があまりない。と聞いたのですが…

    これからも更新楽しみにしております

    • カプチーノ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      直床でもフワフワ感が少ないものもあります。
      直床だからといって遮音性がないわけでもなく、住んだ後の不便はさほどない(将来のリフォーム時を除く)でしょう。

      ただ、階高は3m以上確保してほしいですね。
      階高3.3mくらい、天井高2600mm、二重床・二重天井、床スラブ厚300mmくらいが理想ではあります。
      せめて階高3m、天井高2500mm、二重床・二重天井、床スラブ厚200mmはほしいですよね。。。

      引き続きよろしくお願いいたします。

      • マンションマニアさま

        お忙しいなか、ご返答ありがとうございます。
        また期待以上のお答えに大変感謝いたしております。

        引き続き楽しく読ませていただきます。
        是非、マンション探し、購入の際はお願いしようかと思っております。
        今後とも宜しくお願いいたします。

        • カプチーノ様

          マンションマニアです!

          ご確認いただきありがとうございます。
          お役に立てることがございましたらお知らせください。

          引き続きよろしくお願いいたします。

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