今回ご紹介するのはプラウド大泉学園です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:内野建設
価格:未定
専有面積:70.50m2 ~ 83.02m2
総戸数:26戸
規模:地上5階
交通:西武池袋線 「大泉学園」駅  徒歩6分
所在地:東京都練馬区東大泉四丁目
竣工:平成28年9月竣工済み

※価格は記事作成時点

地図はこちらです↓

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野村不動産では珍しい「竣工販売」となります。棟内には事務所使用住戸とモデルルーム使用住戸を用意。基本的にはモデルルーム使用住戸のみの見学とはなりますが、購入の意欲が沸いてくればモデルルーム使用住戸以外も見学可能で、実物を見てから契約できるそうです。

今回はなぜ竣工販売にしたのか?

「戸数が少ない」
「営業さんの人員配置などの関係」

も考えられるのですが、私が思うのは「戸建派が多いエリア」だからではないかと睨んでいます。周辺はほとんどが戸建住宅で、目の前には野村不動産が供給したプラウドシーズン大泉学園四季の街もあります。見学者の多くも戸建と比較しているか、戸建からの買い替えも多いはずです。

マンションのメリットとして戸建を買うよりもお安い価格で良い立地に住めるという価格メリットがあるわけですが、同マンションに関しては戸建と比較して大きな価格差はありません。しかし、価格以外のメリットを強くして差別化を図っています。

同マンションを見学して感じたのは「やはり野村さんはすごい!」ということです。

・マーケティング力
・商品設計
・営業力(けしてガツガツはしていないが知識が豊富で販売しているマンションのウリをしっかりと把握している。そして親切・丁寧)

仕込んだ土地に建てるマンションをどのようにすれば売れるのか?エンドユーザーが求めていることをしっかりと実現してきます。例えば同マンションに関しては戸建と比較する方が多いですから戸建では叶えにくい「セキュリティ」に力を入れています。

・駐車場にはシャッターゲート
・駐輪場には自動ドア(開閉ボタンの位置まで工夫されているのは注目!)

そして戸建派が嫌う機械式駐車場は避けて平置き駐車場、駐輪場も二段式ではなくスライド式で200%の設置率、1階には防災倉庫も用意して防災面も強化しています。

共用廊下も近年では珍しく広々としており、設置スペースが必要なエネファームを導入していてもゆとりがあります。エレベーターは天井部が折り上げたようなデザインになっており高級感がありますからエレベーターに抵抗がある戸建派の方が乗っても「これは素敵」だと思わせるものを採用しています。

近郊、郊外で小規模マンションを建設するときに「コストカット」をしすぎると賃貸マンションのようになってしまいます。これはエントランスをものすごく豪華にするなど規模感ではごまかせないためしっかりと造りこむ必要があります。同マンションに関してはしっかりとコストをかけていますから一目見ただけで「高級分譲マンション」だとわかる外観となっています。

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同マンションは南向き住戸及び南面が第一種住居地域、西向き住戸及び西面が第一種低層住居専用地域となっていますから将来にわたり眺望、採光などが確保されやすく、駅徒歩6分としては恵まれた環境となっています。大泉学園の商業エリアを抜けて少しだけ歩いた場所に位置しているため「環境」「利便性」ともに享受できます。

仕様に関してもディスポーザーはないものの、エネファーム、ミストサウナ、玄関前カメラ付きインターホン、食器洗い乾燥機などを設置、またプラウドですからラクモアキッチン、ラクモアドレッサーなども完備しています。エントランス内部にも力を入れており、入った瞬間に「高級感あるなぁ~」と思える完成度です。

郵便受けも最新型のものを設置していますし、何より評価したいのはごみ置き場が2重扉になっていることです。小規模マンションですからどうしてもエントランスホールの近くにごみ置き場を設置しなければならず臭い問題などが起きやすいのですが2重扉にしていれば安心ですね!これには愛を感じました。

価格と間取りの一部を共有いたします。 ※価格は記事作成時点での情報です

Fタイプ 71.01㎡ 南向き 2階 5899万円 坪単価274万円 管理費(月額)21800円 修繕積立金(月額)7790円
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Dタイプ 74.00㎡ 南向き 2階 6299万円 坪単価281万円 管理費(月額)22700円 修繕積立金(月額)8120円
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Irタイプ 83.02㎡ 南向き 5階 8399万円 坪単価334万円 管理費(月額)25500円 修繕積立金(月額)9110円
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※ルーフバルコニー使用料(月額)1630円
※管理費なども予定のものです

駐車場 10台 16000円~16500円(月額)
駐輪場 52台 300円~500円(月額)
ミニバイク置場 4台 2000円(月額)

大泉学園駅徒歩6分圏内の築浅中古マンション相場を見てみましょう!

・プラウドタワー大泉学園 2015年築 駅徒歩1分 坪単価330万円台~坪単価380万円台
・シティタワー大泉学園 2010年築 駅徒歩2分 坪単価250万円台~坪単価270万円台
・藤和大泉学園ホームズ 2007年築 駅徒歩6分 坪単価200万円台~坪単価210万円台

【総評】 

デメリットとしては物件の目の前を通る保谷街道がとてつもなく(道幅の割には)交通量が多いことです。ただ、幸いなことに駅へ向かうにも小中学校へ向かうにも保谷街道を通る必要は一切ありません。(駅へ向かう場合は渡る必要はあります)そのため身の危険を感じることはないでしょう。保谷街道を歩いているとけっこう怖いので歩く必要がないのであれば妥協できる範囲かと思います。

もう一つのデメリットは駅まで近いものの通り道が夜は暗いということです。しかしながら夜になると同物件方面に歩く人だけでなく、駐輪場が通り道にあるため大泉学園町方面へ自転車で帰る人が多いため心配するほどではなさそうです!

最後のデメリットは管理費が高いことです。戸数が少ないので仕方ないですね。高くて当然で、戸数から考えれば適正な額です。

そして評価したい部分ももうひとつあります。それは全戸70㎡以上と広さを確保している点です。駅から近いとはいえディンクス層が購入するかというと新築派でなければシティタワー大泉学園などを選ぶでしょうからファミリー、シニア層にターゲットを絞っています。戸建と検討する方が多いですから広さを削ってグロスを下げるよりかは広さを確保すべきと判断したのでしょう。

全体の坪単価は285万円前後になりそうですからけして「お得感」がある物件ではありません。しかし、造り込みがしっかりとしており、利便性と環境のバランスが取れていますから長く住むには満足度が高い物件であると評価します。

記事内画像出典:プラウド大泉学園公式HP

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