ザ・パークハウス 門前仲町　第一期の価格と間取り　水天宮寄りの門仲物件

今回ご紹介するのはザ・パークハウス 門前仲町です！

［物件概要］一般定期借地権（転借地権）　※居住期間から約70年

第一期販売戸数：53戸

売主：三菱地所レジデンス　三菱倉庫
施工：川口土木建築工業
価格：10290万円～19990万円
専有面積：59.62㎡～95.12㎡(全体35.51㎡～100.50㎡)
総戸数：240戸
規模：13階建て

交通：
東京メトロ東西線・都営大江戸線「門前仲町」駅徒歩8分（6番出入口）
東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩9分 （2番出入口）※サブエントランスより

所在地：東京都江東区佐賀1丁目
竣工予定：2027年10月中旬
引き渡し予定：2028年1月下旬

駐車場：62台（機械式60台、平置き1台、身障者用1台）
自転車置場：425台
ミニバイク置場：24台

管理費(月額)16280円～25970円
修繕積立金(月額)12230円～19500円
インターネット利用料(月額)2981円
コミュニティ形成費(月額)200円
共視聴設備利用料(月額)275円
解体準備積立金(月額)6281円～10020円

駐車場：62台（機械式60台、平置き1台、身障者用1台）月額機械式31000～36000円　※EV充電設備使用料別途2000円、平置き38000円
自転車置場：415台　月額2段ラック式上段500円、下段800円
ミニバイク置場：24台　月額2000円

月額賃料：(軽減有)5783円～9227円、(軽減無)16270円～25958円　※入居後翌年からは軽減ありになり、軽減なし時代に支払った差額が戻るというのが一般論です

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウス門前仲町公式HP

東京メトロ東西線と都営大江戸線が交差する門前仲町駅から隅田川方面へ徒歩8分、首都高の南側で雑居ビルが立ち並ぶ良く言えば静かな住環境、悪く言えば淋しいロケーションです。(夜は結構暗いです)

周辺のマンションはコンパクト系が中心となっており大型マンションは希少(総戸数200戸超はウエルタワー深川以来約23年ぶり)ではありますが好き嫌いはハッキリと分かれることでしょう。

まず、『門前仲町が大好きすぎます！！』という方が今作を選ぶことは考えにくいですね。

門仲らしさはかなり薄くなっておりザ・門仲ファンであれば他の選択肢がたくさんあります。清澄エリアに近いのもウリの一つではありますがこちらもザ・清澄ファンからするとそこじゃない感があるでしょう。

その代わり階段もしくはスロープを通ることにはなりますが隅田川大橋を渡った先の半蔵門線の水天宮前駅が徒歩9分ということでザ・門仲物件よりも都心寄りに位置しているためメインの生活圏を門仲としつつも都心に寄ることを優先したいという方にはとても合ってくる物件です。東京駅までタクシーで10分かからない距離感です。

日常の買い物は首都高超えてすぐのウエリスアーバン水天宮前足元に入るまいばすが徒歩2分、深川の食品館あおば(以前からあるコーナン内に2020年オープン)が徒歩7分、門前仲町駅周辺の赤札堂が徒歩9分、オオゼキが徒歩14分と少し歩くと選択肢があります。休日は散歩がてらギャザリアへ出かけても良いでしょう。

通学校は明治小学校で徒歩9分、深川第二中学校で徒歩13分です。

目の前の佐賀町公園は公園デビューに最適な距離ですし、清澄公園へ徒歩6分、永代公園へ徒歩7分など公園関係も充実、隅田川テラスへ徒歩8分ですからジョギングがお好きな方にとっても魅力が大きいですね。

建設地は北西側が一部欠けていますが北・東・西が接道、南も横に長い佐賀町公園と面しています。

従前は倉庫があったところで今作の売主でもある土地持ち主の三菱倉庫(創業の地)から地所レジを挟んで土地を借りる居住期間約70年間の定期借地権物件となります。(解体は地所レジがおこないますがその費用はオーナーが積み立てていくことになります)

従前が倉庫(解体後はコインパーキング)であっただけあり準工業地域でその雰囲気も残るエリアではありますが今作は門仲エリアでは珍しい大規模マンションであり、今作ができることで暮らすエリアとしても評価が高まることでしょう。(街の雰囲気さえも変えてしまう規模感の建物である)

住戸は3棟構成でメインは佐賀町公園沿いの南西向き(S棟)、その背中側に南東向き(E棟)と北西向き(W棟)、東側から見た際にヒの字配棟のためW棟は自己日影の影響が大きくなります。

別途W棟の向かいに共用棟が設けられるなど今作の中で一番条件が劣るW棟は30㎡台のシングル向け住戸が多く設定されています。(次期以降販売開始で5000万円台～？)

E棟も中層階になれば視界抜けしてくるのですが日当たり条件がより良いS棟からの販売となります。

そのS棟は佐賀町公園(緑道に近い公園ですが遊具はあります)の向かいにビルがあるため低層階だと視界抜けしませんが日当たりは良いですね。上階になればそれなりに視界はひらけてきます。(E棟のほうが視界抜けします)

先ほど『街の雰囲気さえも変えてしまう』とお伝えしましたが規模感はもちろんのこと東側の接道に面する形で豪華な車寄せを設けてくれます。これは素晴らしいですね。

『ちょっと寂しい街並みに位置する大規模マンション』としては近しいところだとニュートンプレイスがあります。

あそこも夜行くと街全体としては暗めなのですがニュートンプレイスのところだけホッとする雰囲気なのですよね。

それはやはりニュートンプレイスの豪華な車寄せが影響しています。

ニュートンプレイスの車寄せほど奥行きはないものの窓面豊かな二層吹き抜けの風除室とエントランスホール、さらに大きくせり出した庇にも間接照明を設けるなどこちらもホッとさせる雰囲気に仕上がること間違いないでしょう。

北側の駐車場出入口にはリングシャッター、バルコニー部も隣戸境(基本的にはコンクリート下部隔て板)の色味をリズミカルなものにするなど重厚感やデザイン性にも凝ってくれています。接道周りの植栽計画も豊かですから佐賀町公園との一体感も生まれて日中の雰囲気も良いものとなりそうですね。

配棟計画も影響して背中側の共用廊下を下から上までの格子としているのもカッコいいでしょう。(W棟からS棟の共用廊下が見えにくいようにしてくれている)

二層吹き抜けのエントランスホールは木調ルーバーを天井から側面にかけて贅沢に配しておりモダンなデザインで門前仲町らしさを感じられる空間となっていますし、E棟とW棟のサンドイッチ部分に植栽豊かな中庭を設けてエレベーターホールも広くとるなど中へ入ってからも楽しめる動線としています。

さらに中庭を北へ進むとサブエントランスがあり水天宮方面へ向かう際などは便利ですね。

共用施設は2階建て(と言っても1階はごみ置場です)の共用棟2階部分に防音仕様のマルチスタジオ、コミュニティリビング(いわゆるパーティールーム)、W棟1階にゲストルームと1人用や4人用などの個室ワークスペースがあります。

価格と間取りの一部を共有いたします！

S-59A　2LDK　59.62㎡

画像出典：ザ・パークハウス門前仲町公式HP

S-70A　3LDK　70.40㎡
1階　11990万円　坪単価563万円(S-70Ag)
2階　11990万円　坪単価563万円
3階　12190万円　坪単価572万円
4階　12350万円　坪単価579万円
5階　12560万円　坪単価589万円
6階　12690万円　坪単価595万円
7階　12820万円　坪単価602万円
8階　12960万円　坪単価608万円
9階　13100万円　坪単価615万円
10階　13250万円　坪単価622万円
11階　13400万円　坪単価629万円
12階　13550万円　坪単価636万円
13階　14080万円　坪単価661万円

S-72A　3LDK　72.78㎡
1階　12950万円　坪単価588万円(S-72Ag)
2階　12950万円　坪単価588万円
3階　13080万円　坪単価594万円
4階　13300万円　坪単価604万円
5階　13480万円　坪単価612万円
6階　13670万円　坪単価620万円
7階　13810万円　坪単価627万円
8階　13990万円　坪単価635万円
9階　14180万円　坪単価644万円
10階　14360万円　坪単価652万円
11階　14520万円　坪単価659万円
12階　14690万円　坪単価667万円
13階　15210万円　坪単価690万円

S-74A1　3LDK　74.00㎡

S-74A1g
画像出典：ザ・パークハウス門前仲町公式HP

S-74A2r　3LDK　74.00㎡
11階　14990万円　坪単価669万円

S-90A2g　3LDK　90.61㎡
1階　16600万円　坪単価605万円

S-90A1　4LDK　90.61㎡

画像出典：ザ・パークハウス門前仲町公式HP

S-94Ar　4LDK　94.52㎡

画像出典：ザ・パークハウス門前仲町公式HP

S-95A　4LDK　95.12㎡
10階　19990万円　坪単価694万円

S-95Ar　4LDK　95.12㎡
8階　19890万円　坪単価691万円

平均坪単価は約625万円です。(今後の販売価格次第ですがW棟がお安く出てくるならば平均値としては坪単価600万円くらい？)

～内訳一例～

1億290万円(売買代金：76,956,039円、前払賃料:25,943,961円)

田の字が主ですが専有面積調整はされておらず70㎡超中心となっています。

連窓サッシでないプランでも1つの窓が大きいため開口部としても悪くはないですね。(2億円近い部屋が『そこに壁？！』となってしまいましたが…)

ハザードエリアのため本来1階は選びにくいのですが広々したテラスと専用庭が設けられるため水害面に抵抗がない方は積極的に選びたくなることでしょう。(電気室を2階にするなど当然ながら可能な限りの水害対策はしています)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機(1DK除く)、食器棚(3LDK)、水回り天板クオーツストーン、ミストサウナ、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、ゼッチ基準＆低炭素建築物認定、東京こどもすくすく住宅認定(ファミリー向け住戸のみ)など単価帯なりにしっかりとしていますし、玄関電子錠に加えて顔認証システム(FreeiD)を採用しているのもスペシャルですね。

顔認証システムに関しては完全型と言っていいもので、停電時などに備えて鍵は持って出かけたほうが良いもののなくても済んでしまうのです。

部屋の鍵はもちろん各共用部(宅配ボックスやごみ置場もです)に対応しているためかなり便利ですね。

1DKのみ床暖房がなくなる代わりにダイニングキッチンに壁掛けエアコンが設置されるなど仕様が異なってきます。

89㎡台以上の住戸は有償にて個別の設計変更も可能です。

基本天井高は1階が2650mm、2階～12階が2450mm、13階が2800mm、最上階がすごく高いですね。(サッシも高くなります)

構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井、12階と13階の価格差はそれなりに大きいものの満足度で回収できてしまう範囲内でしょう。

周辺相場を確認しましょう！

■プラウド門前仲町

2005年築　門前仲町駅徒歩2分

新築時の坪単価約215万円
中古時の坪単価約620万円

約82㎡
新築時5400万円台
中古時15800万円台

■リリーゼ門前仲町

2018年築　門前仲町駅徒歩6分

新築時の坪単価約290万円
中古時の坪単価約475万円

約58㎡
新築時4500万円台
中古時7400万円台

■ヴェレーナグラン門前仲町

※居住期間当初70年の定期借地権

2023年築　門前仲町駅徒歩3分

新築時の坪単価約410万円
現在の坪単価約615万円

約65㎡
新築時7300万円台
中古時11000万円台

上記相場からザ・パークハウス 門前仲町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

S-74A1　3LDK　74.00㎡　6階　14010万円　→　11800万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外平置き2台を除き屋外の機械式ですがすべてハイルーフ対応、出入口にリングシャッターがあるのは良いですね。

設置率は約25％と足りなさそうではありますが89㎡以上の部屋を購入すればどこかしらは確保することができます。(あくまでファーストオーナーの権利です)

～機械式駐車場サイズ～

全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300kg×最低地上高120mm(前部)/150mm(後部)

駐輪場も屋外で設置率約172％です。1～2人世帯向け面積帯の部屋もあるため2台目も確保しやすいでしょう。

管理費は㎡単価月額約273円、今の時代の新築マンションとしてはリーズナブルです。

ただ、所有権マンションでは発生しない賃料(いわゆる地代)と解体準備金がかかるため合計すれば近隣所有権物件よりだいぶ重たくはなります。

エレベーターは合計3基(分速105m)、13階建てですから違和感のない設置基数ではありますが内1基は11階までです。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プラウド門前仲町　総戸数126戸　管理費㎡単価月額約155円

■リリーゼ門前仲町　総戸数29戸　管理費㎡単価月額約189円

■ヴェレーナグラン門前仲町　総戸数75戸　管理費㎡単価月額約214円　地代㎡単価月額約95円

～支払額一例～

S-74A1　3LDK　74.00㎡
6階　14010万円　坪単価625万円

※変動金利1％、35年フルローンで計算

住宅ローン：約39.5万円
管理費：20210円
修繕積立金：15170円
インターネット利用料：2981円
共視聴設備利用料：275円
コミュニティ形成費：200円
賃料(地代)：7178円
解体準備金：7796円

合計：月額約45万円

【住むレーション】

［東西線］

門前仲町　8:01発
茅場町　8:04着
日本橋　8:06着
大手町　8:08着
竹橋　8:11着
九段下　8:13着
飯田橋　8:15着
神楽坂　8:18着
早稲田　8:21着
高田馬場　8:24着
落合　8:27着
中野　8:30着

［大江戸線］

門前仲町　8:01発
清澄白河　8:03着
森下　8:05着
両国　8:07着
蔵前　8:10着
新御徒町　8:11着
上野御徒町　8:13着
本郷三丁目　8:15着
春日　8:17着
飯田橋　8:20着
牛込神楽坂　8:22着
牛込柳町　8:24着
若松河田　8:26着
東新宿　8:28着
新宿西口　8:31着
都庁前　8:34着

門前仲町　8:02発
月島　8:04着
勝どき　8:06着
築地市場　8:09着
汐留　8:11着
大門　8:13着
赤羽橋　8:17着
麻布十番　8:19着
六本木　8:21着
青山一丁目　8:24着
国立競技場　8:26着
代々木　8:29着
新宿　8:31着
都庁前　8:33着

［半蔵門線］

水天宮前　8:01発
清澄白河　8:03着
住吉　8:07着
錦糸町　8:08着
押上　8:12着

水天宮前　8:00発
三越前　8:02着
大手町　8:04着
神保町　8:07着
九段下　8:09着
半蔵門　8:12着
永田町　8:14着
青山一丁目　8:17着
表参道　8:19着
渋谷　8:22着

［空港リムジンバス］

東京シティ・エアターミナル　5:15発
羽田空港第2ターミナル　5:35着
羽田空港第1ターミナル　5:40着
羽田空港第3ターミナル　5:50着

東京シティ・エアターミナル　5:30発
成田空港第3旅客ターミナル　6:32着
成田空港第2旅客ターミナル　6:35着
成田空港第1旅客ターミナル　6:40着

大きい荷物持って橋渡るのはめんどいですがT-CATまで1キロほどですから空港リムジンバスも利用しやすいですね。

福住ICがすぐのところにありますし浜町ICも1キロほどですから車での遠出もかなり便利です。

食品館あおば深川店（コーナンの3階）で購入した本まぐろ（中とろ）と生しらすをいただく！！ pic.twitter.com/e1wqqIJciD

— マンションマニア (@mansionmania) October 11, 2025

【総評】

門仲らしさは強くないとはいえ門前仲町・清澄白河・水天宮エリアの中心ですからシンプルに便利ですね。

例えば大手町や日本橋勤務で時間を買いたいという方からすれば少々駅距離あれどその点は呑み込みやすいことでしょう。

さらにエリア内では希少な大規模マンション、大手ブランドでカッコいい建物、顔認証システムという中古では難しい設備仕様、日当たりも良く広さも今の時代にしては頑張ってくれているとなれば定借だろうと選びたくなるでしょう。

価格に関しても今となってはこんなものでしょうね。

『いやいや、以前は高いから中古マンション狙ったほうが良いと言ってたじゃないか』と思われる読者様もいらっしゃるかと思いますが相場が変わったのです。

ザ・パークハウス門前仲町

予定価格発表〜今夏
→高い…中古マンションのほうが…

現在
→まぁこんなものでしょう
（当時おすすめした代替案はすでに大幅値上がり済）

1年後
→第一期安かったですね（となるかも？）

都心近接エリアの相場上昇すごすぎー pic.twitter.com/IglPA0Y2jR

— マンションマニア (@mansionmania) October 11, 2025

あくまで一例ですが当時代替案としておすすめしていた勝どきザ・タワーの相場変動を確認しますと

58.94㎡
中層階　13200万円台(2025年8月)
中層階　16800万円台(販売中)

72.38㎡
高層階　15600万円台(2025年7月)
高層階　17500万円台(販売中)

73.32㎡
低層階　14600万円台(2025年6月)
中層階　18200万円台(販売中)

販売中住戸はあくまで売り出し価格でありそれで決まるかは分からない点は注意が必要ですが近隣エリア含めて上記のように価格が上昇している物件がほとんどとなります。

さらにザ・パークハウス門前仲町は門仲では替えが効きにくいキャラクター(そもそも中古の出物も少ない)ですし、とくに『新築マンションじゃなきゃダメなんです！！』という方からすれば同価格帯の物件を横並びにさせた際にはけして悪い印象には映らないことでしょう。

お得かどうかとかそんなことはどうでも良いので新築と都心距離を優先したいけど1億3千万円前後が限界という方がゴールして後悔するような物件ではないでしょう。

『自分たちの予算では都心に近い新築マンションは買えなくなる…』という考えは未来から見た際に正しい可能性も十分高いでしょうからね。

今後越中島エリア含めて分譲マンションの供給予定はありますがそれらがお安く出てくるとは考えにくく、それは今作の売り手側が一番分かっていることでしょうから安売りせずにゆっくり販売していく事業計画なのかと思われます。

同じ地所レジ物件でもザ・パークハウス川越フロント(埼玉県内のおすすめ新築マンションです！！)みたく高値追及せずに販売する物件もあればザ・パークハウス門前仲町みたく高値追及(今後値上げの可能性もあるでしょう…)する物件もあるわけですが、それだけ都心近接エリアは今後も価格が上昇する可能性が高いということなのでしょうね…

私みたいな郊外派にはほとんどダメージない(郊外エリアはそこまで上昇していない)ですが都心近接エリアで家を買いたい方には厳しい時代ですなぁ…

郊外派になれば良いのに～と心の片隅で思うもののそうもいかない事情がある方が多いですからね…

都心近接エリアに住みたいと思う気持ちがある以上は『予算(支払い)は頑張るしかない』、結果マンション価格がグングン上がる…分かりやすいですね。

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