今回ご紹介するのはクレヴィア池袋Eastです！
［物件概要］
売主：伊藤忠都市開発
施工：鍜治田工務店
予定価格：3400万円台〜6800万円台
専有面積：28.99㎡～55.19㎡
総戸数：51戸（非分譲住戸6戸含む）
規模：14階建て
交通：各線「池袋」駅徒歩10分 東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩10分
所在地：東京都豊島区東池袋2丁目
竣工予定：2019年8月上旬
駐車場：4台（平置式3台（うち1台は事業協力者の専用使用）、身障者用平置1台）
自転車置場：38台（垂直昇降式、スライドラック式（うち2台は事業協力者の専用使用）、平置（うち1台は事業協力者の専用使用））
バイク置場：13台
地図はこちらです↓
画像出典：クレヴィア池袋East公式HP
共用廊下のゆとりのなさが話題となったクレヴィア池袋Westは山手線外側で池袋駅徒歩5分、今回ご紹介するクレヴィア池袋Eastは池袋駅徒歩10分と駅距離は離れますが山手線内側となります。
山手線外側・内側にこだわらなかったとしても現状では東口のほうが栄えており新規開発も盛んです。ハレザ池袋など新たな商業施設や造幣局跡地の防災公園や大学誘致などまだまだ伸びしろのあるエリアです。
クレヴィア池袋Eastが位置するのは春日通り沿いの北側ですから音問題は抱えるものの眺望・採光に関しては半永久的に守られます。(向かい側までの距離がある)
全戸南西向きですから1DK含めて狭いお部屋の採光も確保されます。逆梁工法を採用しているため戸数の少ないマンションながらも一目で分譲マンションとわかるような外観です。グレージュとダークブラウンを使い分けているため重圧感がありながらも重たくなりすぎないようになっています。エントランス周りはタイル張りとして庇を設けていますから総戸数51戸としては立派すぎますね。庇の上部が木目調なのも魅力的です。
逆梁工法ですからバルコニー隣戸境は原則コンクリートとなっていますからプライバシー性も確保されます。建物1階部分に住戸はなく、エントランスホール、駐輪場、ミニバイク置き場、平置き駐車場となっています。ごみ置き場はエントランスホールから近い場所にありながらも実質二枚扉のため愛のある設計となっています。
エントランスホールは狭いながらも正面に坪庭を設けているため帰宅時に「自然と」ライトアップされた植栽を目にすることができます。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
公式HPがオープンしてからそこそこ経過しますがいわゆる売り渋り中となっているため鳥かごはありませんでした。
これから予定価格を調整するとのことですからわかりましたら追記いたします。
※維持費も予定のものです
Aタイプ 2LDK 54.16㎡ 管理費(月額)17400円 修繕積立金(月額)5400円
画像出典：クレヴィア池袋East公式HP
B1タイプ 1DK 28.99㎡ 管理費(月額)9300円 修繕積立金(月額)2900円
画像出典：クレヴィア池袋East公式HP
B2タイプ 1DK 33.26㎡ 管理費(月額)10700円 修繕積立金(月額)3300円
画像出典：クレヴィア池袋East公式HP
C1タイプ 1LDK 42.33㎡ 管理費(月額)13600円 修繕積立金(月額)4200円
画像出典：クレヴィア池袋East公式HP
C2タイプ 1LDK 37.58㎡ 管理費(月額)12100円 修繕積立金(月額)3800円
画像出典：クレヴィア池袋East公式HP
Dタイプ 2LDK 55.19㎡ 管理費(月額)17800円 修繕積立金(月額)5500円
画像出典：クレヴィア池袋East公式HP
モデルルームを公開する以上は鳥かごは用意しておかないと失礼だと思うのですけどね。。。お客の顔色を見てから価格を決めるという新築マンション業界の悪いところがでてしまっていました。まぁハレザなどなど待てば待つほど売りやすくなるエリアですから売主の気持ちもわからなくはないですが。。。
全体の予定価格としては3400万円台〜6800万円台となります。3499万円が28.99㎡だとすれば坪単価399万円から。6899万円が55.19㎡だとすれば坪単価413万円ですから平均すると坪単価400万円前半でしょうか。プラウドタワー東池袋が坪単価425万円、西口のクレヴィア池袋Westが坪単価425万円ほどですから違和感のない単価です。
間取りに関しては共用廊下側もほぼほぼアウトフレームにできていますから綺麗な形です。1DKは賃貸にあるような間取りではありますが収納力はそこそこですから立地やグレードを考えればとりあえずの1戸めとしても良いでしょう。
設備仕様に関してはディスポーザーがありません。1DKはキッチン二口コンロ、天板人工大理石、食洗機なしなどグレードを落としており、1LDK以上はキッチン三口コンロ、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、廊下床タイルなど単価なりのものとなります。浴室はどちらもダウンライトですが1DKは賃貸で良く見かける浴室サイズです。構造はクレヴィア池袋Westと同じく直床です。
天井高は2450mmが基本ですがサッシ高が2200mmとそれなりに高いため圧迫感はありませんでした。
内廊下設計ですがクレヴィア池袋Westよりはゆとりがありました(笑)ただ、それでもちょいと狭いですね。廊下が狭めだから売れないかと言えばそうではなく、あくまで満足度の話です。
実際のところクレヴィア池袋Westは売れ行きもそこそこよく完売が近づいています。
事業協力者住戸が低層階に5戸、最上階に特別広いお部屋が1戸となります。
周辺相場を確認しましょう！
・シティタワー池袋 2003年築 東池袋2 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約320万円
・パークタワー池袋イーストプレイス 2008年築 東池袋3 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約335万円
・シティインデックス池袋 2009年築 東池袋2 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約300万円
上記相場からクレヴィア池袋Eastの将来価値を予想すると2LDKで10年後に坪単価320万円なら十分動く可能性があるでしょう。1DKなどであれば単価はもう少し上振れするでしょう。今後伸びていく街ですから全体的にもう少し手堅いとは思います。街が成長することで不動産価値が落ちるということはまずないですからね。どこもかしこも価格が高い時代だからこそ伸びしろのある街で買うというのは賢い選択なのではないでしょうか。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
建設地
建設地周辺動画(2018年2月撮影)
建設地周辺動画(2019年4月撮影)
【住むレーション】
［有楽町線］
東池袋 8:00発
護国寺 8:02着
江戸川橋 8:04着
飯田橋 8:08着
市ケ谷 8:10着
麹町 8:13着
永田町 8:15着
桜田門 8:17着
有楽町 8:19着
銀座一丁目 8:22着
新富町 8:24着
月島 8:26着
豊洲 8:29着
辰巳 8:32着
新木場 8:35着
［山手線］
池袋 8:02発
目白 8:04着
高田馬場 8:06着
新大久保 8:09着
新宿 8:11着
代々木 8:13着
原宿 8:15着
渋谷 8:18着
恵比寿 8:20着
目黒 8:23着
五反田 8:25着
大崎 8:26着
品川 8:31着
［湘南新宿ライン］
池袋 8:06発
新宿 8:11着
渋谷 8:17着
恵比寿 8:19着
大崎 8:23着
武蔵小杉 8:33着
横浜 8:45着
池袋 8:05発
赤羽 8:14着
浦和 8:22着
大宮 8:29着
［丸ノ内線］
池袋 8:00発
新大塚 8:03着
茗荷谷 8:05着
後楽園 8:08着
本郷三丁目 8:10着
御茶ノ水 8:12着
淡路町 8:14着
大手町 8:16着
東京 8:18着
［空港リムジンバス］
サンシャインシティプリンスホテル 6:30発
羽田空港第2ターミナル 7:20着
羽田空港第1ターミナル 7:25着
羽田空港国際線ターミナル 7:35着
サンシャインシティプリンスホテル 6:15発
成田空港第3ターミナル 7:27着
成田空港第2ターミナル 7:30着
成田空港第1ターミナル 7:35着
マルエツプチやまいばすけっと、スギ薬局などが近くにありますから日常の買い物に困ることはないでしょう。池袋駅まで徒歩10分ですからデパートで生鮮食品を購入しても良いでしょう。
プラウドタワー東池袋と同じく学童併設の朋友小学校が通学校のため2LDK住戸であればファミリーの検討者もいることでしょう。
【総評】
今後伸びていくエリアですから資産性はもちろん住んでいて楽しいでしょうね。
ハレザ、（仮称）東池袋一丁目シネマコンプレックスプロジェクト建設地にも行きやすいですし、副都心線の新駅が開業すれば豊島岡女子学園近くに駅ができる予定ですから行き来しやすい位置関係となります。
プラウドタワー東池袋がつい最近まで販売していたことを考えるとグレードなども劣りますから「同じくらいの単価を出すなら・・・」とはなってしまいますがそもそもお部屋の広さが違うため表面価格の差で同時期販売だとしてもライバル関係にはならなかったことでしょう。
となれば狭めのお部屋もあるかもしれないプラウドタワー東池袋ほげほげ(東池袋駅直結)が気になるところではありますがクレヴィア池袋Eastと同じくらいの単価ではないはずです。坪単価500万円はいかなくとも坪単価450万円は超えるかもしれないですね。
駐車場設置率は約7％と少なめですがすべて平置きですから車所有者にとっては使いやすいですね。月額29000円を予定しています。
クレヴィア池袋Eastの細かい価格帯などがわかりましたら再度共有いたします。
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山手線内側で狙い目のエリアは池袋・東池袋(スムログに飛びます)
～2019年5月7日追記～
Aタイプ 2LDK 54.16㎡ 管理費(月額)17400円 修繕積立金(月額)5400円
画像出典：クレヴィア池袋East公式HP
5階 5680万円 坪単価346万円
8階 5980万円 坪単価365万円
11階 6270万円 坪単価382万円
14階 6490万円 坪単価396万円
B1タイプ 1DK 28.99㎡ 管理費(月額)9300円 修繕積立金(月額)2900円
画像出典：クレヴィア池袋East公式HP
7階 3520万円 坪単価401万円
10階 3550万円 坪単価404万円
13階 3580万円 坪単価408万円
B2タイプ 1DK 33.26㎡ 管理費(月額)10700円 修繕積立金(月額)3300円
画像出典：クレヴィア池袋East公式HP
C1タイプ 1LDK 42.33㎡ 管理費(月額)13600円 修繕積立金(月額)4200円
画像出典：クレヴィア池袋East公式HP
5階 4680万円 坪単価365万円
8階 4770万円 坪単価372万円
11階 4890万円 坪単価381万円
C2タイプ 1LDK 37.58㎡ 管理費(月額)12100円 修繕積立金(月額)3800円
画像出典：クレヴィア池袋East公式HP
Dタイプ 2LDK 55.19㎡ 管理費(月額)17800円 修繕積立金(月額)5500円
画像出典：クレヴィア池袋East公式HP
5階 5920万円 坪単価354万円
9階 6290万円 坪単価376万円
13階 6490万円 坪単価388万円
駐車場：平置き4台 月額29000円・月額30000円
～2019年6月20日追記～
第一期販売戸数24戸
3290万円～6490万円
28.99㎡～55.19㎡
管理費：9300円～17800円
修繕積立金：2900円～5500円
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いつも楽しく記事を拝見しております。
高値であろうとスルーしていたのですが、
予定価格の追記を拝見して、ひょっとして2LDKは狙い目ではないかと思い始めています。
まだ見学していないのですが、マンションマニア様から見て、2LDKはおすすめできる水準の価格帯と思われますでしょうか？
前向き検討者様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
個別相談のご利用をお願いいたします。
引き続きよろしくお願いいたします。
マンションマニア様
2LDKの購入を検討中なのですが
個別相談に乗っていただけないでしょうか？
よろしくお願いいたします。
しかくん様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
もちろん大歓迎です！
メール相談や対面相談などご利用ください。
引き続きよろしくお願いいたします。