今回ご紹介するのはグランシエロ東京尾久です！
［物件概要］
売主：川口土木建築工業
設計：翔建築設計事務所
施工：川口土木建築工業
価格：3098万円～4498万円
専有面積：34.17㎡～44.16㎡
総戸数：44戸(うち非分譲住戸8戸)
規模：12階建て
交通：
JR上野東京ライン「尾久」駅徒歩2分
都電荒川線「荒川車庫前」駅徒歩5分
JR京浜東北線「上中里」駅徒歩13分
所在地：東京都北区昭和町二丁目
竣工予定：2023年2月下旬
駐車場：3台（平置駐車場2台、身障者用平置駐車場1台）月額23000円・25000円
駐輪場：46台（二段ラック式、上段18台、下段28台）月額200円・300円
バイク置場：1台 月額2000円
管理費(月額)12300円～15900円
修繕積立金(月額)7200円～9300円
地図はこちらです↓
画像出典：グランシエロ東京尾久公式HP
グランシエロは施工会社として頻繫に目にする川口土建の自社ブランドです。2016年築の熊野前のグランシエロイーストマークス以来ですからお久しぶりとなります。
上野東京ラインの尾久駅から信号なしのフラットアプローチで徒歩2分、明治通り沿いを渡る必要がないため時間も読みやすくエントランスを出て5分以内には電車へ乗り込んでいるなんてことも容易です。
マイナー駅ではありますが東京駅まで2駅11分ですから最寄り駅に対して栄えていることを求めない方には合ってきますね。とはいえ東武ストアへ徒歩4分、スーパーバリュー・コモディイイダ・オリンピックへ徒歩9分、堀船のコーナンへ徒歩12分など日常の買い物が不便という訳ではありませんから自炊派にも合ってきます。(駅前に飲食店が少ないのでむしろ自炊派のほうが合ってきますでしょうか)
以前ご紹介したアネシア東京尾久の並び、明治通り沿いです。1ブロック挟みますが線路も近いためなかなか賑やかな立地です。ただ、オールコンパクトですからそこを気にする方は少ないでしょう。
外観デザインとしては上部はバルコニーの手摺をガラスとしているくらいのシンプルなものではあるのですが明治通り沿いのエントランスアプローチをしっかりと造りこんでくれています。アプローチを若干斜めにして周りは植栽豊かに、オートドア周りをブラウン系のタイルとしておしゃれな基壇部としてくれています。エントランスホールは戸数なりにこじんまりとしていますが手前と奥側を間接照明として全体的に暖色系の落ち着いた空間となっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 1LDK+S 44.16㎡
画像出典：グランシエロ東京尾久公式HP
Bタイプ 1LDK 33.82㎡
画像出典：グランシエロ東京尾久公式HP
Cタイプ 1LDK 34.17㎡
画像出典：グランシエロ東京尾久公式HP
8階 3498万円 坪単価338万円
Dタイプ 1LDK 40.2㎡
画像出典：グランシエロ東京尾久公式HP
平均坪単価は約320万円です。
1フロア4戸、南向き(やや東が入る)3戸と北向き(やや西が入る)1戸のサンドイッチです。屋内廊下風(カーペット敷きの内廊下ではありません)で外から見えないためプライバシー性も確保できます。
南方面は中層階以上で抜けてきます。北方面の接道向かいは現状背の高い建物がありません。
明治通り沿いのDタイプはワイドスパンになっており北向きと大通り沿いに抵抗がなければ魅力が大きいでしょう。AタイプとDタイプは1LDKとしては理想の目安となる40㎡を超えており三ツ口コンロになります。浴室はAタイプのみが1317で他は1216なのは惜しいですが最近は40㎡超え1LDKの供給が少ないのでありがたいですね。(40㎡超えると2LDKにしてしまうことも増えました)
設備仕様としてはディスポーザーなし、食洗機なし、トイレは古めかしいタンク式であるなど単価からすると物足りないですね。床暖房は付いています。構造は二重床・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
・リーデンススクエア滝野川ステーションマークス 2004年築 北区昭和町2 尾久駅徒歩3分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約200万円
・プレジール尾久ステーションマークス 2013年築 荒川区西尾久7 尾久駅徒歩3分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約230万円
・アネシア東京尾久 2018年築 北区昭和町2 尾久駅徒歩2分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約280万円
・ピアース東京尾久 2021年築 荒川区西尾久7 尾久駅徒歩3分 新築時の坪単価約320万円 直近売り出し事例なし
上記相場からグランシエロ東京尾久の将来価値を予想すると
Dタイプ 1LDK 40.2㎡ 4階 3598万円(新築時) → 3200万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
賃料相場としては㎡3500円前後、利回りとしては4％を超えてきます。
管理費は㎡単価月額約360円、オールコンパクトの総戸数44戸ですから致し方ないのですが外廊下でありながらも重たいですね。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・リーデンススクエア滝野川ステーションマークス 総戸数947戸 管理費㎡単価月額約154円
・プレジール尾久ステーションマークス 総戸数79戸 管理費㎡単価月額約158円
・アネシア東京尾久 総戸数78戸 管理費㎡単価月額約188円
建設地
【住むレーション】
［上野東京ライン］
尾久 8:04発
上野 8:10着
東京 8:17着
新橋 8:22着
品川 8:27着
尾久 8:06発
赤羽 8:11着
浦和 8:20着
さいたま新都心 8:24着
大宮 8:28着
［都電荒川線］
荒川車庫前 8:00発
梶原 8:00着
栄町 8:01着
王子駅前 8:05着
荒川車庫前 8:04発
荒川遊園地前 8:04着
小台 8:06着
宮ノ前 8:07着
熊野前 8:12着
東尾久三丁目 8:13着
町屋二丁目 8:14着
町屋駅前 8:18着
使うことはあまりないかもしれませんが京浜東北線の上中里駅も徒歩13分です。
リニューアル工事で休園していたあらかわ遊園は今春にリニューアルオープンとなります。(子供のころにスカイサイクルでビビってましたw)
【総評】
30㎡台でも大きく単価を盛っていないのは珍しいですね。最近は高値追及をするために40㎡台ではなく30㎡台としてびっくりするくらいの坪単価とすることが多い中で今作は現実的です。
もちろん尾久では高値追及が難しいということもあるでしょうけども赤羽や王子の新築コンパクトマンションよりかはしっかりとお安い中で都心には近づくわけですから駅力のなさを飲める方には良いと思いますね。
室内の設備仕様がもう少しレベル高いと嬉しかったのですが基壇部をかっこよく造ってくれるので見た目の印象は良さそうです。
今の時代にしては買値が尖っていないのでリセール面も大きな不安がありません。
繰り返しになりますが尾久駅というマイナー感を飲めるかどうかでしょう。鉄道利便性は高いですがテンション上がる(おぉ！住みたい！！)となる人が多いかと言われればそうではないでしょうから。
梶原の明美でお久しぶりに都電もなか購入〜！！
美味しい〜！！ pic.twitter.com/vQqaCarUyJ
— マンションマニア (@mansionmania) March 19, 2022
動画もご覧ください！
■グランシエロ東京尾久 建設地周辺レポート
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いつも楽しく拝見させてもらっております。
明治通り沿いはあっちもこっちも新築工事をしていることもあり、引っ越してくる人が増えてきた印象です。
しかし、坪300超えとは驚きました。(それでも昨今の不動産市況に鑑みると安いのですかね？)
尾久駅前は物寂しく、デパートや百貨店の類いはないですが、都電沿線は隠れた名店揃いで通な人はハマるエリアかもしれません。
尾久り人様
マンションマニアです！コメントいただきありがとうございます！
コンパクトタイプであれば坪単価300万円でも動く街になりましたね！
あらかわ遊園のリニューアルオープンなどもあっただけに3LDKの供給が増えると嬉しいのですが事業としてはコンパクトメインのほうが都合よいのだと思います。
引き続きよろしくお願いいたします。