オーベル住吉マスターテラス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはオーベル住吉マスターテラスです！

［物件概要］

売主：大成有楽不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：66.60㎡～75.46㎡
総戸数：70戸
規模：13階建て
交通：東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩3分　JR総武線・東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅徒歩11分
所在地：東京都江東区住吉一丁目
竣工予定：2019年12月上旬

駐車場：7台（平置駐車場6台、身障者用平置駐車場1台）
自転車置場：137台（2段ラック下部スライド式105台、2段ラック式28台、平置4台）
バイク置場：4台
ミニバイク置場：3台

地図はこちらです↓

画像出典：オーベル住吉マスターテラス公式HP

住吉駅から徒歩3分と駅近でありながらも大通りから一歩中へ入った静かな環境に位置しています。北側には公園もありますし、三面接道しているため圧迫感もありません。

南側のみ塞がれてしまっているため全戸西向きである点は南向き好きからすれば残念かとは思いますが目の前の建物にぴったりくっついているわけでもなく駅徒歩3分という立地を考えれば妥協できる方も多いのではないでしょうか。

住吉駅徒歩3分圏内のファミリー向け分譲マンションは16年ぶりとのことですからいかに希少性があるかがわかりますね。

高値市況ではありますが同世代の類似マンションがないというのは将来的にも強みとなります。

建設地

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

全戸西向き

Aタイプ　3LDK　73.61㎡

画像出典：オーベル住吉マスターテラス公式HP

Cタイプ　3LDK　70.42㎡
3階　6500万円台　坪単価305万円
6階　6700万円台　坪単価314万円
8階　6800万円台　坪単価319万円
10階　7000万円台　坪単価328万円

Eタイプ　3LDK　66.60㎡
3階　6300万円台　坪単価312万円
6階　6400万円台　坪単価317万円
8階　6600万円台　坪単価327万円

Gタイプ　3LDK　75.46㎡
3階　7200万円台　坪単価315万円
7階　7500万円台　坪単価328万円

平均坪単価としては約320万円です。

土地の仕入れが2012年(解体までは当時既存していた賃貸マンションを運用)ということもあり専有面積がそれほど削られておらず、平均しても70㎡はしっかりと越えてきています。

共用廊下部分もタイル張りとなっており背中側もしっかりと造りこんでいます。

ディスポーザーはありませんし浴室のライトがブラケットだったりと残念な部分もありましたがキッチン天板フィオレストーン、キッチン独立浄水器、ミストサウナ、洗面台木枠付き三面鏡、ミストサウナ、可動式ルーバー面格子など全体的に見るとけしてコストカットが激しいわけではありません。オーベルお馴染みのオレンジシリーズを導入しており収納面を充実させています。構造は二重床・二重天井です。

バルコニー隣戸境は隔て板＆コンクリートもしくはトールタイプの隔て板としていますからプライバシー性が確保されています。

残念だったのはエレベーターの位置です。1階を除くと共用廊下にがっつり面しておりエレベーターホールが実質ないため住戸の目の前で待たなければならない点です。ん～ここは愛をもって設計してほしかったですね。

周辺相場を確認しましょう！

・アスコットパーク住吉テラスステージ　2003年築　住吉駅徒歩1分　住吉2丁目　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約210万円

上記相場からオーベル住吉マスターテラスの将来価値を予想すると

Cタイプ　3LDK　70.42㎡　6階　6700万円台(新築時)　→　5500万円(築10年時)　

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

［半蔵門線］

住吉　8:00発
三越前　8:09着
大手町　8:11着
神保町　8:14着
九段下　8:15着
青山一丁目　8:23着
渋谷　8:28着

［新宿線］

住吉　8:02発
馬喰横山　8:09着
神保町　8:14着
九段下　8:16着
市ヶ谷　8:18着
新線新宿　8:25着

［総武快速線］

錦糸町　8:03発
東京　8:11着

【総評】

周辺ではもう少しお安い価格帯でメイツ深川住吉が供給中ではありますがコンセプトは被らないためさほど競合しないかとは思います。

ましてやオーベル住吉マスターテラスにおいては錦糸町駅へ徒歩11分という強みがありますから尚更。地下鉄8号線延伸の期待もありますし、住吉駅徒歩3分で購入しておけば大暴落の心配も少ないでしょう。

駐車場設置率は10％と少なめですがすべて平置きのため利用者は便利ですし、非利用者にとっても維持費の負担がないためプラス材料でしょう。

管理費などの維持費は未定でした。

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～2019年1月2日追記～

価格：6088万円～7158万円
専有面積：66.60㎡～75.46㎡

管理費：15900円～18000円／月
修繕積立金：4660円～5280円／月
インターネット使用料：700円／月（税抜）
住まいトータリエ利用料：200円／月（税抜）

駐車場：7台（平置駐車場6台、身障者用平置駐車場1台）、使用料：32000円／月
自転車置場：137台（2段ラック下部スライド式105台、2段ラック式28台、平置4台）、使用料：200円～500円／月
バイク置場：4台、使用料：2000円／月
ミニバイク置場：3台、使用料：1500円／月

～2019年2月13日追記～

販売済み戸数約40戸

Dタイプ　3LDK　70.57㎡
3階　6628万円　坪単価310万円

Eタイプ　3LDK　66.60㎡
2階　6088万円　坪単価302万円
3階　6328万円　坪単価314万円
6階　6438万円　坪単価319万円
8階　6648万円　坪単価330万円

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