分譲VS賃貸 マンションマニア流の考え方

タイトル背景画像出典：パークシティ柏の葉キャンパスザ・ゲートタワー公式HP

【分譲VS賃貸】よく目にしますね！長く住めば分譲が得になるのは当然で、基本的には住み心地も分譲のほうが上ですから私は分譲派です。そもそも日本の分譲マンションと賃貸マンションは設備、仕様などが大きく違い、グレードの高い分譲賃貸、高級マンションとなれば高額な家賃となります。

今回は私が分譲マンションを購入する際におこなっている分譲マンションと賃貸マンションの比較方法を読者の皆様に共有いたします！

まずは検討している分譲マンションに【何年住むのか】を考えます。お子様のために学区目当てで買うから小学校、中学校を卒業したら売却、○○年後には実家の土地を譲り受けて戸建てを建てるから売却、子供に個室が必要になったら買い替えるので○○年後に売却・・・などなどライフプランは人それぞれです！最近では買い替えることを前提に購入する方も多くなっていますから出口戦略は必須です！○○年後に買い替える予定で買ったのに買い替えられない！！ということは避けたいものです。

【何年住むのか】をご家族で話し合って決めたらそのお部屋が【○○年後にいくらになっているか】を調べます。リーマンショック級の出来事や天災、ハイパーインフレなどの発生を考慮することはできませんが今の相場のままならと仮定すれば容易なことです。

【何年住むのか】【○○年後にいくらになっているか】が定まったら○○年後までに総額いくら払うのかを計算します。これは頭金を入れる方もフルローンで計算するとわかりやすいです。新築で購入して10年間住むという設定でシミュレーションいたします。

※ローン残債、維持費、手数料などの金額はすべておおよその数字です。物件により前後しますのでご注意ください。

新築時購入価格　6000万円　10年後の資産価値　4800万円　10年後のローン残債　4500万円

新築時にかかる諸費用　300万円
10年間の管理費、修繕積立金　300万円(月額25000円で計算)
10年間のローン支払い　2030万円(金利1%で計算　月々約169000円)
売却時諸費用　160万円

購入するお部屋に10年間で払う総額は2790万円です。そこから売却時に戻るお金300万円(10年後の資産価値－10年後のローン残債)を引くと2490万円となります。

つまりは毎月約21万円で住んでいた計算になります。

本来は固定資産税がかかりますが住宅ローン減税で相殺されていると仮定して上記試算には入れていません。もし住宅ローン減税を受けれない場合は月あたり1万円程度は足してください。(固定資産税は物件によって金額が異なります)

毎月21万円ということがわかったので同エリアで21万円出したらどれくらいのお部屋が借りれるのかを調べます！とはいえ賃貸を借りるにも更新料など各種費用がかかりますから1割引いた金額で計算しておけばほぼ間違いありません。そのため今回の場合は19万円でどれだけのお部屋が借りれるかを見れば良いのです！

ポータルサイトで検索してみてどう思うかで分譲VS賃貸の結論が出るというのが私の考えです。

「同一エリアで同条件のマンションを借りると25万円もするのか・・・だったら買ったほうがお得だ！」
「同一エリアで同条件のマンションを借りると15万円・・・これなら賃貸のほうがお得じゃん！」
「同一エリアで検索しても同グレードのマンションがない・・・それなら買うしかないなぁ。」

などなど新たな発見があるはずです！

画像出典：HOME’S プライスマップ

私が住まい探しをする際に必ず実践している分譲と賃貸の比較方法となります。今現在検討されているお部屋で計算してみると面白いですよ！

ここで注意していただきたいのが賃貸と比較する際は購入を検討している分譲マンションと【同一エリア】【同グレード】で調べてください。満足度が同じでないと今回の比較の意味がなくなってしまいます。

・賃貸は分譲と違い身軽だ～
・賃貸なら収入が下がったりしても引っ越せばいい

という声もよく聞きますが、持ち家であっても3ヶ月程度あれば売却できるわけで身軽さはそこまで変わらないと思ってしまいます。また収入が下がってしまった場合でも絶対とは言えませんが銀行も相談にはのってくれます。仮にダメでも売却すれば良いわけで収入リスクについても大差ないはずです。むしろ賃貸のほうが支払いを待ってくれる可能性は少なく、持ち家よりも早くに家を出る必要があるでしょう。

持ち家の一番怖いところは売るに売れない状態になってしまうことです。

例・・・貯金0円　持ち家の資産価値2000万円　ローン残債3000万円

これはかなり危険です。売るに売れないどころか実質1000万円の負債を抱えていることになります。次の場合であれば問題ありません。

例・・・貯金0円　持ち家の資産価値3000万円　ローン残債2000万円

貯金0円というのは極端な話ではありますが、上記の例であれば持ち家を売却すれば仲介手数料を引いても約900万円が手元に戻ります。900万円あればしばらくは食いつなぐことができすね！

私としては納得して買うことが重要と考えますから周辺の賃貸よりも高い支払いになった場合でもそのマンションの検討をやめましょうとは言いません。少し高い支払いになってしまったとしてもそこでの暮らしに満足さえできれば良いわけです。

ただし、負債を抱えるような購入は腕を引っ張ってでも止めます。ライフプランの作成に関してはファイナンシャルプランナーさんにお願いすることをおすすめします！ご自身が支払える金額の中で最良の選択ができるお手伝いができれば幸いです。