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ポレスター佐久平駅南ガーデンテラス　価格と間取り　全戸南向き×目の前にフォレストモール

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今回ご紹介するのはポレスター佐久平駅南ガーデンテラスです！

［物件概要］

売主：マリモ
設計：マリモ
施工：塚本建設
専有面積：66.02㎡～90.85㎡(全体64.00㎡～127.22㎡)
総戸数：98戸
規模：9階建て
交通：JR北陸新幹線・小海線「佐久平」駅徒歩10分
所在地：長野県佐久市岩村田字押出し5513-5（地番）
竣工予定：2028年2月下旬
引き渡し予定：2028年4月下旬

駐車場：137台（来客用2台含む）（月額）3500円～8000円
バイク置場：6台（月額）1000円・1500円
駐輪場：106台（月額）100円・150円

管理費（月額）10770円(76.35㎡)
修繕積立金（月額）7640円(76.35㎡)
ケーブルテレビ料金（月額）930円（うち消費税等（10％）85円）
インターネット料金（月額）1430円（うち消費税等（10％）130円）
GMアソシエライフアップサービス料金（月額）275円（うち消費税等（10％）25円）

地図はこちらです↓

画像出典：ポレスター佐久平駅南ガーデンテラス公式HP

新幹線停車駅として新規開業から約30年。近年、駅南側の土地区画整理事業が進んでいますが、今作もその事業エリア内に位置しています。

駅からは徒歩10分。斜め後ろに位置する前作「ポレスター佐久平駅南レジデンス」より表記上はプラス2分となりますが、平坦に整備された街並みのため大変歩きやすい動線です。

もちろん、市内全域で見れば戸建が売れ線であることは言うまでもありません。

しかし、駅徒歩10分圏内の戸建となると限られてきますし、マンション自体の供給数も少ないため、「駅に近いマンションに住みたい！」という価値観の方からすれば「これを選ぶしかない！」という独占的なポジションにあります。(戸建なら野沢地区や臼田地区なども選択に入りますがマンションとなれば佐久平駅周辺が主)

それゆえ前作の売れ行きも好調でした。（あちらは価格も目に優しかったので尚更ですね）

周辺環境も目覚ましく進化しています。

以前からあるイオンモール佐久平やベイシアに加え、カインズ（移転リニューアル）、フォレストモール佐久平、ドン・キホーテなどがオープンし商業利便性が飛躍的に向上。小諸市周辺の方も買い物で佐久市へ出向くことが増えるなど、確かな時代の変化を感じます。

昔ながらの街並みが残る小諸や中込にも良い味がありますが、若年層、シニア、そして新規流入層からの人気を集めているのはやはり佐久平駅周辺です。

大型商業施設や駅まで歩いてサクッと行ける利便性、タクシー等で大規模医療機関へすぐに向かえる安心感は、若年層のみならずシニア層にもフィットします。実際に前作も、若年層からシニア層、さらには移住者まで幅広い層から高い評価を得ていたとのことです。

行政が県外からの移住支援に力を入れていることもあり、完全移住や二拠点生活の拠点としても人気のエリアとなっています。都心まで現実的な移動時間、区画整理された平坦な街並み、標高が高く過ごしやすい気候（晴天率が高く熱帯夜になりにくい）など、「田舎ならではの不便さがない」ことが高い支持を集める理由でしょう。

なお、通学校は岩村田小学校で徒歩36分、浅間中学校で徒歩10分です。（より近い小学校もありますが、指定校は距離があります）

建設地は東・南・西が接道した、土地区画整理事業内らしい整った土地形状。これを活かして全戸南向きを実現しています。

南側は接道を挟んでフォレストモールの広大な駐車場となっており、その先の建物も背が低いため、低層階でも日当たりは抜群。中層階以上になればカーテンいらずの抜け感を得られます。山々を望む澄んだ眺望は、このエリアならではの贅沢ですね。

外観デザインも単価帯からするとかなり頑張ってくれています！

基壇部をアルミ手摺、中・上層階を2色のガラス手摺、最上階は軒裏周りをホワイト系とする三層構成。さらに、二層吹き抜けの風除室の大窓を囲うようにグリッドデザインを採用し、風除室を奥まらせることでたまらない高級感を演出しています。

エントランスホールは天井に走る木調ルーバーと間接照明が美しく、正面に坪庭を配すことで自然の緑を感じられる動線がスペシャルです。

共用廊下側もガラス手摺を採用し、バルコニーの隣戸境はスラブtoスラブの隔て板とするなど、一見して売れ行きに直結しない部分にまでしっかりとコストをかけています。

共用施設としては1階にキッチン完備のオーナーズラウンジ、キッズルーム、防音室(楽器演奏や歌唱可)、2階にワークスペースがあります。総戸数98戸にしては充実しています。

オーナーズラウンジの外周部には豊かな植栽が施され、それに沿って窓が続くため室内からの眺めも心地よいものになるでしょう。ワークスペースにも程よく窓が設けられるなど、施設一つ一つの設えにこだわりを感じます。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※一部過去供給住戸含む

A 4LDK 85.10㎡

画像出典：ポレスター佐久平駅南ガーデンテラス公式HP
2階 7498万円 坪単価291万円
5階 7658万円 坪単価297万円

B 3LDK 70.60㎡

画像出典：ポレスター佐久平駅南ガーデンテラス公式HP
5階 6158万円 坪単価288万円

C1 2LDK 64㎡

画像出典：ポレスター佐久平駅南ガーデンテラス公式HP
2階 5348万円 坪単価276万円

C2 2LDK 64㎡

画像出典：ポレスター佐久平駅南ガーデンテラス公式HP
2階 5348万円 坪単価276万円

D1 3LDK 66.02㎡

画像出典：ポレスター佐久平駅南ガーデンテラス公式HP
2階 5498万円 坪単価275万円

D2 3LDK 66.02㎡

画像出典：ポレスター佐久平駅南ガーデンテラス公式HP
2階 5498万円 坪単価275万円
7階 5998万円 坪単価300万円

FG 3LDK 74.05㎡

画像出典：ポレスター佐久平駅南ガーデンテラス公式HP
1階 6098万円 坪単価272万円

G 3LDK 70.60㎡

画像出典：ポレスター佐久平駅南ガーデンテラス公式HP
7階 6398万円 坪単価300万円

Hタイプ 3LDK 76.35㎡

画像出典：ポレスター佐久平駅南ガーデンテラス公式HP
2階 6348万円 坪単価275万円

J 4LDK 90.85㎡

画像出典：ポレスター佐久平駅南ガーデンテラス公式HP
5階 8558万円 坪単価311万円

平均坪単価は約285万円です。

間取りは一般的な田の字形状ですが縦リビでも連窓サッシを採用、バルコニーの奥行きを2.5m(容積率の算入対象とならない2m以下とするのが主流)とするなど単価帯からすれば十分ですし、ビューバスプラン、L字キッチンプラン、L字バルコニープランもあるなど選ぶ楽しみもありますね。

設備仕様としては食洗機、浴室ダウンライト、ガスコンセント、エントランス・ごみ置場・宅配ロッカー顔認証、全室にLED仕様の照明器具＆遮光等級1級のカーテン、ZEH、トイレは手洗いカウンターはないですがスタイリッシュなタンク式、基本天井高2.6mとこちらも単価帯以上です。

周辺相場を確認しましょう！

■ポレスター佐久平駅南レジデンス

2023年築　佐久平駅徒歩8分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約300万円

上記相場からポレスター佐久平駅南ガーデンテラスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

D2 3LDK 66.02㎡ 7階 5998万円 → 5300万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は総戸数98戸に対して135台分（縦列区画含む・来客用2台除く）完備、背中側の屋外オール平置きで駐車場側に庇が伸びた車寄せとサブエントランスを設けているため動線としても便利ですね。

そのサブエントランスの両サイドは植栽計画にも凝ってくれているため、サブというにはもったいないレベルであり、車利用者が多いエリアのマンションらしい設えです。

県内比較としては比較的雪の影響が少ないものの、当然スタッドレスタイヤがマストです。そのため1階にタイヤ置場を設けてくれています。

駐輪場も屋外で1世帯1台は確保可能です。

管理費は㎡単価月額約141円、ディスポーザーなしの外廊下ですが複数の共用施設もある中でこの単価であれば、今の時代の新築マンションとしてはかなり抑えられているほうでしょう。エレベーターもゆとりの2基設定です。

～支払い額一例～

※変動金利2％、35年フルローンで計算

D2 3LDK 66.02㎡
7階 5998万円 坪単価300万円

住宅ローン：198,691円
管理費：9,310円
修繕積立金：6,610円
駐車場代：3,500円

合計：約21.8万円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ポレスター佐久平駅南レジデンス　総戸数58戸　管理費㎡単価月額約144円

【住むレーション】

［北陸新幹線］

佐久平　7:41発
上田　7:50着
長野　8:03着
飯山　8:16着
上越妙高　8:27着
糸魚川　8:41着
黒部宇奈月温泉　8:55着
富山　9:08着
新高岡　9:17着
金沢　9:32着

佐久平　6:24発
軽井沢　6:33着
高崎　6:49着
大宮　7:14着
上野　7:34着
東京　7:40着

［小海線］

佐久平　7:04発
中佐都　7:05着
美里　7:08着
三岡　7:10着
乙女　7:13着
東小諸　7:15着
小諸　7:18着

佐久平　8:02発
岩村田　8:04着
北中込　8:13着
滑津　8:16着
中込　8:18着
太田部　8:23着
龍岡城　8:26着
臼田　8:29着
青沼　8:31着
羽黒下　8:34着
海瀬　8:37着
八千穂　8:41着
高岩　8:44着
馬流　8:47着
小海　8:51着

［高速バス］

佐久平駅　6:40発
～中略～
川越的場　8:49着
練馬区役所　9:19着
下落合駅　9:29着
池袋駅　9:44着

佐久平駅　6:50発
～中略～
練馬区役所　9:17着
バスタ新宿　9:47着

新幹線停車駅ということで東京方面も十分通勤圏に入ってきますね。朝の通勤ラッシュ時間帯でもあさま(長野駅発)の自由席に着席可能です。

上信越自動車道の佐久ICまで約3.4キロのため車での遠出も便利です。

【総評】

これはいいですね～(笑)

ロケーションが良いだけでなく商品力も頑張ってくれています。

もちろん、ポレスター佐久平駅南レジデンスと比べて1.5倍弱の価格設定ですから、さすがに「高くなったなぁ～」とは思うものの、そのレジデンスは中古市場で大幅値上がり、部屋にもよりますが今作よりも高値で動いています。

そのため「新築マンションなのに周辺中古マンションよりお安い」という、通常では有り得ない状態となっているのです。

未来のマーケットがどうかは分かりませんが、少なくとも「現時点ではお得感すらある」と言って違和感はないでしょう。(値上がるという意味ではなく、明らかに高値掴みでないという安心感では買っても良いという意味)

もちろん戸建も選べるエリアですし、一般的には「この価格で戸建てが買えるエリアなのに、誰がマンションを買うの？」と思われるかもしれませんが、地域医療の充実もストロングポイントである佐久市、となれば言わずもがな医療従事者も多いですからね。若年層やシニア層、そして都心通勤の移住者…容易に買う人のイメージが湧いてきます。

そもそもマンション派が選べる選択肢が少ない以上は、需要と供給のバランス的にも「売れて当然」ではあるでしょうね。

しかしまぁ北陸新幹線沿いは当たり物件が多いですなぁ～。

ブリリア高崎宮元町アルファレジデンシア、ブリリア長野北石堂アルファレジデンシア、そして今作。値段は張りますがデュオヒルズ軽井沢アトラスも良かったです…

いや～この沿線で検討できる方が羨ましい！！

読者様の中で「持ち家を利確して移住しようかなぁ～」と心のどこかで検討しており、その中でも「とはいえ週1回くらいは都心へ行く機会がある」という方は検討候補の一つにしてみてはいかがでしょうか！

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