プレミスト船橋塚田　AGC跡地に大規模マンション建設へ　現地を見てきました！

※タイトルを「プレミスト船橋ほげほげ？！　AGC跡地に大規模マンション建設へ　現地を見てきました！」から「プレミスト船橋塚田」に変更しました

旭硝子はAGC～旭硝子はAGC～ガラスだけじゃないんだよ～あなたの暮らしを支えたい～旭硝子はAGC～旭硝子はAGC～♪

どうも！高橋一生です！

嘘です！まったく似ていないマンションマニアです！(高橋一生さんかっこいいですね！プリンセスメゾンから好きになりました)

今回ご紹介するのは東武アーバンパークラインの塚田駅近く、AGCテクノグラス中山事業場跡地の開発についてです。

建築物の名称：(仮称)船橋市行田計画(分譲)
敷地の地名地番：船橋市行田一丁目一番地
用途地域：工業地域
主要用途：共同住宅(分譲)
階数：11階
高さ：30.97m
住戸数：571戸
駐車場の台数：344台

敷地面積：20.948.91㎡
建築面積：9.032.85㎡
延べ面積：41.897.81㎡(全体53.063.55㎡)

着工予定：2018年10月
完成予定：2020年9月

建築主：大和ハウス工業
設計者；長谷工コーポレーション
施工者：長谷工コーポレーション

地図はこちらです↓

新船橋駅前のプラウド船橋(旭硝子の工場跡地開発)が販売していた2012年頃には「大型スーパーになる！」「大規模マンションになる！」など噂がでていましたがようやく建設概要が確定して動き出しました。汚染した土壌の搬出など時間がかかっていましたから忘れかけていた中での始動。建築費が高騰している中でけして高値で売るのは難しいエリア・・・売主の大和ハウスはどのようなコンセプトで攻めてくるのか楽しみです。

塚田駅の一つ船橋駅寄りの新船橋駅前にはイオンモール船橋(日本建鐵の工場跡地)、そして先ほども名前が出たプラウド船橋があります。プラウド船橋は総戸数1497戸のメガトン級大規模マンションで新築時の坪単価は棟にもよりますが約150万円、マンションが売れない時代だった割にはサクサクっと完売しました。今現在は坪単価180万円ほどで動いています。

新船橋駅に関しては東葉高速鉄道の東海神駅、JRの船橋駅までも容易に歩けますし、イオンモールとプラウド周辺は道が綺麗に整備されていますから今回開発されるAGCテクノグラス中山事業場跡地周辺とはまったくもって条件が違います。

塚田駅からAGCテクノグラス中山事業場跡地へ向かう道路は歩道も狭いですし、車がバンバン通る割に踏切を渡る車が右折、左折ともに一時停止。とにかく条件が今一つです。もちろん開発される部分は綺麗になるのでしょうけども駅前からしっかりと整備でき、かつ複数駅が利用可能な新船橋駅と比べてしまうと・・・。まぁ新船橋駅周辺が良すぎると言われればそれまでで、そこさえ見なければ今回の開発についてもとても魅力的なのですがどう考えても新船橋駅周辺と比べられてしまうポジションなのが辛いところです。

ましてやプラウド船橋の中古が坪単価180万円で購入できるわけで、そこにいったいいくらで新築マンションを供給するのか・・・少々怖い気もします。

しかしながらプラウド船橋よりも優れていることもあります。

プラウド船橋は小学校どこやねん問題が発生していろいろと大変でしたがAGCテクノグラス中山事業場跡地開発については南側に小学校が新設されますから教育環境としては良好となります。仮にプラウド船橋の通学区が新設される小学校になったとしても(変更になるのかは未確認)少し距離はありますから小学校への近さとしては勝ることとなります。

あとはイオンモールほどの大きさはありませんが商業施設が目の前にできますから日常の買い物利便性としてはプラウド船橋に負けません。AGCテクノグラス中山事業場跡地にできるマンションに関しても目の前が商業施設になる予定です。

あまり勝ち負けみたいな表現はしたくないのですが今回ご紹介しているマンションを検討される方でプラウド船橋と比較しない方はほぼいないでしょうからそれぞれの良い部分と悪い部分を強めにお伝えしています。どうかご了承ください。

建設地

公式HPも公開されていませんから建物自体の評価はできない状況ですが建築看板を見ると11階建てで30.97mと記載があるのが気になります。単純計算すると階高2m80cmしかないことに・・・何かの間違いだといいのですが。

駐車場設置率は約60％と少なめですが当初は足りないと言われていたプラウド船橋も棟によっては空きがあるくらいですから今時の車を持たない世代が検討者であることを考えればこんなものでしょうか。プラウド船橋と同じく自走式だといいのですが。

分譲マンション以外に賃貸マンションも建設されるようで低層住宅などを合計すると800戸超となり、さらには商業施設、小学校もできるわけで一つの街と言える規模感となります。

画像出典：船橋市

上の画像でグレーの部分が小学校と保育所となります。

小学校などは2018年10月に着工、2021年2月の完成予定、まちびらきは2020年10月を予定しています。

価格予想はまだ難しいですが周辺相場を確認してみましょう。

・エクセレントプレイス船橋　2006年築　塚田駅徒歩5分　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約125万円

・パークホームズ船橋ヒルトップテラス　2006年築　新船橋駅徒歩8分　新築時の坪単価約125万円　現在の坪単価約135万円

・ソライエ船橋塚田　2017年築　塚田駅徒歩6分　新築時の坪単価約160万円　直近事例なし

2000年以降に竣工した中古マンション相場としては坪単価130万円ほどです。仮に年間2％までの値下がりを許容するとして新築の相場に直すと坪単価165万円ほどとなります。

つまりは新築マンションの場合、坪単価165万円での販売なら売れる相場ということです。

しかしながら建築費高騰の影響もありますし、仮に階高を2m80cmに抑えているのだとしても坪単価165万円で供給するのはなかなか難しいとは感じてしまいます。せめてプラウド船橋の中古と同じ坪単価180万円に抑えてくれたらいいのですが現実的には坪単価200万円を超えると思います。

プラウド船橋は間取りが単調だったもののディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、床暖房、換気機能付き玄関扉、スロップシンク＆防水コンセント、可動式ルーバー面格子、各戸トランクルームなど駅徒歩1分(棟により異なります)で坪単価約150万円にしては設備仕様も充実していましたから同等以上のもので攻めてこれるのかも気になるところです。