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お久しぶりの遠征となります！

愛知県としては2021年に訪問したプラウドタワー豊橋以来、名古屋駅周辺としては2020年に訪問したザ・パークハウス名古屋以来です！

■ザ・パークハウス名古屋の相場

2021年築　名古屋駅徒歩12分

新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約305万円

～動き一例～

約61㎡　新築時4500万円台　中古時5900万円台
約72㎡　新築時5500万円台　中古時6200万円台
約91㎡　新築時7700万円台　中古時8400万円台

現在は新築時＋数百万円ほどの上乗せで販売されている住戸も多く一旦相場が落ち着いてくれている印象です。(私が見学した第一期以降は値上げした)

名古屋の物件で初めて記事化したのはプラウドタワー名古屋栄でした。

■プラウドタワー名古屋栄の相場

2017年築　伏見駅徒歩6分

新築時の坪単価約280万円
現在の坪単価約350万円

～動き一例～

約70㎡　新築時4100万円台　中古時5900万円台
約74㎡　新築時5600万円台　中古時7200万円台

私自身は名古屋に詳しいわけではありません。記事にするしないは時々ですが数年に1回大阪や名古屋、東北地方などで気になる新築マンションがあったら遠征する程度です。そのためそれらの地域に詳しくない関東圏のマンション評論家目線です。逆に考えると詳しくないくせに気になってしまうレベルであるとプラスに考えていただいても良いかもしれません。

ただ、名古屋全体の分譲マンションマーケットに関しては「今はとても厳しい時代」と感じます。あくまで関東圏で活動しているマンション評論家が感じたことでしかないのですが関東圏と比べるといわゆる供給過多感がハンパないのです。数年前にもそう感じたのですが当時よりももっともっとそう感じるくらい検討者数に対して物件数(供給戸数)が多い。

それでも不便な場所ばかりでマンションが開発されているわけではありません。むしろ便利な立地でのマンション開発のほうが多いです。

名古屋駅から近い便利な立地という足回りの良さ、大手系の物件も多いため商品力も高い、再開発だけでなくリニア(某県がごねていますが…)開通も果てしなく遠い未来の話ではないでしょう。

そのため物件個別ではなくマーケットとして私なりにできるアドバイスは

数年で売却するつもりならおすすめできない。10年超など長く所有してこそ美味しい。

ということです。

先ほど今はとても厳しい時代だと述べましたが厳しい時代だからこそ売り手も強気に出れないため立地や商品力は良いのに価格は抑えめです。でも、この供給過多感が数年で収まるとは思えません。そんな中で数年以内に売り出すと新築とのバッティングも激しいため値下がりリスクも高まります。

ただ、トンネルを抜けてしまえばとても厳しい時代に買ったからこその明るい未来が待っているかもしれません。これはこれまで関東圏でもあった流れで名古屋でも起こるのではないかなぁ～と。

もちろん将来のことはわからないものの今の名古屋のマーケットは売り手からすると最悪とも言えるような状態に見えますからこれ以上悪くなる心配は少ないでしょう。となれば名古屋の方も長く住むのであればこの厳しい時代に購入してしまうほうが良い買い物だったとなるのではないでしょうか。便利な立地のマンションであれば満足度も得られるわけですから。

※供給過多で価格が抑えられている好立地マンションは買いですが立地が厳しいマンションはさらに値下がる可能性も高いためおすすめできません！！

ご紹介するのはプラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークスです！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：矢作建設
予定価格：3900万円台～7900万円台
専有面積：54.52㎡～73.41㎡(販売済み合わせると～133.32㎡)
総戸数：117戸（非分譲1戸含む）
規模：25階建て
交通：名古屋市営地下鉄桜通線・鶴舞線「丸の内」駅徒歩2分
所在地：愛知県名古屋市中区丸の内1
竣工予定：2024年5月下旬

駐車場：46台　平置3台、機械式42台、来客用（EV充電兼用）1台　月額32000円～40000円
駐輪場：113台　平置11台、平置小型1台、スライド64台、2段ラック37台（シェアサイクル用2台含む）　月額300円～600円
バイク置場：2台　月額3000円

管理費　月額11120円～14980円
修繕積立金　月額9760円～13140円

地図はこちらです↓

画像出典：プラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークス公式HP

名古屋駅からタクシーで5分(1000円前後)ほど、駅でいうと桜通線と鶴舞線が交差する丸の内駅のエレベーター口から徒歩2分です。

名古屋駅の新幹線改札からすぐ乗り換えできる桜通線に乗車して2駅3分という近さです。名古屋駅と栄駅の間ですから栄駅周辺も日常使いしやすい立地です。(中区の1丁目立地のため名古屋駅へ近く感じやすい縦ブロック)

昔ながらの建物も多く、ここ数年で高価格帯の分譲マンションがちらほらと開発されているエリアです。収入高い方が住みたいと思えるようなマンションはこれまで少なかったエリアですから現在のマーケットとしては弱いです。それを変えていくきっかけとなるのが今作となります。

物件周辺にコンビニは点在していますがスーパーマーケット系は強くありません。ただ、徒歩8分のオリマチ(プラウドタワー名古屋錦)のタチヤがオープンしたことでこれまでよりかは便利になりました。

飲食店は散歩がてら徒歩でも自転車でも選択肢豊富ですからシングル・ディンクスでも楽しみは大きいでしょう。四間道と円頓寺商店街もすぐ近くです。通学校は丸の内小学校(御園小学校と名城小学校が統合)で徒歩12分、丸の内中学校で徒歩8分です。

建設地は東西に長いテトリス形状です。接道も東西で東側に住戸棟、西側にシンボルツリーを配した車寄せと昇降横行式の機械式駐車場という配置です。建物を東側に寄せることで25階建てと丸の内駅周辺、そして東海圏としてはしっかりとした背の高さです。

南北の敷地境界線ぎりぎりまで住戸棟を建てるため南北の低層階は壁ドンとなるのですが1フロア5戸で1戸を除き角住戸のため全体的に窓面は豊かです。東側は接道しているため離隔はそれなりにとれます。電線が地中化されているため苦しさはありません。北西側は敷地内駐車場のためまだいいですが南西側はこれまた建物があります。低層階と中層階以上の条件が大きく変わるマンションのため価格差も大きなものとなっています。

外観デザインは強調された柱が空に伸びていき上層1フロアで濃い色に変わるのがかっこいいですね。ダイレクトウィンドウも相まってタワーマンションらしい目立つ存在となりそうです。

東側はセットバックしており植栽豊かなエントランスアプローチを通ってからのエントランスホールとなります。エントランスホールはこじんまりとしているものの隣のラウンジは二層吹き抜けとなっており1階のプライベートワークルーム3室と階段を経由して(エレベーターでも行き来できます)ユーティリティラウンジ(モニター付きでオンライン会議対応)へと繋がっています。

ラウンジは階段付近もおしゃれですし大窓から植栽も望めるなどあえて通りたくなるような空間としてくれています。建物の外へ出る際はエレベーターホールから風除室までの間に自然とラウンジが目に入るのもいいですね。奥行を感じられそうです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※●●台は100万円単位の予定価格

Aタイプ　1LDK　54.52㎡

画像出典：プラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークス公式HP

10階　5198万円　坪単価315万円
11階　5248万円　坪単価318万円
16階　5548万円　坪単価336万円

Bタイプ　2LDK　73.41㎡

画像出典：プラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークス公式HP

2階　4900万円台　坪単価220万円
12階　7198万円　坪単価324万円
15階　7598万円　坪単価342万円
17階　7798万円　坪単価351万円
22階　8298万円　坪単価373万円

Cタイプ　1LDK　58.02㎡

画像出典：プラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークス公式HP

6階　3900万円台　坪単価222万円
7階　3900万円台　坪単価222万円
8階　3900万円台　坪単価222万円
9階　4100万円台　坪単価233万円
11階　5000万円台　坪単価284万円
14階　5300万円台　坪単価302万円

Dタイプ　3LDK　73.02㎡

画像出典：プラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークス公式HP

2階　5400万円台　坪単価244万円
5階　5600万円台　坪単価253万円
7階　5800万円台　坪単価262万円
9階　6000万円台　坪単価271万円
11階　6700万円台　坪単価303万円
13階　6998万円　坪単価316万円
14階　7098万円　坪単価321万円
17階　7498万円　坪単価339万円
18階　7598万円　坪単価344万円
21階　7948万円　坪単価359万円

Eタイプ　2LDK　68.57㎡

画像出典：プラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークス公式HP

16階　6608万円　坪単価318万円

Fタイプ　1LDK　56.51㎡

画像出典：プラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークス公式HP

18階　5808万円　坪単価339万円

Gタイプ　1LDK　60.06㎡

画像出典：プラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークス公式HP

17階　5500万円台　坪単価302万円

Hタイプ　2LDK　69.76㎡

画像出典：プラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークス公式HP

17階　6758万円　坪単価320万円
22階　7118万円　坪単価337万円

お安めの部屋がすべて売り出されていくと平均坪単価としては320万円ほどになりそうでしょうか。

今回訪問したきっかけとなったのがCタイプの壁ドン住戸です。ザ・壁ドンです。8階くらいまで壁ドンとなるため条件はよくないのですが「眺望はありません。でも広さと間取りでは満足させます！」という部屋なのです。もしも間取りが微妙だったら訪問しようと思いませんでした。3900万円台(8階以下)というグロスのとっつきやすさも評価ポイントではあるのですが壁ドンですから安くて当然でしょう、ただ、繰り返しになりますが間取りがいいのですよね。

柱の食い込みとそのラインの下がり天井は気になりますが8m超のワイドスパンで主寝室とリビングは一人で住むにはしっかりとした広さです。収納も充実していますし浴室サイズは1418です。主寝室は壁ドンを和らげるため吹き抜けにてセットバック。全戸浴室に窓があるのですが壁ドンの部屋でも風通しとしては使えます。壁ドンさえのめるのであれば価格はもちろんですが居室内のゆとりでは満足させてくれることでしょう。

見学して「さすがに壁ドンは…予算上げて上を狙うよ」となった際にはGタイプまで飛んでしまうこともおすすめしたいです。Gタイプは60㎡を超えてくるため収納力が増します。部屋数や広さを求めるけども予算がそこまで伸びないとなれば南窓は壁ドンですが東窓が接道向かいまで視界がひらけるDタイプ低層階がおすすめしやすいです。(南西のほうがお安いですが低層階は西方面も抜けない)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホン、玄関電子錠など坪単価320万円ほどが平均のマンションとしては十分ですし3900万円台の部屋からすればかなりコストパフォーマンスが良いでしょう。

構造は制震、二重床・二重天井、基本天井高は2600mmです。

各階ごみ置場はありませんがエアコン付きの内廊下です。

周辺分譲マンション相場を確認しましょう！

・ポレスターザ・レジデンス　2016年築　丸の内駅徒歩3分　現在の坪単価約205万円　

・プラウドタワー名古屋丸の内　2020年築　丸の内駅徒歩4分　現在の坪単価約250万円

周辺賃貸分譲マンション相場を確認しましょう！

・プラウドタワー名古屋丸の内　2020年築　丸の内駅徒歩4分　現在の㎡賃料約3200円　(壁ドンで㎡賃料約2750円)

上記相場からプラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークスの将来価値を予想すると

Cタイプ　1LDK　58.02㎡　8階　3900万円台(新築時)　→　3900万円台(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地西側に屋根あり平置き3台と昇降横行式の機械式42台で設置率約38％です。

～機械式駐車場サイズ～

全長5050mm・5300mm×全幅1900mm・1950mm×全高1550mm～2100mm×重量2300kg・2500kg

駐輪場は屋内と屋外混在で設置率約94％です。

管理費は㎡単価月額約204円、防災センターなしですがコンシェルジュサービスあり、ディスポーザーあり、エアコン付きの内廊下でこの単価だと優しく感じますね。(関東圏の新築タワマン感覚)

エレベーターは2基(分速105m)、1基あたり約59戸とゆとりあるほうです。

～支払いイメージ～

変動金利　35年フルローン　3998万円で計算

Cタイプ　1LDK　58.02㎡　8階　3900万円台

毎月125000円(維持費込み)

～上記住戸の想定賃料～

相場だけで見ると月額20万円、しかし壁ドンであるため月額16万円と見ておくと安心でしょう。月額16万円の場合でも利回り5％近いですからいいほうです。

分譲タワマンで全体的なスペックも高いですから相場の20万円で決まる可能性も十分ありますがかなりの壁ドンですから甘く見ないほうがいいと思います。とはいえ壁ドンで4万円安いなら借り手はいるでしょう。

投資としても悪くないですしセカンドハウスとしても悪くないでしょう。もちろん名古屋の方の一次取得にもおすすめしやすいです。グロスの低さは正義です。

建物模型

【総評】

名古屋は供給過多がゆえに現実的な価格設定であったり、他社のマンション含めても価格調整が多かったりと買い手にとってはチャンスの時期であると感じます。

未来価値を信じるならば面白いですし未来価値の見通しも明るいのではないでしょうか。

例えば株であれば好材料の情報が出ればすぐに株価に反映されますが住宅となれば好材料の情報が出ただけでは販売価格に反映させても検討者がそれをすぐに受け入れるという世界ではありません。名古屋の伸びしろというポテンシャルは大きなものですから値上がるという目線で買うのをおすすめするとまでは言わないですが名古屋の実需層で今検討できる段階にいるのであれば早いうちにポジションセットしておくことをおすすめしたいです。もしも関東圏と同じ流れになるのであれば業者が熱くなっているうちにクールに購入しておくと「良い時期に買えた」となるのではないでしょうか。

名古屋で予算4000万円以内で検討中となれば壁ドンとはいえお若い一次取得層にもおすすめしたいです。もちろん壁ドンを積極的におすすめするわけではないですが壁ドンだからこその価格、そして立地と箱は魅力が大きいですからね。

関東圏目線でも投資としても面白いでしょう。セカンドハウスとしてもいいですね。もちろん予算伸ばしてもっと条件良い部屋を狙う～ができるならそれでも良いのですがこの立地この箱(建物全体だけでなく室内の広さや間取りも〇)で3900万円台は買いだと思いました。

繰り返しになりますが予算伸びるなら満足度を優先して壁ドンを回避したほうがいいですが予算4000万円の方にとって5500万円の部屋との価格差は誤差ではないですから予算内で最高の買い物をするという目線で考えれば壁ドンをのんででも飛びついてほしいです。(他県の投資家さんにもっていかれる前にGOです！！)

厳しい壁ドンをカバーする価格と商品力です。とはいえ見学すると予算伸ばしてでも壁ドンを回避したくはなるでしょうからそこはお財布との戦いでしょう。

答えはシンプルに

・予算伸びるなら壁ドンを回避すべき

・予算伸びないなら壁ドンをのんででも買うべき

でよろしいのではないでしょうか。壁ドンばかりに目が行きがちですが壁ドンでない部屋もマーケットからすれば割高感ありません。

儲かる目線で考えすぎないほうがいいとはいえ…まぁ…こりゃ負けることはないでしょうね。

動画もご覧ください！

■プラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークス　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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