グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE(ザノースレジデンス)　予定価格と間取り　言葉はいらない

今回ご紹介するのはグラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCEです！

［物件概要］

売主：積水ハウス　大阪ガス都市開発　オリックス不動産　関電不動産開発　竹中工務店　阪急電鉄　三菱地所レジデンス　うめきた開発特定目的会社
設計：竹中工務店・日建ハウジングシステム〈うめきた2期区域設計監理業務共同企業体〉
監理：日建ハウジングシステム〈うめきた2期区域設計監理業務共同企業体〉
施工：うめきた2期共同企業体〈竹中工務店・大林組〉
価格：未定
専有面積：45.61㎡～305.46㎡
総戸数：484戸（募集対象外住戸248戸を含む）
規模：46階建て
交通：JR「大阪」駅（中央北口）徒歩7分　阪急電鉄「大阪梅田」駅茶屋町口徒歩9分　大阪メトロ「梅田」駅5番出口徒歩9分
所在地：大阪都市計画事業大阪駅北大深西地区土地区画整理事業施行地区内6街区1-1画地
竣工予定：2025年12月下旬
引き渡し予定：2026年3月下旬

駐車場：256台(平面48台(来客用平面2台、平面(福祉対応)1台を含む)、エレベーターパーキング180台、カーギャラリー28台)、月額：60000円～100000円
自転車置場：457台(上段ラック式140台、下段平置き132台、固定ラック式185台)、月額：100円～700円
ミニバイク置場：27台、月額：2000円
バイク置場：17台、月額：6000円・7000円

地図はこちらです↓

画像出典：グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE公式HP

20年ほど前から『西日本最後の一等地』と言われてきた旧梅田貨物駅、2013年には1期地区としてグランフロント大阪が開業、そしてついに2024年9月に2期地区(うめきた2期)が先行街びらきとなります。うめきた2期の全体の名前が『グラングリーン大阪』、そのグラングリーン大阪の一部にできる今作の名前が『グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE』です。

グランフロント大阪と言えばグランフロント大阪オーナーズタワーというマンションがそびえ立つわけですが当時は60㎡が4500万円前後で購入できましたので今のマーケットで見ると激安だったわけですが当時の私個人のお財布事情としては『大阪で坪単価300万円前後の世界かぁ～』と消極的(20代の自分にとってはかなり高く見えた)であり、グランフロント大阪オーナーズタワーではなく坪単価130万円ほどでも購入できた阿波座ライズタワーズフラッグ46(たしかグランフロントより2年〜3年ほど販売が後)を見学したのが懐かしい思ひ出です。

グランフロント大阪オーナーズタワーは3倍前後、阿波座ライズタワーズフラッグ46も1.5倍～2倍弱値上がっていますし、コロナ禍に入る少し前に見学したブランズタワー梅田Northやプラウドタワー北浜も値上がっているなど数年に一回の訪問がゆえに時代の流れを一気に感じる次第です。

もちろん今作は大阪№1マンションと言っても怒られないレベルですので価格も飛びぬけており平均坪単価1000万円クラスとなります。

うめきた2期は北街区と南街区に分かれていますが今作は北街区です。

一時期はスタジアムを建設～という話もありましたが(たしかワールドカップ誘致ができずに頓挫となりましたでしょうか)分譲マンション含む高層ビルと巨大な公園で落ち着くことになりました。高層ビルが立ち並ぶ再開発というのはよくある話ですし、高層ビルとなれば公開空地もセットが基本ですから足元にゆとりがあるというのもよくある話ですがうめきた2期に関しては一般的な再開発よりも足元にゆとりがある再開発となったのが大きな特徴の一つとなりますね。

北街区と南街区の間には緑豊かな都市公園(うめきた公園・2024年9月開園予定)ができます。ここは大阪の一等地です。大規模ターミナル駅直結の大規模都市公園…水盤もあるとても大きな公園です。桜の木も植えられるため桜の名所の一つにもなることでしょう。贅沢ですよね。大阪は駅周りの緑が少ない印象を受ける(ご地元の方がどう感じているかはわかりませんが個人的には東京都心と比べるとかなり物足りなく感じます)ため尚更です。

北街区と南街区共に賃貸棟(商業・オフィス・ホテル等・南街区には都市型スパ)、分譲棟(どちらも分譲マンション)、そして足元に都市公園で構成されます。都市公園にはイベントスペース(音楽系のイベントも想定)やカフェ＆飲食店も設けられるため今まで以上に賑わいある駅前となることでしょう。

北街区も南街区も公園を突き抜けるカーブを描くデッキ(ひらめきの道・スカイビル方面へも繋がります)に直結しており、グランフロントの2階部分からも北街区側へ直結するため駅への行き来も便利ですし2023年春には地下駅へ繋がる出入口もできました。地下街も充実しているためサクッと地下へ入れるのはとても便利です。

南街区のほうが全体の開発規模としては大きいですが分譲マンションの規模はそれほど変わらなそうではあります(今作が46階、南街区が51階)。南街区のほうが大阪駅には近いですが今作の検討者層からして北街区と南街区の駅距離の少しの差は誤差でしかないでしょうしそれを理由に北街区を見送るというのはナンセンスすぎるでしょう。東京でいくと『三田ガーデンヒルズは駅徒歩5分～7分で駅前じゃないから買いではない！』と言っているようなものです(もちろん三田ガーデンヒルズとは立地のキャラクターも異なりますが超高単価の割に駅前ではないという点が似ている)。

大阪駅に近い便利な立地でありながらもわちゃわちゃからはほどよく離れているというのがストロングポイントになってきます。(今作はグランフロント大阪オーナーズタワーと似ていますね)

今作の竣工が2025年12月下旬予定、グラングリーン大阪の全面開業が2027年春、南街区のタワマンは2028年竣工予定のため築年数差はそこまで大きくなく、今作の販売が進んでいくと南街区の分譲マンション(グラングリーン大阪ザサウスレジデンス？)も販売開始となることでしょう。(両方買う！！という方も少なくはないでしょうけども両方買うには強運が必要になってきますね)

グラングリーン大阪以外にも2023年3月にうめきた新駅が開業(大阪駅の拡張ですが呼び方としては新駅)済み、今後も2024年3月に大阪駅直結のJPタワー大阪が開業予定(旧大阪中央郵便局跡地・同年7月にはKITTE大阪開業予定)、2024年秋には同じく大阪駅直結のイノゲート大阪(低層が飲食店等、その上がオフィス)、2031年度にはなにわ筋線(大阪駅のうめきた駅と難波を結ぶ鉄道新線)と阪急なにわ筋・新大阪連絡線(阪急となにわ筋線を繋ぐ連絡線)の開通も予定しているなど今後10年ほどで大化けするエリアの中心地というわけです。

なにわ筋線に関しては現在でも難波へは御堂筋線はもちろん西梅田(大阪駅の南側のため今作からですと少し距離がある)から四つ橋線で容易に行き来できるのですが混雑緩和にもなりますし、今作に住まう方が鉄道をあまり利用しなかったとしても(もちろんお金持ちでも電車に乗る方もいますが割合としては少なくなりがち)街全体が盛り上がるわけでその中心立地となればプラス材料でしかないでしょう。

時間はかかりそうですが阪急梅田駅の再開発も予定されていますし、大阪IRも楽しみが大きいでしょう。近いところでいくと2025年には大阪万博も開催されますね！

グラングリーン大阪の全景
画像出典：プレリリース資料

今作の建設地はうめきた2期開発地区の中でも北側に寄っており東側がグランフロント大阪のビル、南東側がうめきた地区の賃貸棟(賃貸棟がだいぶ成長しているため離隔は確認しやすい)、南側が都市公園、南西側が梅田スカイビル、西から北にかけては高層の建物がなく北東側に中津のタワマンとグランフロント大阪オーナーズタワーが少し被ってきます。

そのため眺望の抜け感としては西から北にかけてが一番条件が良いです。(北西角住戸)

ただ、南街区のタワマンは南東方向に建設中のJPタワー大阪やイノゲート大阪など高層ビルが被ってくる(もちろん夜景としては綺麗)のに対して今作の南方位はパークビューとなるため抜け感よりも眼下に緑を、そしてビル夜景を楽しみたいとなれば南向きも合ってきます。淀川方面の抜け感を楽しむのかパークビューとビル夜景を楽しむのかで選ぶ住戸も変わってきます。

そのため一般的には南向き住戸の坪単価が一番高くなりがちなのですが今作は北西角と南西角、西向き中住戸と南向き中住戸の坪単価がほとんど同じものとなっており北向きと東向き(カーギャラリー住戸除く)の坪単価が抑えられた価格設定となっています。

都市公園はかなり大きなものとなるのですがそれゆえ街区毎の詰め込み感はかなりのものとなるため予算許す限り影響が少ない部屋を選びたいところです。

外観デザインとしては宮殿(全体テーマは王宮)を縦に伸ばしたようなイメージで上層部で段違いになり横ラインから縦ラインに切り替わるのもかっこいいですね～。高層階のメゾネット住戸が外観の重厚感に良い味付けとなっています。

全体的にグランフロント大阪オーナーズタワーに似ている感もあるため竣工すると兄弟物件(街区名は違いますが一体開発)らしい並びとなりそうです。

5階からはじまる住戸までの動線は1階のグランドホールもしくは3階の駐車場＆駐輪場＆バイク置場から4階まで上がりエレベーターを乗り換える動線としています。関東圏でいくとブランズタワー豊洲が記憶に新しいところですね。メールコーナーも4階となります。

ただ、今作のすごいなぁ～と感じたのが乗り換え動線のマンションでありながらも1階部分のアプローチもしっかりと長くできていることです。一概には言えないのですが乗り換え動線のマンションとなれば1階部分のアプローチはそこまで長くないということも多いため今作も先に乗り換え動線ということを知った際は1階のアプローチには期待していなかったのですがまさかのまさか超長い水景を見ながら歩けるアプローチが設けられているということで私が住むことになったら歩いている姿を外部の方へ見せつけるべくデューク更家歩きをしつつ帰宅したいと思いました。

強いて言えばですがうめきた新駅に合わせて地下道で直結～であればそれはそれでスペシャルでしたが公園を楽しみつつ帰宅することになる動線は素敵ですし、商業施設の営業時間であればそちらを経由して雨に濡れることなく駅と行き来できますからとても便利かつ優雅です。(外周部の道路も整備されるため地上の動線も今より便利になります)

シャンデリアのある高級感あるグランドホールを抜けてエレベーターで4階へ、4階でエレベーターホール＆レセプションを抜けると…宮殿を思わせる列柱が並ぶ天井高最大6mのコリドール…なんですかこれは(笑)

グランドホール
画像出典：グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE公式HP

コリドールにはソファも設置されるため座りながら外の水景を楽しむこともできます。

コリドール
画像出典：グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE公式HP

4階なのに水景を楽しめるのは駐車場棟の屋上を庭(ルーフトップガーデン)としているからです。その庭の先にもラウンジが2つありその内の一つは貸切利用、さらにその別棟(駐車場棟)の1階にも貸切利用のラウンジが設けられます。来客の方に待ってもらうようのラウンジと気軽に利用できるラウンジ、さらに貸切利用でプライベート性の高い話をしたい際にも利用できるラウンジがあります。

1階のグランドホール手前の来客に待ってもらうにも適したウェイティングラウンジも待ってもらうには豪華すぎるわけですが来客に『すんげぇとこ住んでるな』と思わせられるようにむしろコストをかけているのはさすがですよね。「今降りるので入って右側のラウンジで待っていてください」とあえて言いたくなる(待たせたくなる)贅沢な空間です。

ウェイティングラウンジ
配布資料より

39階(40階まで吹き抜け)にはスカイラウンジ(北向き)というタワマンらしい共用施設もあります。一般的な子育てファミリー向けのマンションではないですし仕上がった方々向けのマンションですからキッズルームやテレワークブースなどはありません。

敷地北側の公開空地は水物と植栽が豊かなものとなっており都市公園と合わせて公園に挟まれた形となるため高層ビルが立ち並ぶ駅前との差別化も図られています。北側も景石と桜のゲート空間としてくれるのですが竣工したらそこからグランフロント大阪オーナーズタワーと合わせて写真を撮りたいです。ただでさえ都市公園があるため全体の敷地にゆとりを感じるのに今作の敷地内でも空地率が高くさらにゆとりを感じさせてくれるとは…繰り返しになりますが土地の使い方が贅沢です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします

S45タイプ　LDK　45.61㎡　南向き中住戸

7階　9600万円　坪単価695万円
14階　10000万円　坪単価724万円

S49タイプ　1LDK　49.00㎡　南向き中住戸

30階　11700万円　坪単価789万円

E49タイプ　1LDK　49.72㎡　東向き中住戸

35階　10900万円　坪単価724万円

S52タイプ　1LDK　52.36㎡　南向き中住戸

7階　11600万円　坪単価732万円
14階　12000万円　坪単価757万円

W52タイプ　1LDK　52.36㎡　西向き中住戸

7階　11200万円　坪単価707万円
14階　11900万円　坪単価750万円

N53タイプ　1LDK　53.26㎡　北向き中住戸

8階　11400万円　坪単価707万円
14階　11500万円　坪単価713万円

S55タイプ　1LDK　55.93㎡　南向き中住戸

30階　13500万円　坪単価797万円

N56タイプ　1LDK　56.38㎡　北向き中住戸

8階　12100万円　坪単価709万円
14階　12200万円　坪単価715万円

W57タイプ　1LDK　57.83㎡　西向き中住戸

7階　12400万円　坪単価708万円
14階　13200万円　坪単価754万円

E61タイプ　1LDK　61.32㎡　東向き中住戸

35階　13500万円　坪単価727万円

S67タイプ　1LDK　67.92㎡　南向き中住戸

7階　15000万円　坪単価730万円
14階　15500万円　坪単価754万円

S68タイプ　1LDK　68.93㎡　南向き中住戸

画像出典：グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE公式HP

21階　16100万円　坪単価772万円

E68タイプ　1LDK　68.93㎡　東向き中住戸

21階　14100万円　坪単価676万円

W70aタイプ　2LDK　70.31㎡　西向き中住戸

7階　15500万円　坪単価728万円
14階　16400万円　坪単価771万円

W70bタイプ　2LDK　70.63㎡　西向き中住戸

21階　17100万円　坪単価800万円

N70タイプ　2LDK　70.63㎡　北向き中住戸

21階　15500万円　坪単価725万円

E70タイプ　1LDK　70.8㎡　東向き中住戸

35階　15600万円　坪単価728万円

N73aタイプ　1LDK　73.18㎡　北向き中住戸

21階　16100万円　坪単価727万円

W73タイプ　1LDK　73.18㎡　西向き中住戸

21階　17800万円　坪単価804万円

N73bタイプ　1LDK　73.25㎡　北向き中住戸

35階　17100万円　坪単価771万円

S74タイプ　2LDK　74.88㎡　南向き中住戸

21階　18000万円　坪単価794万円

E74タイプ　2LDK　74.88㎡　東向き中住戸

21階　15400万円　坪単価679万円

W79タイプ　2LDK　79.66㎡　西向き中住戸

30階　19900万円　坪単価825万円

S79タイプ　2LDK　79.66㎡　南向き中住戸

30階　19900万円　坪単価825万円

NW80タイプ　2LDK　80.03㎡　北東角住戸

7階　20800万円　坪単価859万円
14階　23000万円　坪単価950万円

W83タイプ　1LDK　83.13㎡　西向き中住戸

30階　20800万円　坪単価827万円

N83タイプ　1LDK　83.03㎡　北向き中住戸

35階　19500万円　坪単価776万円

SE90タイプ　2LDK　90.94㎡　南東角住戸

35階　25300万円　坪単価919万円

NE96タイプ　2LDK　96.36㎡　北東角住戸

35階　27400万円　坪単価940万円

SW103aタイプ　2LDK　103.29㎡　南西角住戸

7階　29900万円　坪単価956万円
14階　31300万円　坪単価1001万円

NW110タイプ　2LDK　110.05㎡　北西角住戸

30階　36000万円　坪単価1081万円

SW111タイプ　2LDK　111.93㎡　南西角住戸

画像出典：グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE公式HP

30階　36700万円　坪単価1083万円

NW118タイプ　2LDK　118.1㎡　北西角住戸

21階　36100万円　坪単価1010万円

SW118タイプ　2LDK　118.1㎡　南西角住戸

21階　36900万円　坪単価1032万円

SE118タイプ　2LDK　118.95㎡　南東角住戸

21階　28200万円　坪単価783万円

NE118タイプ　2LDK　118.95㎡　北東角住戸

21階　29400万円　坪単価817万円

S238タイプ　2LDK　238.04㎡　南向き中住戸
39階・40階(メゾネット)　98900万円　坪単価1373万円

NW305タイプ　2LDK　305.46㎡　北西角住戸

画像出典：グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE公式HP

46階　25億円　坪単価2705万円

SE132タイプ　1LDK＋カーギャラリー　132.62㎡＋52.94㎡　南東角住戸
9階　39900万円　坪単価994万円(カーギャラリーを含めて計算すると坪単価710万円)

アンダー販売住戸(アンダー内でも抽選はありました)は価格非公開のため全体の平均を出すのは難しいのですが上記住戸のみで計算した場合の平均坪単価は約860万円です。

アンダー販売の中でも0期(一番最初のほうの超お得意様)で招待されていた知り合いは一人もおらずのためそちらの価格と比較はできないのですが0期で販売したのは高価格帯のスペシャル住戸メインとのことでした。それゆえカーギャラリー付き住戸は数戸しか残っていない(プロモーションのためにあえて残したと考えられる)などスペシャル住戸を希望される方からすると選択肢が少ないのですが一般住戸検討者であれば選択肢に大きな影響はありません。

ただ、0.5期という超お得意様の次のお得意様向け販売が一般販売の少し前にあるためそこにお呼ばれされている方と比べると少々『不利』となります。その『不利』というのは0.5期の方も非アンダー組の第一期に参戦できることです。しかも、0.5期で落選したから1期へ参戦〜だけでなく0.5期で当選したけどもう一部屋〜という参戦もあるのです。

余談ですが私の知り合いに超お得意様(0期)で御呼ばれされたのは一人もいないのですがお得意様(0.5期)で御呼ばれされた方はけっこうな数がおり、そのハードルとしてはこれまで多数の物件購入などさえしていれば対象になっているようです。

※販売期の呼び方は正式のものではありません

知り合いの投資家さんは当然全員チャレンジするとのことで一般販売前にチャレンジできるのは羨ましい限りです。ただ、一般販売の初期のほうでチャレンジできるだけでも幸運と思うべきでしょう。なんせ予約を取るのも難しい状況ですからね…

間取りに関しては共用部と同じく『子育て世代は基本的にターゲットにはしていない』というのが明らかな尖り具合です。(売主がそう発言することはできないが間取りを見ればあきらか。笑)

広い1LDK、広い2LDKなど部屋の数よりもリビングや居室、水回りや玄関周りのゆとりを優先（浴室が1418でなく1416サイズの間取りもあるのはコンセプトのブレを少々感じました）、キッチンに関しては扉をつけて独立型としています。

独立型のキッチンは夏場の締め切っての調理は厳しそうですが一応天井部からリビングの空気を取り込めるようにはなっています。それでも換気扇を回すと効果はかなり薄いかと思いますので本格的な調理をするとなればオプションでエアコンを入れたほうが良いでしょう。洗濯機置場の扉のありなしは間取りによります。

とにかく全体的にセカンドハウスとしても受けが良さそうなホテルチックとなっています。逆にザ・本宅だと使いにくいと感じる方も少なくないはず(とくにザ・子育てファミリー)ですから近くのタワマンを本宅としつつのセカンド～という方も多くなりそうですね。

玄関に関しては両引きのオートスライドドアとして共用廊下側はアルコーブ＆ウォールナット、室内側は横幅も奥行きも2mを超えるホールがあるなど玄関からして一般の住宅とは一線を画しています。その玄関ドアはポケットや鞄に鍵を入れたままリーダーのボタンを押せば開け閉めでき施錠は自動です。室内から出るときもボタンを押すだけです。

このタイプのドアはザ・子育てファミリーほど楽と感じる方が多そうではありますがコストの問題も大きいでしょうから一般的なマンションでは普及しなさそうですよね。

住戸玄関
画像出典：グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE公式HP

中住戸でもワイドスパンですし角住戸はコーナー部ダイレクトウィンドウと窓面も豊です。ただ、行灯部屋はなくとも坪単価からするとリビングの窓が少々物足りないタイプがあったりしますのでせっかく眺望と採光にも恵まれる立地ですから意識して選びたいところではあります。また、18階まではバルコニーコンクリート手摺、20階からはガラス手摺が基本となるため座って眺望を楽しみたい場合は自然と上層階を選ぶことになります。

駐車場棟の3階から車に乗車したまま部屋へと繋がるカーギャラリー住戸についてはグランフロントと被る東向きの5階～18階に設けているのですが『どうせ眺望推しできず単価が盛れないならカーギャラリー住戸にして単価を稼ごう』と売り手側目線でもうまいですし、買い手側からしてもマンション内で少々苦しい列(住戸は角住戸・カーギャラリーがグランフロントと被る東側に設置される)をあえて華のあるものしてくれるというのは選択肢が増えるためwinwinですよね。

カーギャラリー住戸はアンダーで完売させることは容易だったと思うのですがそうしてしまうと記者発表での話題性がなくなってしまうためあえて2戸残したと思われるため今回の販売でもかなりのかなり高倍率となることでしょう。

私も車が好きなので惚れ惚れしてしまいました。カーギャラリー住戸は他の部屋と比べて高単価ではありますがその価格以上の満足度を得られることは間違いないでしょう。購入するには強運も必要なわけですが当たった方は早々手放してはくれない(転売目的の方を除く)でしょうからなんとか新築時にgetしたいですよね…

カーギャラリー住戸
画像出典：グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE公式HP

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機(けっこう普通です。笑)、キッチン・洗面・トイレ手洗いカウンター天板天然石(シーザーストーンも選択可)、全室天カセ、浴室ガラス扉(曇りガラスも選択可)、　浴室日ポリ化工、玄関前カメラ付きインターホンなどなど単価なりに充実していますが低層階でも高層階でも狭めの部屋でも広めの部屋でも同スペックのため価格抑えめの部屋ほどTMD（坪単価満足度）が高くなるでしょう。（狭い部屋のスペックを落とす高級マンションも多いが今回は違う）　

ただ…最上階を除くと壁ポコです。バルコニー隣戸境の隔て板がショートタイプなのも気になりました。

23階以上はバルコニーがウッドデッキありとなります。20階以上はガラス手摺のためチェアに座って眺望を楽しめます！さらに！！室外機をウッドデッキ下に隠せるためバルコニーがスッキリします！！(上階のバルコニーラインが少し下がるため縦の開放感は薄れます)

エネファーム(全戸設置)と非常用発電機により万が一の停電時には共用部だけでなく専有部にも電力を供給、これによりエレベーター、給水ポンプ、各住戸の電力が約72時間稼働することができます。ただ、このエネファームはリースとなり月額1万円弱かかります。ZEH&認定低炭素建築物取得マンションです。

基本天井高は一部を除いて5階～40階が2700mm、41階～44階が2950mm、45階が2850mm、最上階の46階が5000mmです。

内廊下で各階ごみ置場ありですがそのごみ置場までが二重扉になっていないのはこの規模感と単価帯からすると意外でした。ごみ回収作業のシーンが共用廊下を歩く住民から見えてしまうというのは高級マンションとしては惜しいところです。

周辺相場を確認しましょう！

・グランフロント大阪オーナーズタワー(2013年築・48階建て)

売買の動き一例

約60㎡　東向き・中住戸・低層階
新築時4500万円台
中古時9200万円台

約60㎡　西向き・中住戸・中層階
新築時4900万円台
中古時15500万円台

約104㎡　東向き・中住戸・高層階
新築時11900万円台
中古時31000万円台

約121㎡　北向き・中住戸・中層階
新築時9800万円台
中古時29000万円台

低層階と中層階以上で動く単価に大きな差はありますが平均としては坪単価730万円前後となっています。

グランフロント大阪オーナーズタワーの中古の動きからすれば今作の価格設定は割安感さえあるわけですが東京と異なるのは賃料がそこまで追いついてきていないことです。

賃貸の動き一例

約48㎡　北向き・中住戸・中層階
月額約23万円

約58㎡　南向き・中住戸・中層階
月額約25万円

約68㎡　西向き・中住戸・低層階
月額約29万円

約75㎡　西向き・中住戸・中層階
月額約36万円

ラ・トゥール大阪梅田は㎡賃料7000円以上が基本ではあるもののグランフロント大阪オーナーズタワーの賃料相場からすれば利回りに期待して購入というのは少々危険かもしれません。もちろん今作のほうが高く貸せる可能性はあるにしても利回りで見てしまうと二の足を踏んでしまうことは確かでしょう。(東京感覚では買えない)

希少性のあるスペシャルなマンションを『中長期的に保有したい』という方に合ってくるでしょう。東京よりも利回りが低いというのはあきらかなウイークポイントですが東京よりもスペシャル系タワマンが出にくいというのはストロングポイントなのですから。ましてや今回は一等地です！！

上記相場からグラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCEが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

S74タイプ　2LDK　74.88㎡　21階　18000万円　→　20000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

構造面ではアウトリガー工法として19階から22階は住戸同士の壁をアウトリガー耐震壁、19階から29階まで中央を耐震壁とすることで室内の柱や梁の下がりなどが少なくなり無駄の少ないすっきりとした空間を実現できています。合わせて免震工法も採用しています。

駐車場はタワーパーキングと自走式立体平置き混在で設置率約52％(カーギャラリー住戸含む)、部屋の坪単価からすれば少なく感じはしますがセカンドハウス利用や運転手付きという方も多いでしょう。

ただ、優先権付きの住戸もあるため狭めの部屋を購入検討の際は確保できない前提で前へ進んだほうが後悔はないでしょう(グランフロント大阪オーナーズタワーも同じくらいの設置率で空きなし)。

バレーサービス(7時～21時)も導入されます。

タワーパーキングもカーギャラリー住戸へも駐車場棟からの出入りとなりエレベーターも設置されるなど雨に濡れることなく乗り降り可能、エレベーターも車寄せも完備されます。タワーパーキング作業時の待合室もあります。

■平面駐車場

・2階/3階　37区画　全長5300mm×全幅2500mm×全高2100mm×重量3000kg×最低地上高110mm　月額95000円
・3階（EV対応）　8区画　全長5300mm×全幅2500mm×全高2100mm×重量3000kg×最低地上高110mm　月額100000円　
・3階（福祉対応）　1区画　全長5000mm×全幅2500mm×全高2100mm×重量3000kg×最低地上高110mm　月額95000円

※EV充電コンセント使用料　月額6000円

■機械式駐車場

・ノーマルルーフ　92区画　全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm×重量2500kg×タイヤ外幅1960mm×最低地上高110mm　月額60000円
・ハイルーフ　88区画　全長5300mm×全幅2050mm×全高2100mm×重量2500kg×タイヤ外幅1960mm×最低地上高110mm　月額75000円

■カーギャラリー

28区画　全長5500mm×全幅2250mm×全高2000mm×重量3000kg×タイヤ外幅2250mm×最低地上高120mm

駐輪場は住戸棟の3階部分の屋内でウォークスルーエレベーター2基あり、設置料約94％です。日常の移動で自転車という方は少ないでしょうから違和感ないでしょう。

管理費は㎡単価月額約350円……これは良心的ですね。ゲストルーム、フィットネスやプールなどの共用施設はないものの水物も多いですしサービスも充実。コスパ良すぎですよね…（開発エリア内にゲストルームとスパができるため不要でしょう）

24時間有人管理＆コンシェルジュサービス(7時～20時)ありです。

■W70aタイプ　2LDK　70.31㎡の場合（すべて予定・月額）

管理費：24600円
修繕積立金：14060円
セキュリティサービス料金：242円
インターネット使用料：1045円
エネファーム利用料：9460円
災害時不在住戸エネファーム利用料（積立金）：418円
マンションポータルサイト：132円
民間ごみ回収費：880円

合計：50837円

角住戸はFIX窓の清掃費が毎月1700円前後かかります。

エレベーターは1階から4階までが2基(15人乗り・分速60m)、4階～18階までの低層用が2基(内1基は39階停止・12人乗り・分速105m/150m)、4階・19階～37階までの中層用が3基(内1基は39階停止・12人乗り・分速240m)、4階・38階～46階までの高層用が2基(12人乗り・分速240m)、全階停止の非常用が1基(17人乗り・分速180m)です。低層用フロアと中層用フロアを購入しても39階のスカイラウンジへ乗り換えなしでアクセスできるのは便利ですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・グランフロント大阪オーナーズタワー　総戸数525戸　管理費㎡単価月額約300円

北側から建設地を望む

【住むレーション】

［新幹線］

新大阪　6:00発
京都　6:13着
名古屋　6:48着
新横浜　8:05着
品川　8:16着
東京　8:23着

新大阪　7:11発
新神戸　7:23着
岡山　7:55着
福山　8:12着
広島　8:36着
小倉　9:23着
博多　9:39着

［大阪環状線］

大阪　7:58発
天満　8:00着
桜ノ宮　8:02着
京橋　8:05着

大阪　7:31発
福島　7:33着
西九条　7:36着
弁天町　7:39着
大正　7:42着
新今宮　7:46着
天王寺　7:49着

［新快速］

大阪　7:55発
新大阪　7:59着
高槻　8:11着
京都　8:24着

大阪　7:58発
尼崎　8:04着
芦屋　8:14着
三ノ宮　8:24着
神戸　8:28着

［はるか(特急)］

大阪　7:51発
天王寺　8:07着
関西空港　8:51着

大阪　7:38発
新大阪　7:42着
京都　8:11着

［御堂筋線］

梅田　8:00発
中津　8:01着
西中島南方　8:04着
新大阪　8:06着

梅田　8:00発
淀屋橋　8:02着
本町　8:04着
心斎橋　8:07着
なんば　8:09着

［阪急］

大阪梅田　8:02発
十三　8:06着
淡路　8:11着

大阪梅田　8:00発
十三　8:04着
塚口（阪急線）　8:11着
西宮北口　8:15着

大阪梅田　8:01発
十三　8:05着
豊中　8:14着

空港まで距離はありますがダイレクトアクセスですし将来的には時間短縮もされるため国際線利用で関空へ～という際も便利です。

だいぶ先すぎますが順調にいけば2045年にリニアが開通予定（某県様……）、品川と東京は約1時間(現在は新幹線で2時間半ほど)で結ばれることになりますし、こちらも予定通りには進まないかもですが2046年には北陸新幹線の全線開通も予定されています。

遅めのランチは無添蔵(くら寿司のお高いver)北花田店でシースー！ pic.twitter.com/DLFfxlkHwX

— マンションマニア (@mansionmania) November 20, 2023

帰宅からの551祭り！ pic.twitter.com/7YtUey73DV

— マンションマニア (@mansionmania) November 20, 2023

【総評】

まさしく『言葉はいらない』マンションですね。

まず価格ですが…『買える人』にとってはお安すぎますよね…

多くの新築マンションは検討者の9割前後が「高い！」となり、それがむしろ一般的なわけですが今作は検討者の9割前後が「安い！」となってしまうレベルかと…もしくは「高いけど買う！」でしょうか。（笑）

なんの迷いもなく購入できる人たちばかりでしょう。（当然部屋は迷うが買うか買わないかは迷わない）

そして、多くの方が「これまで見てきたマンションの中で№1」になると思います。№1にならなくとも他では見たことがないような商品であると。

もちろん少し離れるだけでもっとお安い住宅があったり求めるもの次第ですがもっと駅前立地の住宅もある中で『駅前でもないのにこの価格…』と思われる方も少なくはないのかもしれませんが三田ガーデンヒルズやワールドタワーレジデンスと同じく『三田ガーデンヒルズに住みたい！』『ワールドタワーレジデンスに住みたい！』そして『グラングリーン大阪ザノースレジデンスに住みたい！』というように立地や利便性だけでなく建物へのリスペクトで選ばれるようなマンションです。(東京と比較する場面が多いですが主として活動しているのが関東圏のためご了承ください)

例えばA駅最寄りのX/Y/Zの3つの分譲マンションがあった際に

・Xマンション＝A駅最寄りに住みたい人が選ぶマンション。Xマンションにご縁があったけどもYマンションでもZマンションでもOK。

・Yマンション＝A駅最寄りに住みたい人が選ぶマンション。Yマンションにご縁があったけどもXマンションでもZマンションでもOK。

・Zマンション＝Zマンションに住みたい人が選ぶマンション。XマンションとYマンションではダメ。Zマンションだから選んだ。

上記のどれが将来的にも選ばれやすいのか、そしてリセールバリューはさておいてもどれが一番満足度に期待がしやすいのかとなればやはりZマンションでしょう。

『グラングリーン大阪ザノースレジデンスじゃなきゃダメなんです』ということです。(正確には将来的にはグラングリーン大阪の2棟のどちらかでないと～になりますでしょうか)

それくらいスペシャルな立地というだけでなくスペシャルな建物なのです。

25億円支払える人にも満足してもらうようにつくりこまれた建物に1億円前後から住めるとなれば予算届く方からすればコストパフォーマンスが良いということになるでしょう。

いや～すごい。すごすぎる。グラングリーン大阪ザノースレジデンスのファーストオーナーは誇らしいでしょうね～。

京都、奈良、神戸なども行き来しやすいですし東京へ出るのも容易となれば大阪のお金持ちだけでなく大阪以外にお住まいで大阪に行く用事が多いお金持ちのセカンドハウスとしてのニーズも大きいことでしょう。買う買わないではなく『売ってもらえるかどうか』そして『強運』が必要になってくるため予算が届こうが誰しもが買えるわけではありませんが…

『ホテル代わりに一部屋所有しておく』という買い方もおすすめしやすいです！

記事の最後にあくまで私なら～ですが『マンションマニアが買うならこの部屋！』というのを共有できればと思います！（一番欲しいカーギャラリー住戸は予算オーバーです…）

一番気に入ったのは下記タイプです！

S79タイプ　2LDK　79.66㎡　南向き中住戸

30階　19900万円　坪単価825万円

その主な理由としては

・南向き×パークビューの希少性
・手前に下がり天井はあるものの中住戸ながらダイレクトウィンドウ
・南街区では得られないパークビュー（南街区の北向きは賃貸棟が被る）
・全部屋からパークビュー(夜はビル夜景も楽しめる)
・バルコニーデッキ＆バルコニーガラス手摺
・浴室1618サイズ
・エレベーターの多い中層用フロア

となります。

セカンド利用なのであれば(この価格で大阪にセカンドは実際問題なかなか厳しいですが…)洋室2をなくして広々1LDKにしたら最高だなぁ～と。(妄想住むレーションお許しください)

南向き×パークビューは希少ですが西と北の抜け感＆リバービューも素晴らしいですし、東向きの単価安も魅力です。

好みで選べば良いわけですが一つだけ自信を持って言えることは今のままの予定価格ならば南向きの低層階(予定価格が出ているのは7階)は避けるべきでしょう。もう数百万円出せば14階が購入できてしまいます。7階ですと目の前の建物がまだ気になってきがちな階の中でしっかりとしたパークビューとなる14階とこれしか価格差がないのはちょっと…

■一例

S67タイプ　1LDK　67.92㎡　南向き中住戸

7階　15000万円　坪単価730万円　←　14階と比べてあきらかに割高
14階　15500万円　坪単価754万円　←　500万円頑張ってこちらを買うべき

あとは正式価格でどうなるかですね。14階が値上げしたり7階が値下げすれば見え方は変わりますので。少なくとも現状では当てにいきたいというわけでなければ南向きの7階ラインは避けたいところです。(当てにいくことも大事ですけどね…)

動画もご覧ください！

■グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE　建設地周辺レポート