アイコニックタワー新潟ステーション　価格と間取り　モデルルーム訪問　強く！強く！とても強く！！おすすめです！！

今回ご紹介するのはアイコニックタワー新潟ステーションです！

［物件概要］

売主：日生不動産販売　国際総合計画　野村不動産
設計：クレイズプラン
施工：福田組新潟本店
価格：3098万円～16198万円
専有面積：61.21㎡～153.51㎡(2LDK～4LDK・住戸専有面積60.41㎡～151.91㎡)
総戸数：218戸（募集対象外住戸6戸含む）
規模：30階建て（建築基準法上は鉄筋コンクリート造地上32階建て）
交通：上越新幹線「新潟」駅徒歩4分
所在地：新潟県新潟市中央区花園1丁目
竣工予定：2025年6月下旬
引き渡し予定：2025年10月上旬～下旬

管理費（月額）18100円～45400円
修繕積立金（月額）5200円～13050円

駐車場：身障者優先平置1台　月額30000円　※別途、隣接地の自走式駐車場を引渡し時に218台確保予定
自転車置場：223台　月額200円～1000円
バイク置場：10台　月額3000円

地図はこちらです↓

画像出典：アイコニックタワー新潟ステーション公式HP

在来線も高架化し駅の商業施設、駅高架下(歩行者通路やバスターミナル)と駅前の整備(新潟駅万代広場・今作側のバスターミナル)が進む上越新幹線停車駅の新潟駅南口から徒歩4分、シティタワー新潟のようにデッキで直結しているわけではないですが駅と建設地の間はほとんどが駅前広場ですから駅前立地と言っても違和感ないでしょう。

道の整備もされていくため駅南側の東西の移動だけでなく万代口側との車での行き来も容易になります。(新潟駅西線は2030年代前半)

その道を挟んだ東側(駅と建設地の間)では中長距離バスを主としたバスターミナルの整備も計画されているなど新幹線だけでなくバスでの行き来も容易になりそうです。

新潟駅周辺は分譲マンションの建設ラッシュとなっています。

若年層がマンションを買うということが関東圏のように当たり前ではなく(戸建てが高くない＆売れ線)、若いファミリー層というよりかは資金にゆとりのある経営者、ドクター、シニアなど、そして広域の投資家さんがメインターゲットになってきそうですがそのような方が欲しくなるようなスペック高いマンションが少なく希少性が高いというのは新潟に限らず地方都市ではあるあるとなっています。

商業としてのメインは古町エリアから万代シテイ側へ移り変わっている中でその万代シテイへも徒歩10分ほど、都市軸周辺エリア「新潟2km」として少々淋しい印象を受けるようになってしまった古町エリアなど含めて駅周辺を全体的に盛り上げようという街づくりが進んでいます。JR東日本も高架下の商業開発を進めており車に乗らずとも駅周辺で日常の生活が完結します。

駅前であれば雪国だからこそ東京との行き来も便利ですからセカンドハウス需要としても便利な立地です。(信号機が縦型なのは新鮮・ニュースで映るドカ雪は市内ではないものの雪慣れしていない人からすれば市内でも十分すぎる雪の量)

行政としても駅周辺を都市再生緊急整備地域として容積率を緩和、その第一号物件がアイコニックタワー新潟ステーションとなります。

もちろん中心部に住みたいと思わない人も多いのは地方都市あるあるではありますが中心部に住みたい層がいないわけではなく(転勤族も少なくない)、その人たちに選ばれる立地、そしてマンションかどうかで言えばやはりタワーマンションは大きなストロングポイントになってくるでしょう。

現在供給中の新築マンションとしてはザ・サーパスタワー新潟万代シテイ(サーパスブランドは市内でも実績豊富ですがザ・サーパスブランドとしては初)が物件名の通り万代シテイ側で規模感もあるなど地元ウケとしてはそちらのほうがアイコニックタワーより上であることはたしかではあるものの駅前はこれから進化していくわけで今は評価されていないからこその価格というのは先物買いとしてはかなりのメリットと言えるでしょう。

県内で一番背が高いマンションとしては同じく駅南側のシティタワー新潟(LEXN・高さ約115m・31階建て)があるものの今作も高さ約103mとかなり目立つ存在ですし、30階建てのため階層としてはほとんど同じです。(シティタワーは下駄部分が住戸でないためそちらの階高が高い・シティタワーも三越跡地に抜かれるかも？です)

売主は県内で分譲マンション供給実績豊富な日生不動産販売、不動産開発地場系の国際総合計画(ザ・マンションデベロッパーではない)、プラウドブランドでお馴染みの野村不動産のJVです。日生不動産販売×野村不動産としてはプラウド川端町でも手を組んでいますし、駅前のシティタワー新潟も住友不動産と日生不動産販売のJVであったなど地元の方にとっても東京などにお住まいで投資で購入される方にとっても安心の売主ですね。施工も地元で有名な福田組(これまでの新潟プラウドでも実績あり)です。

建設地は元々フットサルコートなどスポーツカレッジがあった場所です。

住宅棟、オフィス棟、駐車場棟の複合開発となります。容積率を緩和してくれているとはいえオフィス棟と駐車場棟がなければこの背の高さにはできません。(オフィス棟と駐車場棟の容積を住宅棟へ充てている)

住宅棟(30階約105m※建築基準法上は32階)は2025年6月下旬竣工、オフィス棟(10階約45m)は2026年2月下旬竣工、駐車場棟(8階約30m)は2026年2月下旬竣工を予定しています。

国際総合計画所有の土地で国際総合計画も売主に絡むためプラウドタワーブランドではないものと思われます。(これまで日生×野村であればプラウドブランドであった)

住宅棟の駐車場は身障者優先の平置き1台のみですが駐車場棟の約520台中総戸数218戸分を確保するため(残りはコインパーキングを予定)一世帯一台分は自走式立体駐車場内の区画を確保することができます。エリア柄一世帯2台～となりがちですがそもそもそのような方がターゲットでないのは他マンションも同じ(ザ・サーパスタワー新潟万代シテイは設置率100％を大きく切ります)ですからとりあえず一世帯一台確保できるというだけでも駅前マンションとしては差別化されています。

もちろん駐車場は自分たちの所有物ではないためいつかなくなってしまったり契約できなくなる可能性も0ではないものの同時開発かつオフィス棟と駐車場棟は国際総合計画所有ですから将来的にも安心はしやすいでしょう。予定としてはコインパーキングが下の方の階、今作用の月極は上の方の階として分けるようです。ぐるぐる回るのは少々めんどいですがコインパーキングを下にしてくれると月極側に一般車が入ってこないというのは安心感ありますし、エレベーターが2基あり(一般利用者も使います)マンションまでは1階に屋根ありの通路があるためマンション付設の駐車場と同じような感覚で利用できます。

住宅棟の外観デザインはシティタワー新潟とは対照的に新潟らしい白系を主として角住戸だけでなく中住戸でもダイレクトウィンドウを多用して柱の外になにも出さない(基壇部の庇を除く)タワーマンションらしいものとなっています。アイコニックという名に相応しくとても目立つ存在になることは間違いないでしょう。

エントランスホールは二層吹き抜けで床、柱、天井部など全体的に外観デザインと同じく垂直ラインがおしゃれな高級感のある空間となっており大窓からは外周部の植栽を自然と望むことができます。垂直ラインのライティングにアートベンチなど外観含めて関東圏で言うところの坪単価500万円オーバーのタワマンに劣らない共用空間です。エントランスホール前には車寄せもあります。

共用施設は1階にワーキング・ライブラリーラウンジ(戸数の割には2部屋相当分の広さでゆとりあります・個室あり)、2階にゲストルーム(眺望は面白くないですが60㎡ほどあり和室もあるなどしっかりとした空間)とマルチスペースがあるのみでタワマンにしてはシンプルです。上層階にラウンジがないことで上層階のプレミアム感が強まるため眺望代が大きなものとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※専有面積はトランクルーム込み
※27階～30階はプレミアムフロア

Aタイプ　2LDK　61.21㎡　北向き中住戸

画像出典：アイコニックタワー新潟ステーション公式HP

B’タイプ　3LDK　82.35㎡　北・西角住戸
2階　3988万円　坪単価160万円

Bタイプ　3LDK　81.55㎡　北・西角住戸

画像出典：アイコニックタワー新潟ステーション公式HP

C’タイプ　3LDK　89.36㎡　南・西角住戸
2階　4568万円　坪単価169万円

Cタイプ　3LDK　88.56㎡　南・西角住戸

画像出典：アイコニックタワー新潟ステーション公式HP

D’タイプ　3LDK　74.95㎡　南向き中住戸
2階　3848万円　坪単価169万円

Dタイプ　3LDK　74.15㎡　南向き中住戸

画像出典：アイコニックタワー新潟ステーション公式HP

Fタイプ　4LDK　91.56㎡　南・東角住戸

画像出典：アイコニックタワー新潟ステーション公式HP

Gタイプ　3LDK　78.55㎡　北・東角住戸

画像出典：アイコニックタワー新潟ステーション公式HP

Hタイプ　2LDK　65.23㎡　北向き中住戸

画像出典：アイコニックタワー新潟ステーション公式HP

Iタイプ　2LDK　64.63㎡　北向き中住戸
25階　4778万円　坪単価244万円
26階　4908万円　坪単価251万円

Jタイプ　3LDK　83.73㎡　北・西角住戸

画像出典：アイコニックタワー新潟ステーション公式HP

Kタイプ　3LDK　80.92㎡　南・西角住戸
21階　6668万円　坪単価272万円
22階　6808万円　坪単価278万円
23階　6948万円　坪単価283万円

Lタイプ　3LDK　76.99㎡　南向き中住戸
21階　5208万円　坪単価223万円
26階　5788万円　坪単価248万円

Oタイプ　3LDK　83.73㎡　北・東角住戸
25階　7228万円　坪単価285万円
26階　7398万円　坪単価292万円

Pタイプ　2LDK　68.65㎡　北向き中住戸
21階　4518万円　坪単価217万円

Rタイプ　2LDK　82.34㎡　西向き中住戸　プレミアムフロア
27階　8228万円　坪単価330万円
28階　8388万円　坪単価336万円
29階　8558万円　坪単価343万円

Sタイプ　3LDK　114.81㎡　南・西角住戸　プレミアムフロア

画像出典：アイコニックタワー新潟ステーション公式HP

Uタイプ　2LDK　105.98㎡　南・東角住戸　プレミアムフロア
27階　9778万円　坪単価305万円
28階　9888万円　坪単価308万円
29階　9998万円　坪単価311万円

Vタイプ　3LDK　120.73㎡　北・東角住戸　プレミアムフロア
27階　11898万円　坪単価325万円
28階　12148万円　坪単価332万円
29階　12388万円　坪単価339万円

Xタイプ　2LDK　101.73㎡　南向き中住戸　プレミアムフロア
30階　10628万円　坪単価345万円　

Yタイプ　3LDK　153.51㎡　南・東角住戸　プレミアムフロア
30階　16198万円　坪単価348万円

第一期の平均坪単価は約240万円です。

エリア柄多くの方が「70㎡では狭い…」となってしまう中で80㎡～90台だけでなく100㎡超も多くラインナップされていますし、投資ニーズや価格抑えてセカンドハウスが欲しいニーズも叶えてくれる60㎡台の2LDKもあります。

西側の駐車場、北側のオフィス棟と被る住戸はかなり単価が抑えられています。購入して長く住む～売却時の値上がり期待～としてはしっかりとお金を出して条件良い部屋を購入したほうが良いでしょうけどもグロス抑えて最初から投資～セカンドハウス～であれば割り切れそうですね。(住戸同士のお見合いというわけではない)

行灯部屋ができてしまいがちなスパンではあるものの窓面豊かですしエリア内では珍しいタワマンらしい間取りとなっています。

一番コストパフォーマンスが良いと感じたのはDタイプです。住むうえでの満足度、売却時のリセールバリュー、賃貸時の利回りすべてにおいて優等生でしょう。南向きのため信濃川や日本海を望むことはできませんが中層階以上になると鳥屋野潟とスタジアムが見えてきます。

ダイレクトウィンドウ(LOW-E複層ガラス)は立ち上がりありで下がり天井もあるものの一枚の窓が大きいかもしくは連続しており窓の面積自体はとても豊かなものとなっているため採光を取り込みやすいですし眺望も座りながら楽しむことができます。(バルコニーがないところが多いので余計に)

共用廊下は空調完備の内廊下で各階ごみ置場(前室あり)もあります。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、床暖房はない(オプションでは可)ですが温水コンセント(ルームヒーター本体はオプション等で自分で購入)ありなどエリア内比較としては十分でしょう。27階以上がプレミアムフロアとなり天板系がフィオレストーン、タンクレストイレ、おそうじ浴槽になるなどグレードが高くなります。最上階以外は天カセは付きません。(最上階は全室天カセ)

全戸各階の共用廊下にトランクルームが設置されます。(専有面積込み・タイヤも置けます)

構造は二重床(床スラブ厚は小梁の少ないボイドスラブ工法で250mm～340mm)・二重天井、基本天井高は2550mm(プレミアムフロアは2600mm～2700mm)、免震です。(マンションとしては県内3棟目で希少です。シティタワー新潟は免震ではありません。)

ライバル物件となるザ・サーパスタワーの室内は板状型のごくごく一般的なものですがアイコニックタワーはタワーマンションならではの室内空間となっています。

ザ・プレミア〈新潟駅 万代〉など新潟駅周辺では分譲マンションの供給が多いものの万代エリアにこだわらないのであればマンションとしてはアイコニックタワーのほうが特徴があります。(ザ・サーパスはディスポーザーがありません…)

周辺売買相場を確認しましょう！

・シティタワー新潟　2010年築　新潟駅徒歩2分　現在の坪単価約180万円

・ザ・プレミア新潟萬代橋　2017年築　新潟駅徒歩12分　現在の坪単価約180万円

・プラウド新潟米山　2019年築　新潟駅徒歩5分　現在の坪単価約180万円

周辺分譲賃貸相場を確認しましょう！

・シティタワー新潟　2010年築　新潟駅徒歩2分　㎡単価月額約2550円

・サーパス新潟駅前レジデンス　2016年築　新潟駅徒歩7分　㎡単価月額約2360円

周辺高級賃貸相場を確認しましょう！

・ロイヤルパークスER万代　2018年築　新潟駅徒歩10分　㎡単価月額約2200円

上記相場からアイコニックタワー新潟ステーションが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Hタイプ　2LDK　65.23㎡　7階　3598万円　→　3660万円(築10年と想定)

Dタイプ　3LDK　74.15㎡　17階　4738万円　→　5050万円(築10年と想定)

となります。

～参考利回り～　※マンションマニア調べ

Aタイプ　2LDK　61.21㎡　北向き中住戸
17階　3848万円　坪単価207万円　月額想定賃料16万円　利回り約5％

Dタイプ　3LDK　74.15㎡　南向き中住戸
8階　4048万円　坪単価180万円　月額想定賃料19万円　利回り約5.6%

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐輪場は1階部分で屋内(屋外も屋根あり)一世帯一台は確保可能です。

管理費は㎡単価月額約296円、ディスポーザー、内廊下、各階ごみ置場ありの駐車場収入なし(維持費負担もなし)でこの水準であれば日勤管理(週7日)とはいえコストパフォーマンスとしては悪くないでしょう。

エレベーターは3基(分速150m・17人乗り・13人乗り・9人乗り)で全階停止です。1基あたり約72戸、各階ごみ置場からのごみ回収時は1基あたり約109戸ですから違和感ありません。

管理会社はシティタワー新潟と同じ大成有楽不動産です。修繕積立金を上げていく文化があまりないエリアのため当初から上げていく前提というのはむしろ評価されるべきポイントでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・シティタワー新潟　管理費㎡単価月額約152円

新潟駅から建設地を望む

【住むレーション】

［上越新幹線(とき)］

新潟　6:12発(始発)
燕三条　6:23着
長岡　6:33着
高崎　7:12着
熊谷　7:30着
大宮　7:46着
上野　8:06着
東京　8:12着

新潟　9:12発(始発)
大宮　10:20着
東京　10:43着

東京　21:40発(東京)
上野　21:46発
大宮　22:05発
熊谷　22:18着
本庄早稲田　22:29着
高崎　22:39着
上毛高原　22:55着
越後湯沢　23:07着
浦佐　23:18着
長岡　23:30着
燕三条　23:40着
新潟　23:52着

［JR信越本線］

新潟　8:27発
越後石山　8:32着
亀田　8:36着
荻川　8:41着
さつき野　8:44着
新津　8:48着

［JR越後線］

新潟　7:02発
白山　7:06着
関屋　7:10着
青山　7:12着
小針　7:15着
寺尾　7:18着
新潟大学前　7:21着

［JR白新線］

新潟　7:15発
東新潟　7:21着
大形　7:24着
新崎　7:27着
早通　7:31着
豊栄　7:39着
黒山　7:43着
佐々木　7:46着
西新発田　7:50着
新発田　7:55着

上越新幹線の始発駅のため座れないという心配がないのは良いですね。仙台のように本数が多いわけではないため一本逃すと次発までの待ち時間が長いのは注意が必要です。ただ、2023年3月のダイヤ改正からE7系に車両が統一されたため東京と新潟間が最短7分短縮されました！

一日一本ですが途中大宮しか停車しない便は東京と新潟を90分ほどで結びます。

もちろん東京都心までの新幹線通勤の混雑をなめてはいけないので月数回の出勤で新潟に地縁あるのであれば移住もありだとは思います！！(高崎・熊谷から新幹線通勤している人で普段からそれなりに混むため帰路が気を使うでしょう)

高速道路の出入口も近いため車での遠出も便利です。東京都心まで休憩時間抜きで約4時間です。

新潟駅から新潟空港まではリムジンバスで25分ほどです。新潟空港からの行先は限られていますが札幌、大阪、福岡、沖縄への移動の際は飛行機利用をされる方も多いでしょう。

日常の買い物は駅北側が主ですが駅前のけんこう市場や万代シテイ側のイオンや伊勢丹、駅南側では清水フードセンター(イオン系)など徒歩圏内にいくつかの選択肢はありますが駅の商業施設が全面開業する2024年春以降のほうがより便利になっていくでしょう。

通学校は南万代小学校のため子供の足だと20分近くかかる距離となります。ただ、立地やマンションのキャラクターからすれば子育てファミリーの入居はかなりの少数派でしょう。

バスセンターのカレーが美味しかったです！！

プーさんとの出会いもありました！ pic.twitter.com/KmW22HBGuq

— マンションマニア (@mansionmania) July 20, 2023

【総評】

行政と民間企業が開発に力を入れていく新潟駅周辺、新潟県も新潟駅周辺をいわゆるコンパクトシティとして魅力ある街とすべくお金をかけていきます。

『行政や民間企業がお金をかける街で不動産を買うことは手堅い』というのは私が主として活動している関東圏であろうと地方都市であろうと同じです。それは不動産価値としてだけでなく街の利便性としてもです。行政や民間企業がお金をかける街というのは言わずもがな便利になっていきます。さらに言えば『評価される前に買う』というのも大事になってきます。駅と駅周りがより評価されるのはこの先のことですから今のうちに駅前ポジションを手にしておくというのはより手堅い買い物となることでしょう。

そして、行政が駅周辺にお金をかけるのは駅周辺に住んでほしいというのも理由の一つです。車の安全性も向上しているとはいえ車なしでも生活できるというのは車社会においては価値の高いものとなっていくでしょう。

金沢に負けるわけにはいかない（金沢はここ10年間ぐらいでグッと伸びてきています）、富山に追い抜かれるわけにはいかないと必死な状況です。これは買い手にとってはチャンスの時期でしょう。不動産価値という話をさておいたとしても新潟駅前の立派なタワマンがこの価格となればコストパフォーマンスが高いことはたしかです。

人口が違うため博多駅・キャナルシティ・天神のような賑わいは難しいですがイメージとしてはそれに近い形で新潟駅・万代シテイ・古町すべてが賑わうように行政が動いているのが今の新潟です。

2010年頃まではそれなりに分譲マンションの供給が続いていたのですがその後は急激に減ったこともあり今時点で新築を買うと若めの先輩物件が少ないというのもリセールバリューに大きく影響してくることでしょう。もちろんこれから供給が続くと自分のマンションより若い物件は増えていきます。だからこそその後輩物件よりも好条件の立地でポジションセットすべきなのです。

今作はザ・駅前×タワマンというわかりやすい魅力があるため新潟三越の跡地など魅力ある後発タワマンに負けるようなこともないでしょう。

今買える状況に合って住むイメージが湧くのであれば買わない理由はないです。

こういった地方都市のあきらかに買いのマンションとなれば地元経営者や広域の投資家さんに購入されてしまいがちなわけですがご地元の実需検討者にも気がついていただきたいところです…これはかなり買いの出物です。

動画もご覧ください！

■アイコニックタワー新潟ステーション　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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更新記事　→　アイコニックタワー新潟ステーション　予定価格と間取り②　平均坪単価約200万円

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