新築プレミアムはどこまで許容できますか？

私が良く使う【新築プレミアム】という言葉ですが一体どんな意味なのか？

それは【住んだ瞬間に下がる価値】について表現しています。

例えば5000万円で購入した新築マンションが入居した瞬間に4500万円になった場合は下がった分の500万円が新築プレミアムということになります。

新築マンションを購入するメリットとして新築という快適性、精神衛生上良いなどは当然としてメニュープランを選べたり、カラーセレクトができたり、キッチンや洗面化粧台の高さが選べたりと新築ならではの選ぶ楽しみもあります。それらの快適性や楽しみを【新築プレミアム】で買うわけです。

マンションに関してはまったく同じものが存在しないわけで、他の商品と比べるのは少々無理はありますが、車、洋服、家電、家具など世の中に存在するほとんどの商品が一度人の手に渡ってしまえば価値が落ちます。それと同じ考えですね。これがマンションとなると金額が大きくなるため【新築(新品)プレミアム】が大きく感じるわけです。

相談者様から「この5000万円の新築マンション住んだ瞬間いくらの価値になりますか？」というような質問が毎日のようにきます。その際は「そちらのマンションが今現在築1年程度で誰かが入居済みならいくらで買いますか？」と質問返しをしてみます。そうするとほとんどの方が「ギクっ」と言った感じで困ってしまい、多くの方の返答が1割以上下げた金額で回答がきます。それが現実なのです。今買おうとしているお部屋が築浅の中古だと思って検討してみれば自ずと新築プレミアムの額がわかりますよね。

もちろん相場観についてもお伝えしていますのでお気軽にご連絡ください。

例・・現在の周辺相場はほげほげで今の相場のままと仮定して築10年時は坪単価ほげほげ万円程度となるでしょう

(本来はモデルルームの営業さんが相場を伝えるべきなのですが。。。相場がきついところだと資料さえないことがほとんどです)

では新築プレミアムはどこまでが許容範囲なのか？！これは人それぞれではありますが個人的(私が新築を選ぶなら)には1割減までです。5000万円で購入したお部屋が入居した瞬間に4500万円になるのであればそれは一般的数値ですし、50年住むとして500万円を月割りすれば月に1万円以下です。その金額で新築で買ったという喜びや快適性、メニュープランなどのカスタマイズを楽しめたと思えればお安いものです。

ただ最近では新築プレミアムが2割のエリアも出てきました。5000万円で買ったお部屋が入居した瞬間に4000万円になってしまう・・・個人的にはちょいときついかな～と。それでもしっかりと説明をしたうえで購入される方もいます。エリアを絞っていて新築オンリー、しかも住まい探しを急いでいれば仕方ないですよね。

皆様はどれくらいまで新築プレミアムを許容できますか？ぜひお考えください。

ただ、注意点もあります。

相談者様「入居した瞬間に2割価値が下がるのは理解しました！それでも家族が気に入っているので購入します！」

など納得されたうえで購入される方は多くいますが、そのような連絡があった際に

マンションマニア「ご家族が気に入ったなら良かったです！満足度が高くなれば買ってよかったと思えるでしょう。では購入の際は頭金を2割以上入れるか、手持ち金として○○万円程度は残しておいてください。」

相談者様「貯金は諸費用分しかないのでフルローンです。手持ち金もほとんど残りません。」

こんなやりとりがちょくちょくあります。

ほんとにそれでいいのでしょうか？さすがにそれを聞いてしまったからには購入に対して背中を押すことはできません。頭金なし、貯蓄なしで新築プレミアムが2割のお部屋を購入すれば入居した瞬間から負債を抱えることになります。5000万円のお部屋であれば1000万円の負債です。私は住宅ローン自体を負債とする考えはしません。それは物件を売りさえすればローンを0にできるからです。ただ、1000万円の負債がある状態では売却しても0にできません。これは危険すぎます。

新築プレミアムと同等額の頭金を入れるか、貯蓄を残せないのであれば私は背中を押せません。頭金もないし貯蓄もない、、、なんとか諸費用だけはあります。。。そのような方でも住宅を購入することはおすすめします。ただし、住んだ瞬間に価値が下がらない新築マンションか中古マンションのみをおすすめしています。

住宅ローンの残債を消せない住宅購入は住宅ローン破たんを招きますから本来は営業さんが止めるべきなのです。しかし、営業さんは家を売るのが仕事ですから止める義務はありません。私が営業さんの立ち位置にいたとしたら正直止めないですね。だって家を売ることが仕事なわけで、本人が買いたいって言っているのを止めたらクビになりかねません。ですから自分を守れるのは自分しかいないのです。住宅を買う際はそのお部屋の価値、自身の資金計画(ライフプラン)をしっかりと把握したうえで購入することをおすすめします。

高いお金を出せば良いマンションが買えるのは当然です。しかし、現実は人それぞれ懐具合が違います。その懐具合の中で最良の選択肢を選ぶことが家族の幸せにつながるはずです。

住まい探しで迷った際はぜひ当ブログをご活用いただきつつ、ご質問があればお気軽にご相談ください。

マンションマニア様
こんにちは。いつも拝見させていただいております。
アトラスタワー小山城山町というマンションを検討しています。
検討中の部屋は、13階で70m2の3ldk 内部屋で3600万円台です。
購入は現金一括を考えています。
相談のポイントは、資産価値として、この物件の10年後は
どのような評価をされていると考えますでしょうか？
私どもは夫婦のみの世帯でまだ子供がいません。夫40歳、妻36歳。
今後の家族計画が未定の中で、購入に踏み切って良いか悩んでいます。
私見で構いませんのでアドバイス頂けますと幸いです。