ザ・パークハウス駒込丘邸フレシアの購入・売却相談はマンションマニアまで

［新築時物件概要］

売主：三菱地所レジデンス株式会社・日本貨物鉄道株式会社
価格：4,998万円～
総戸数：30戸　
交通：ＪＲ山手線「駒込」駅(東口)徒歩10分、ＪＲ山手線「田端」駅(北口)徒歩12分、ＪＲ京浜東北「上中里」駅(改札口)徒歩10分、東京メトロ南北線「駒込」駅(3番出口)徒歩13分
所在地：東京都北区中里３丁目404番7(地番　
建物竣工：2014年5月完成済

[特徴]

・空地率約66％
・ディスポーザー
・シャッターゲート
・鉄道ビュー(共用廊下側)

～以下、2014年8月22日公開の「モデルルーム訪問　その１２３　ザ・パークハウス駒込丘邸フレシア　買ってもいいマンションです！！」を転載～

今回は買ってもいいマンション

ザ・パークハウス駒込丘邸フレシア

の現地モデルルームを見学してきました！！

このマンションすでに完成済みなのですが、売れ残りではありません。完成してから販売する完成販売なのです。ただ、正直言って少しは値引きできます。私が見学した時点(８月初旬)で残り１５戸をきっていました。現在はおそらく１０戸程度です。

価格・値引きに関しては後ほど、、、

［物件概要］

立地・周辺環境

ＪＲ山手線の外側ではありますが、山手線の駅に歩いて行けるというのは価値があります。もともとはＪＲ貨物の社宅がありました。ですから売主にＪＲ貨物が入ってます。　フレシアという名前がついているのもそのためです。田端駅から歩くと１３分ですが、信号が一つしかないため時間がよめます。駒込駅からもスムーズにアクセスできるのですが、東京メトロ駒込駅は＋３分ほどかかります。

田端駅からは１９時台後半までコミュニティバスが運行しており、マンション近くまでアクセスできます。また、１００円ということもあり利用価値があります。

こちらが地図です

田端駅からは都営バス

・東43　東京駅丸の内北口
・端44　北千住駅前

が運行しています。

東京駅までバスが出てるのもすごいですね！物件名にもあるとおり丘の上です。利便性よりも環境重視のＤＩＮＫＳ・ファミリーにはとてもおすすめできる立地環境です。

眺望

このマンションは丘の上にあり、北側は線路、東側、南側は戸建のため眺望も魅力の一つです。

北側の眺望をご覧ください！！　

すごいですね笑

電車マニアにはたまらないでしょうね～！Ｃタイプは東側にも窓があるため４階以上の住戸からスカイツリーがばっちり見えます！南側は４階から抜けてくるのですが、電線の関係で５階以上が確実です。西側にはＪＲ貨物の社宅があるのですが、あの佇まいを見る限りここと同じように売却されてマンションになるのではないでしょうか？

構造・内装

山手線徒歩圏だけあって都心仕様です。

・３０戸なのにディスポーザー設置！
・食器洗い乾燥機
・節水トイレで手洗いカウンターあり
・床暖房
・複層ガラス
・ルーバー面格子
・スロップシンク
・二重床・二重天井
・床スラブ厚　２６０mm！！
・自転車置き場へもオートロックあり
・駐車場にシャッターゲート

さすがは都心仕様。。。

価格

さて、肝心要の価格！！

正直値引きができると冒頭で申しましたが、１割！とかは無理です。
完成済みですから売り急いでいるとはいえ、売れ残りではないですし、もともとの価格も割高ではないので。

ではいくら値引きできるのか？

３％くらいでしょう。でも５０００万円の３％はでかいです。このくらいは引けるような雰囲気でした。３％引けるのであればどの部屋を購入しても大丈夫なのですが、リセールでとくにおすすめなのは１階住戸です。

・Ａタイプ　１０２号室　６７．５５㎡　５２５８万円　坪単価＠２５７万円
(モデルルーム使用住戸のため家具付き＋エコカラットなどのオプション付き)

・Ｃタイプ　１０３号室　６８．６８㎡　５１９８万円　坪単価＠２５０万円
(商談ルーム使用住戸のためエアコン付き)

Ｂタイプ１階はＥＶより手前のため人通りが多くおすすめしません。

その他の部屋でおすすめなのは

・Ｂタイプ　６０１号室　６８．１２㎡　５４９８万円　坪単価＠２６６万円
・Ａタイプ　１００２号室　６７．５５㎡　５６８８万円　坪単価＠２７８万円

部屋が選べない状況で完成済みです。購入の意思があるなら３％引きも十分可能です。この物件を３％引きで買えばリセールには困らないでしょう。仮に６０１号室を３％引きの５３３３万円フルローンで購入したとしましょう。１０年後の残債はおおよそ３９００万円です。１０年後に売却するときに室内状況が良好であればまぁ４０００万円をきることはないでしょう。それほどリセールが期待できる物件ではありませんが、山手線徒歩圏＋高台＋大手売主の組み合わせですから残債割れの心配は無用でしょう。

維持費

このマンション、３０戸ということで管理費が高いです。

１㎡あたり約２８４円です。修繕積立金は１㎡あたり１２０円です。駐車場はすべて平置きで２３０００円です。３０戸中１３台の設置ですから２、３台余るのではないでしょうか？？平置きというのは魅力的ですね～！駐輪場は１世帯２台で３００円。バイク置き場は３台で２０００円です。

共用施設

共用施設はとくにありません。

高級感のある佇まいです　