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※YouTube動画を文字起こし、編集した内容となります
いつもブログ等をご覧いただき本当にありがとうございます！
2026年9月9日、マンションマニアとして発信するようになり丸15年となりました。
ここまで活動を続けてこれたのは皆さまのおかげです。
本当に感謝しております。
今後もお役に立てる情報の発信に努めて参りますので、引き続きよろしくお願いいたします。
今回は10周年からの5年間を振り返りつつ、今後のマンション購入及び売却に関しての向き合い方を語っていければと思います！
■5年間でのマーケット変化
まず、10周年の場面ではどのようなマーケットだったのか。
2021年9月はコロナ禍のスタートから1年強、コロナ禍でマンション価格が下がるかと思いきや、驚くほど上昇相場になっていた時代です。
それに対して私がどのような発信をしたのか。
「ずっと上がり続けるということはないはず。高止まりするかいつかは下がるかもしれない。でも下がるようなことがあっても対処できれば良い。」
ただ、実際には2021年から2025年くらいまでは値下がるどころか高止まりもせず値上がり続けていきました。
駄菓子菓子、ちょうど5年が経過した今、ついに高止まりもしくは値下がりしているマーケットへとなりました。
結果論ではありますが、5年前にお伝えしたことが今正解となったわけです。
もちろんやまない雨はないわけで、いつかは当たる話ではあるのですけどね(笑)
その結果よりも大事なのは「下がるようなことがあっても対処できれば良い」という部分。
ここがいつの時代も肝になります。
この先値上がるのか値下がるのかどうか？これは誰にも分かりません。
でも、実需である以上は、基本的には買いたいと思った時が買い時です。
自分が買いたいと思った時期が相場的に買いの時代ならラッキー、そうでないならアンラッキーですがアンラッキーっぽいから待てばいいのかと言えば、それはそれでアンアンラッキーになってしまうリスクもあります。
■時間は平等、自身の年齢や家族の成長は待ってくれない
そして、なにより、なにより、なにより、全員平等なのが「歳を重ねる」ということ。
もちろん歳を重ねることは素敵なことでもありますよ。
でも、マイホーム購入において歳を重ねることは、基本的には嬉しい話ではありません。
住宅ローンは健康であるからこそ審査に通るわけですし、早めにローンを走らせた方が完済年齢も早いですし、何より若い方がエイヤーと行動しやすいですし、多少の失敗も取り戻しやすいですよね。
私自身も10周年時点では36歳、15周年を迎えた現時点では41歳、全然違いますよ。
でも、これは皆さまも同じです。
私が歳を重ねたということは、読者様も歳を重ねているということです。
そして自分たちより活きの良い若い世代がマンション購入市場に参戦してきます。
歳を重ねるスピード、つまり時間は皆平等なのです。
未来から振り返った時に今がマーケット的に買いなのかどうかは分かりませんが、自分たちにとっての買い時が今なのであればやみくもに購入を先延ばしすることはおすすめできません。
もちろんケースバイケースではありますので、基本的には～というお話ではあります。
「私はこの先いつだって住宅ローンを走らせる自信がある！！」
「住宅ローンなんて走らせる必要なし！現金一括じゃ！！」
「お金余り過ぎて高級賃貸でいいよ！歳とって借りれなくなったら現金一括で買うよ！」
「ザ・婚活中！！」
みたく、別に今買わなくても良いのでは？という方もいらっしゃいますからね。
いつもお伝えしているところですが賃貸派の方にまで買ったほうが良いとアドバイスすることはありません。
買ったほうが良いパターンなのに前へ進めていない人の背中を押すのが私の役目の一つということです。
もちろん背中を押すだけではなく、その時代に合わせた後悔しない購入戦術のアドバイスもいたします。
とにかく「買いたいと思った時に、手が届く範囲内で一番いい物件を買う」に尽きると思います！！
■資金計画の保守性
ずっと変わらないこと、それはシンプルに「資金計画で無理をしない」「値下がる前提で買う」ということ。
私を長年追ってくれていたり、実際にご相談された方であれば私が保守的なことをご存じでしょう。
そして、その保守的な部分が好きになれない方も少なくはないでしょう。
上昇相場においては、きっともっと攻めに攻めたアドバイスをしてくれる人に相談したほうが資産形成できたかと思います。
でも、私がずっと守っている、いわゆるクレドは
「何もわからずに家を購入してしまい後悔する」
「無理なローンを組んでしまい住宅ローン破綻する」
そのような人を限りなく0に近づけるということです。
もちろんある程度攻めることは良いことです。足がつらない程度の背伸びですね。
■ライフスタイルを犠牲にしない
でも、例えば
「マンションを買うために車を諦める」
「マンションを買うために2人目の子供を諦める」
「マンションを買うために家族の時間を犠牲にしてまで働く」
みたいな「マンションを買うために何かを諦める」というような買い方は、私はとても嫌いです。
なぜマンションを買うためにやりたいことを諦めなければならないのか。
そうではなく
「マンションを買ってカーライフを楽しむぞ！」
「マンション(広い部屋)を買って2人目、3人目ウェルカムだぜ！」
「マンションを買って家族との時間を増やすぞ！」
みたく、マンションを買うことで自分たちが叶えたいライフスタイルを実現してほしいのですよね。
もちろん誰しも予算はあるわけで何かしらを妥協する必要はでてきます。
ただ、妥協は部分的な諦めである一方で、完全に諦めるのとは私は違うと思うのですよね。
とにかくマンションを買うことで人生そのものを豊かにしていただきたいのです。
ですから、お金のために好きでもない街に住むなんてのは言語道断です！
もちろん住めば都になるなら良いのですけどね(笑)
そして、現時点での踊り場もしくは値下がり基調のマーケットにおいてどのような行動をすれば良いのか。
無駄に検討時間を先延ばしすることは良くないものの、上昇相場時代よりかはゆっくり探しやすいですね。
あまりおすすめはしませんが、場合によっては半年～1年くらい賃貸で試し住み、そこでその街がビシッとハマったら購入へ進む流れもありかもしれません。
もちろんこれはどうしても決められない人向けの話であり、シンプルにお金がもったいないため基本的にはおすすめはできないですけどね。
そして、やはり気になるのは金利上昇ですがここは先の通り無茶しなければ恐れることではないでしょう。
仮に適用金利が今の倍の2％になってもまだまだ低金利ですし、今の3倍の3％になっても現在の固定金利レベルですから大きな問題ではないでしょう。
さすがに適用金利が4％くらいになると怖いですが…絶対はないですがそこまで上げられるとは考えにくいですけどね。
■値下がる場合の底は？
もしも今後物件価格が下がる場合、その金利が肝になってきます。
値下がる場合の底に関しては、都心で利回り4％、それ以外で利回り5％くらいの範囲内だと考えます。
私は以前から買い推奨ラインを都心で利回り4％、それ以外で利回り5％くらいと発信していましたが、それが崩れ始めたのがここ数年ですね。
それが戻る、つまり今は調整期なのかな？と。
だって、普通に考えて「買ったほうが安いなら買う」という人は増えるでしょうし、あまりに利回りが高くなると再度投資勢が黙っていないでしょうからね。
もちろん先の通り金利が想定内の2％～3％ラインで落ち着くなら～という話ではありますけども。
■ロケーションへの妥協はNG
どんな物件を狙えば良いのか？
これも変わらず「好きな街の好きなマンション」を買えば良いわけですが、これまで以上に中長期目線で住めるかどうかは大事ですね。金利が上昇すれば元金の減りが遅くなり、短期間での住み替えが容易でなくなります。
その中でも、できる限り妥協していただきたくないのはロケーションです。
好みの街の中で評価されるロケーションなのかどうか、いくら好みの街でもロケーションの評価が低いのであれば買わずに借りたほうが良いかもしれません。戸建てのほうが良いかもしれません。当たり前の話ですがロケーションは大事です。
■新築マンションvs中古マンション
新築マンションと中古マンションどちらが良いのか？
これは以前と変わりません。
希望エリアに中古マンションに負けないもしくは勝る新築マンションがあるなら新築マンションを選べば良いですし、新築マンションのほうが劣る部分が多いなら中古マンションを選ぶべきです。
Aエリアでは新築マンションがおすすめだけどBエリアでは中古マンションがおすすめというように、どちらが良いかはエリア毎に変わるということになります。
もちろん新築マンションは引き渡しまでの待ち時間が長い傾向があるわけですが、今後は竣工済みの新築マンションが増えるためその点ではこれまで以上に「新築マンションvs中古マンション」がバチバチになり、買い手にとってはメリットが大きい時代となるはずです。
これは新築マンションの供給戸数が増えるという話ではなく、竣工前完売できる新築マンションが少なくなるという話です。
■個別相談会へお越しください！！
いろいろと話をさせていただきましたが、結局はケースバイケースです。
ぜひ個別相談会へお越しいただければと思います！！
購入までしっかりと伴走させていただきますので、検討初期段階でも大歓迎です！！
これまで以上に「どこで何を買うか」が大事になる時代ですから失敗を避けるためにもご相談いただければ幸いでございます！！
また、マンションマニアプロデュースの売却相談サービスも大変ありがたいことに絶好調です！！
ご売却検討中の方もぜひご相談ください！！
マンションマニアとして15周年を迎えられたこと、改めて皆さまにお礼申し上げます！！
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