プラウドタワー北浜 価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウドタワー北浜です！

［物件概要］

売主：野村不動産　大林新星和不動産
施工：大林組
価格：5387万円～23756万円
専有面積：57.58㎡～120.90㎡ (トランクルーム面積・トランクスペース面積計0.25㎡～1.44㎡含む.)
総戸数：281戸
規模：地上42階地下1階建て

交通：
堺筋線「北浜」駅徒歩1分
京阪本線「北浜」駅徒歩4分
京阪中之島線「なにわ橋」駅徒歩5分
御堂筋線「淀屋橋」駅徒歩7分

所在地：大阪府大阪市中央区高麗橋2丁目
竣工予定：2020年1月中旬

管理費：月額16500円～34700円
修繕積立金：月額8720円～18320円

駐車場：100台　月額38000円～42000円
駐輪場：333台　月額200円～600円
バイク置場：6台　月額3000円
ミニバイク置き場：12台　月額1500円
ミニバイク置き場兼サイクルポート：18台　月額1500円

地図はこちらです↓

画像出典：プラウドタワー北浜公式HP

堺筋線の北浜駅から徒歩1分、駅直結ではありませんが雨に濡れるのは数十mですから駅前であることは間違いありません。ただ、駅直結系もある中で非駅直結なのは不利ではあるものの大通りから一歩中に入っているため車の音はそこまで気にならないでしょう。東京・兜町と並ぶ二大証券街として大阪の金融・経済の中枢を担うビジネス街となっています。日本橋と似た雰囲気があり、時間帯が昼時ということもあり周辺は多くの会社員の方がランチを楽しんでいました。

外観に関しては大通りに面する野村財閥系初の貸しビル(1927年竣工)の真横ということもあり基壇部は格式ある近代建築の様式に、下部から頂部へマリオンを配置して細いタワーながらも高級感をしっかりと出しています。エントランスホールは中央部分を二層吹き抜に、壁面は木調パネルを主として外側だけでなく中側も近代建築の重厚感を出しています。エレベーターホール回りも木目調パネルとしており歴史あるデパートのようでものすごくかっこいいですね。

エントランスは入口から接道面まで庇が設けられ、外からエントランス内の様子が垣間見れる一方、プライバシー性にもしっかり配慮し中の様子が見えにくくなるよう植栽で覆われていました。ほぼほぼ完成しているため雰囲気は掴みやすいでしょう。

周辺にタワーマンションが乱立していますし、ザ・キタハマという№1マンションがあることも意識してか既存のタワマンと差別化を意識したデザインとなっていました。

西側にはバーゲート付きの駐車場出入口がありタワーパーキング手前にはコーチエントランスを設けています。待合スペースには出庫予約盤とトイレを完備させており月額40000円前後取るだけのグレード感があります。コンシェルジュ兼ポーターサービスを導入しており申し付ければ荷物を運んでくれます。（入出庫は自身のみ）

駐車場設置率は約35％。管理費の想定稼働率は8割ほどの余裕ある設定です。想定稼働率は超えそうだが希望すれば借りれる見込みのようです。(管理組合としては想定稼働率を超えるのは良いことです)

共用施設は28階にゲストルーム×2、貸し切りも可能なビューラウンジを設けています。ビューラウンジは北と東に窓がありますから淀川と天神の花火は見えそうですね。

共用廊下は内廊下として各戸玄関をしっかりと奥まらせています。横に長い建物形状ではないのですが共用廊下は一方通行となっておりエレベーターに近いのにエレベーターまで遠い住戸がある不思議設計となっています。

各階ごみ置き場がありますがその裏にエレベーターはないためごみ回収シーンに出くわすことはあるでしょう。ただ、日常使いするエレベーターの内1基の非常用兼を少しだけ離した位置としておりごみ回収時や宅配業者さんはそちらを使うと思われますから酷い設計だということでは一切ないです。エレベーターは非常用兼を合わせて3基、分速は180mです。

一方で駐輪場はけっこうななげやり具合で板状マンションのように外側にスライド式自転車置場がある形となります。タワーマンションであれば屋内×自転車用エレベーターというのが一般的ですから駐車場周りのこだわりとは180度違うことに驚きました。

価格と間取りの一部を共有いたします！

［北・西角］

Iタイプ　57.58㎡　管理費（月額）16500円　修繕積立金（月額）8720円

画像出典：プラウドタワー北浜公式HP

4階　5387万円　坪単価309万円

［南向き］

F1タイプ　58.61㎡　管理費（月額）16800円　修繕積立金（月額）8890円
2階　5336万円　坪単価301万円

F2タイプ　58.61㎡　管理費（月額）16800円　修繕積立金（月額）8890円

画像出典：プラウドタワー北浜公式HP

3階　5367万円　坪単価302万円
5階　5448万円　坪単価307万円

平均坪単価は約350万円です。

柱の食い込みもありますし魅力ある間取りと言えば嘘になりますが内廊下ながら角住戸比率が高いため行灯部屋は少なめです。

北浜エリアの№1マンションとしてはザ・キタハマでしょう。三越大阪店跡地に建設された日本で一番背の高いマンション（階層としてはザ・パークハウス西新宿タワー60）、商業一体で北浜駅直結となっています。こちらの中古が築10年ほどで坪単価約360万円ですからまったくもって割高感ありません。もちろん資産性においてザ・キタハマを超えることはできませんが築10年の差はありますし、一歩中側へ入ったレジデンス感覚のタワマンというのがプラウドタワー北浜のウリですから築10年の駅№1マンションと同じ単価なら良い買い物になることでしょう。

とくに高層階に単価を盛っているため低層階は単価抑えめとなっていますから眺望面を気にしないのであればお得感さえあります。とはいえ眺望を気にする方が多かったからこそ高層階から売れているのも事実で、それは売却するときも価格に影響してきますから低層階だからリセールバリューが良いという意味ではなく、眺望を気にしない方にはコスパが良いという意味です。

設備仕様に関してはディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、玄関前カメラ付きインターホン、ハンズフリーシステム（専有部への玄関も!!）、トランクスペースなど全体的に見れば充実したものとなっているのですがキッチンと洗面台の天板が人造大理石であったりトイレはローシルエットでなかったりと落としている部分もありました。

構造は二重床・二重天井、制震（大林組のデュアルフレームシステム）、基本天井高2550mm・2600mmで床スラブ厚280mmなどタワマンらしいものとなっています。直床にしても抵抗がない関西圏であえて二重床にしているあたりは素晴らしいですね。

※プレミアムフロアは天井高が2700mmになるなど仕様が上がります

関東圏で言えばすみふらしい(すみふ自体が関西系ですが)見せ方だなぁ～と思いました。エントランスホールやサービス面で豪華さをだして見てくれをよくしつつ室内仕様はそこまで頑張らない。どちらかといえば関西圏でタワマンを買う方はゴージャス感を求めそうですからね。

周辺相場を確認しましょう！

・イトーピア北浜スウィートマークス　2005年築　北浜駅徒歩1分　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約200万円

・The Kitahama　2009年築　北浜駅徒歩1分　新築時の坪単価約270万円　現在の坪単価約360万円

・プレサンスタワー北浜　2014年築　北浜駅徒歩3分　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約190万円

・パークタワー北浜　2014年築　北浜駅徒歩4分　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約280万円

・北浜ミッドタワー　2019年築　北浜駅徒歩1分　新築時の坪単価約350万円　現在の坪単価約400万円

上記相場からプラウドタワー北浜の将来価値を予想すると

F2タイプ　58.61㎡　3階　5367万円　坪単価302万円(新築時)　→　5240万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

おそらくですが築10年くらいしても買った時の価格と大差なく動くのではないでしょうか。

建設地

建設地周辺動画

管理費は㎡単価約286円です。自転車置場用のエレベーターがないこともプラスに働いているのかディスポーザー＆内廊下であることやコンシェルジュ兼ポーターサービスがある割には抑えめです。

【住むレーション】

［大阪メトロ堺筋線］

北浜　8:02着
堺筋本町　8:04着
長堀橋　8:06着
日本橋　8:07着
恵美須町　8:09着
動物園前　8:11着
天下茶屋　8:15着

北浜　8:00着
南森町　8:02着
扇町　8:03着
天神橋筋六丁目　8:05着
柴島　8:09着
淡路　8:13着
上新庄　8:17着
相川　8:19着
正雀　8:22着
摂津市　8:24着
南茨木　8:27着
茨木市　8:29着
総持寺　8:34着
富田　8:36着
高槻市　8:40着

［京阪本線］

北浜　8:01発
淀屋橋　8:03着

北浜　8:01着
天満橋　8:03着
京橋　8:06着
枚方市　8:22着
樟葉　8:28着
中書島　8:39着
丹波橋　8:42着
七条　8:48着
祇園四条　8:51着
三条　8:53着
出町柳　8:57着

［御堂筋線］

淀屋橋　8:01発
本町　8:02着
心斎橋　8:04着
なんば　8:06着
大国町　8:09着
動物園前　8:11着
天王寺　8:14着

淀屋橋　8:02発
梅田　8:05着
中津　8:07着
西中島南方　8:10着
新大阪　8:12着
東三国　8:14着
江坂　8:17着
緑地公園　8:20着
桃山台　8:23着
千里中央　8:28着

堺筋線だと職場まで一本で行けないという方でも徒歩7分の淀屋橋から御堂筋線を利用すれば乗り換え不要という方も多いのではないでしょうか。

ザ・キタハマの商業施設にスーパーマーケットも入っていますから日常の買い物も便利です。エリア的に銀行には困らないでしょう(笑)

【総評】

底堅さはありますね。買った価格より高い値段で売却したいという方であれば新線効果に期待ができるなにわ筋線の北梅田や中之島（プラウドのマンションギャラリー付近に駅ができるかな？）のほうがワンチャンありそうではありますが早くても2030年前半でしょうからけっこう先ではあります。だからこそ伸びしろがあるわけですが現状底堅いのは北浜ですしプラウドタワー北浜を買っておいて大損こくことはほぼ考えにくいですから予算が届くなら(中之島より北浜のほうが坪単価50万円ほど高い)北浜で良いとは思います。

もちろん大阪にそこまで詳しくない私から見た意見ではありますし、中之島あたりは整備が進んでおり雰囲気が異なりますから好き好みはあるでしょう。

まぁ中之島であれば2016年にご紹介したザ・パークハウス中之島タワーを新築時に買っておけばよかったやん！というのは本音です(笑)あれは明らかに買いでしたからね～。

北浜エリアでも高麗橋のイメージは良いですから

・北浜エリアでイメージ良い高麗橋(ザ・キタハマも高麗橋)
・エリア№1マンションと築10年差で同じ単価

上記を含めてトータル的に見た時に確実に言えることは「買うべきマンション」ということです。

残り住戸が少ないのは残念ですが買っておいて間違いない(手堅い)マンションと評価します。