今回ご紹介するのはプラウドシティ仙台上杉山通です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:大林組
価格:4100万円台~7700万円台(予定)
最多価格帯:4300万円台(予定)
専有面積:67.86㎡~91.07㎡
総戸数:209戸
規模:13階建て
交通:仙台市地下鉄南北線「北仙台」駅徒歩10分 JR仙山線「北仙台」駅徒歩9分 仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅徒歩12分
所在地:宮城県仙台市青葉区堤通雨宮町
竣工予定:2020年1月下旬

駐車場:160台
駐輪場:271台
バイク置場:10台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドシティ仙台上杉山通公式HP

東北大学雨宮キャンパス跡地(国有地)の一部で商業・医療・住宅の大規模複合開発となります。

住宅に関してはプラウドシティ仙台上杉山通の真横に住友不動産が分譲マンションを建設するため唯一無二というわけではないのですがプラウドシティ仙台上杉山通が二面接道の角地であるのに対して住友不動産は北側の一面接道と条件が悪くなりますから今購入できる方は待つ意味はほとんどないでしょう。土地の仕入れ値も同じくらいとなればお安く販売される可能性も少なくなります。

[住友不動産の計画]

(仮称)堤通雨宮町Ⅳ計画新築工事

地名地番:仙台市青葉区堤通雨宮町10番3の一部
用途:共同住宅 204戸

敷地面積:7.915.75㎡
建築面積:3.334.82㎡
延べ面積:20.124.86㎡

階数:地上13階
高さ:39.85m

着工予定:2019年5月1日
完了予定:2020年3月31日

建築主:住友不動産
設計者:西松建設
施工者:西松建設

北側一面接道のためプラウドシティ仙台上杉山通よりも日影規制が厳しくなりそうですね。現地を見た限りは住友不動産の計画を待つ理由は見つけられませんでした。

医療街区は福祉施設を含む病院(仙台厚生病院系)、商業街区はイオン(イオンスタイル?)となります。イオンは土壌対策の工事が長引き工事が遅れ気味ですが頓挫することはないはずです。おそらく。

大規模商業施設隣接のマンションに関しては値下がるどころか新築時よりも価値が上がるもしくは価格を維持することが多いわけですがそれはある程度仙台でも当てはまるのかなとは思います。商業施設に訪れる方が自然とマンションを目にして家を探す際にはポータルサイトで検索。つまりはマンションの存在そのものが広告となるわけです。中古の場合は新築と違い大々的な広告が打てませんから駅前でない場合には大規模商業施設隣接など特徴がないと中古市場では苦戦しがちとなります。

とはいえ新築マンション高値市況ということもあり仙台としてはそこそこの価格にはなっていました。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[ブルームレジデンス 南向き]

Aタイプ 4LDK 86.70㎡ 管理費(月額)14700円 修繕積立金(月額)11790円

画像出典:プラウドシティ仙台上杉山通公式HP

2階 6159万円 坪単価234万円
7階 6409万円 坪単価244万円
13階 7269万円 坪単価277万円

Bタイプ 3LDK 71.00㎡ 管理費(月額)12000円 修繕積立金(月額)9660円

画像出典:プラウドシティ仙台上杉山通公式HP

2階 4329万円 坪単価201万円
7階 4729万円 坪単価220万円
13階 5229万円 坪単価243万円

Cタイプ 3LDK 71.52㎡ 管理費(月額)12100円 修繕積立金(月額)9730円
2階 4349万円 坪単価201万円
7階 4749万円 坪単価219万円
13階 5249万円 坪単価242万円

Dタイプ 3LDK 71.00㎡ 管理費(月額)12000円 修繕積立金(月額)9660円
2階 4329万円 坪単価201万円
7階 4729万円 坪単価220万円
13階 5229万円 坪単価243万円

Eタイプ 4LDK 82.68㎡ 管理費(月額)14000円 修繕積立金(月額)11240円

画像出典:プラウドシティ仙台上杉山通公式HP

3階 5149万円 坪単価205万円
7階 5349万円 坪単価213万円
13階 5849万円 坪単価233万円

Hタイプ 3LDK 70.08㎡ 管理費(月額)11800円 修繕積立金(月額)9530円
3階 4249万円 坪単価200万円
7階 4549万円 坪単価214万円
13階 5049万円 坪単価238万円

Iタイプ 4LDK 91.07㎡ 管理費(月額)15400円 修繕積立金(月額)12390円

画像出典:プラウドシティ仙台上杉山通公式HP

2階 6849万円 坪単価248万円
7階 7099万円 坪単価257万円
13階 7799万円 坪単価283万円

[エアリーレジデンス 東向き]

Jタイプ 3LDK 70.33㎡ 管理費(月額)11900円 修繕積立金(月額)9560円

画像出典:プラウドシティ仙台上杉山通公式HP

3階 4219万円 坪単価198万円
7階 4339万円 坪単価203万円
13階 4749万円 坪単価223万円

Kタイプ 3LDK 67.86㎡ 管理費(月額)11500円 修繕積立金(月額)9230円
3階 4149万円 坪単価202万円
8階 4299万円 坪単価209万円
12階 4499万円 坪単価219万円

Lタイプ 3LDK 70.04㎡ 管理費(月額)11800円 修繕積立金(月額)9530円
3階 4209万円 坪単価198万円
8階 4359万円 坪単価205万円
11階 4449万円 坪単価210万円

Mタイプ 4LDK 82.34㎡ 管理費(月額)13900円 修繕積立金(月額)11200円

画像出典:プラウドシティ仙台上杉山通公式HP

3階 5299万円 坪単価212万円
8階 5549万円 坪単価222万円
11階 5699万円 坪単価228万円

おすすめはJタイプとなります。東方向には宮城教育大学付属幼稚園・小中学校がありますから抜け感がありますし、少しばかり自己日影があるとはいえ角住戸でこの単価となれば価格の歪みとなりますから売れること間違いなしでしょう。Jタイプであれば早めに行動しないと売れてしまうはずです。とくに12階と13階はおすすめです。11階まではリビングと洋室の基本天井高が2450mmであるのに対して2600mmとなります。この15cmの差は大きいでしょう。

基本的には6mスパンのためごくごく普通の間取りではあるのですが多くのお部屋が両面アウトフレームとできていますし、オープンポーチを設けていますからザ・分譲マンションと名乗れるゆとりがあります。玄関の靴箱隣にクロークスペースがあるのはいいですね。小さめのベビーカーであったりトランク、コート掛けなどを置くことができます。

設備仕様面ではプラウドタワー仙台勾当台通にはなかったディスポーザーがあります。その他浴室ダウンライト、ローシルエットトイレ、バルコニー水栓・コンセント、可動式ルーバー面格子などなど充実したものとなっています。ボイドスラブ工法のため下がり天井が少なくなっています。構造は直接基礎の免震構造(13階で贅沢ですね)、床スラブ厚260mm以上(ボイドスラブ工法)、直床です。

外観は共用廊下側を色分けされたガラスパネルとしてデザイン性を持たせていますし、二層吹き抜けのグランドエントランス、庇のある車寄せ、将来的に商業街区と繋がるサブエントランスなどなど全体的に力が入っています。

街の中でありながらもバーゲート付きの自走式駐車場(設置率約76%)となっていますから日常的に車を利用する方には合ったマンションとなります。しかしながら非車利用者からすればバスの本数が少ない愛宕上杉通り沿いに位置していますし、北仙台駅へも大きめの交差点を渡る必要があるなど交通利便性を重視する方には少々厳しい(プラウドタワー仙台勾当台通と比べて)立地条件です。どうしても同時供給のプラウドタワー仙台勾当台通と比べてしまいますから余計に。

ゴミ置き場はラウンジから近く捨てるのが容易な場所にあるのですがしっかりと前室を設けているため臭い漏れ問題の心配はないでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド支倉町 2005年築 支倉町 現在の坪単価約135万円

・プラウド上杉 2006年築 上杉3 現在の坪単価約170万円

・プラウド一番町 2007年築 一番町1 現在の坪単価約165万円

・プラウドタワー支倉 2008年築 支倉町 現在の坪単価約155万円

・プラウド錦上杉通 2009年築 錦1 現在の坪単価約165万円

・プラウド本町 2009年築 本町3 現在の坪単価約165万円

・プラウド上杉トレサージュ 2009年築 上杉2 現在の坪単価約160万円

・プラウド仙台上杉山 2011年築 堤通雨宮町 現在の坪単価約150万円

・プラウド広瀬町 2011年築 広瀬町 現在の坪単価約160万円

・プラウド上杉フォレストコート 2012年築 上杉4 現在の坪単価約180万円

・プラウド本町定禅寺通 2016年築 本町3 現在の坪単価約295万円

・プラウドタワー仙台勾当台公園 2018年築 錦町1 現在の坪単価約200万円

上記相場からプラウドシティ仙台上杉山通の将来価値を予想すると

Jタイプ 3LDK 70.33㎡ 7階 4339万円(新築時) → 3880万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

[バス]

上杉山中学校前 8:12発
仙台駅前 8:22着

[地下鉄南北線]

北仙台8:00発
北四番丁8:02着
勾当台公園8:03着
広瀬通8:05着
仙台8:07着
五橋8:08着
愛宕橋8:10着
河原町8:12着
長町一丁目8:13着
長町8:15着
長町南8:17着
富沢8:19着

北仙台8:02発
台原8:04着
旭ヶ丘8:05着
黒松8:07着
八乙女8:09着
泉中央 8:11着

[JR仙山線]

北仙台8:05発
東照宮8:07着
仙台8:12着

北仙台8:25発
北山8:27着
東北福祉大前8:29着
国見8:32着
葛岡8:36着
陸前落合8:40着
愛子8:43着
作並8:54着
山寺9:13着
羽前千歳9:22着
北山形9:25着
山形9:29着

[東北新幹線]

仙台 7:21発
大宮 8:30着
上野 8:50着
東京 8:56着

前回ご紹介した長町エリアと同じくJR+地下鉄が利用できるのは強みとなります。東京みたくそこらじゅうにJR・地下鉄が走っているわけではないので仙台エリアでJR+地下鉄というのは珍しいのです。

【総評】

私が仙台エリアで検討しているとするならばプラウドタワー仙台勾当台通ではなくプラウドシティ仙台上杉山通を選びます。その理由としては交通利便性を妥協したとしても豪華なエントランスや自走式駐車場、商業施設隣接という利便性を得たいからです。逆に交通利便性を重視する方にはプラウドタワー仙台勾当台通がおすすめです。

あとはファミリー層でお子様の教育が~という方はプラウドシティ仙台上杉山通を選ぶ方が多いでしょう。プラウドシティ仙台上杉山通の通学校は人気の上杉山通小学校、上杉山中学校(こちらはプラウドタワー仙台勾当台通も同じ)となっています。宮城教育大学付属小学校の抽選に漏れても公立が人気校となりますから滑り止めとしては贅沢すぎますね。。。

マンションを買うなら青葉区と考える方が多いことはたしかですし、昔ながらの文教エリアの複合開発となれば・・・これは鉄板の買い物と言えるのではないでしょうか。仙台市としてもコンパクトシティ化は避けられないことでしょうし、土地が民間に渡ったとはいえほっとけないエリアであることはたしかですから資産性としても将来的に大暴落は考えにくいですね。関東圏よりも大手志向が強いと感じるエリアですし、仙台エリアに数多くあるプラウドの中でも目立つ存在ですから迷う理由もないくらいおすすめできるマンションとなります。

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