売却物件募集中！【囲い込み一切なし】
マンションマニア本人に相談できます！
新築時の坪単価約220万円
2019年の坪単価約260万円
2020年の坪単価約230万円
2021年の坪単価約280万円
2022年の坪単価約290万円
モデルルーム訪問 その１０８ オーベル志村城山 間違いなく買ってもいいマンション おすすめです！！
※2014年5月の記事を転載
［物件概要］
売主：大成有楽不動産株式会社
総戸数：74戸（地権者予定住戸7戸を含む）
価格：未定
交通：都営三田線「志村坂上」駅徒歩3分
所在地：東京都板橋区志村二丁目6-1他（地番）
建物竣工：平成27年2月中旬
マンションコミュニティでも話題に！！擁壁について
まず、マンションコミュニティというサイトで擁壁についてひたすら書かれていますので、擁壁に対する対策について書きます。
まず地盤についてですがまったく問題なく、擁壁の影響もありません。
実際に４０年くらい前に三田線建設で切り開いた後に擁壁を戻す工事・施工をしたままですから、現状は多少のクラックもあり見た目も悪いため売主が竣工までに綺麗に補修します。
竣工後引き渡されたあとはあの擁壁の管理者はオーベル志村城山の住民となります。
ですから長期修繕計画に盛り込んであります。
ですからそこまで心配することはありません。
とくに安心できた点としては上記内容について営業マンから何より先に説明があったことです。
これは営業マンにもよるのかもしれませんが、素晴らしい対応でした。
都心仕様のマンション
私は基本的に年収が４００万円～でも購入可能なマンションを多く見学しています。
２３区でも板橋区、練馬区、北区付近がメインエリアです。
ですから都心の物件というのはあまり見たことがないのですが、やはり都心の物件と私のメインエリアのマンションでは内装が違います。
(当然お金をかければどうにでもなるのですが)
ところが、オーベル志村城山は都心仕様のマンションなのです。
オプションを付けずしてです。
・キッチン天板が御影石
・ディスポーザー設置(この規模のマンションとしては珍しい)
・食器洗い洗浄機
・ミスティ
・サーモスタッド水栓
・高級感ある扉(セットバック)
・物干しフック
・駐車場シャッターゲート
・サイクルゲート(オートロック)
・カメラ付きエレベーター
・スロップシンク
・防水コンセント
・可動ルーバー面格子
などなど
オプションなしでも贅沢な仕様・設備なのです。
これは近辺ではなかなかないのが実情です。
適正価格
肝心要の価格ですが、あくまで予定の段階ではありますが、思ったよりは高くなかったのです。
向きごとに予定価格を掲載いたします。
西向き
・３１３号室(角部屋) 78.06㎡ ５０００万円台 ＠２１７
・３１２号室(中住戸) 65.23㎡ ４２００万円台 ＠２２０
南向き
・３１０号室(角部屋) 86.90㎡ ６０００万円台 ＠２３３
・５０７号室(中住戸) 72.48㎡ ５０００万円台 ＠２３６
・５０３号室(中住戸) 62.29㎡ ４０００万円台 ＠２１９
東向き
・３０１号室(角住戸) 65.79㎡ ３８００万円台 ＠１９７
このような予定価格になっています。
これを見ると角部屋が割安感があることがわかります。
予算がある方は角部屋がいいでしょう。
また、２ＬＤＫのお部屋は広告用なのか価格が抑え目です。こちらもおすすめ！
道路の音と排ガスを気にしない方は東向きもお得感があります。
ただ実際には北東向きなので日当たりはあまり望めませんのでご注意ください。
ＤＩＮＫＳには東向きもおすすめできます！
参考にここ最近、近隣で分譲された新築マンションの価格は
・プラウド志村城山 ＠２１３～２７７
・グローベル志村城山ザ・レジデンス ＠２１１～２５８
・プラウド志村坂上サンクアージュ ＠１８９～２２８
・プラウド志村坂上トレサージュ ＠１８４～２５１
・ライオンズ志村坂上レジデンス ＠２１４～２３３
＠＝坪単価 マンションマニア調べ
建築費上昇中である現状を考えれば、数少ない適正価格の新築マンションではないでしょうか。
いつまでたっても色褪せない逆梁ハイサッシ工法
私はマンション選びをする際に、立地や価格などはもちろんですが、逆梁ハイサッシ工法であるかも重要視します。
隣との境がペラペラボードではなく、コンクリートであることから独立性があるのはもちろん、見た目も高級感があり、築年数が経過しても古く見えません。
北区ではありますが志村坂上近辺ですと東京メガシティがそうです。
あちらは築１０年が経過しましたが、新築同様に見えますよね。
板橋区内で近くですと
・グローベル志村城山ザ・レジデンス
・パークハウス志村三丁目ステーションアリーナ
・ときわ台メリーガーデン
・マナーズフォート
・ライオンズときわ台レジデンス
・レクセルガーデン志村坂上
・ＢＥＬＩＳＴＡ板橋浮間舟渡
などが逆梁ハイサッシ工法です。
画像はもちろん、家の近くの逆梁ハイサッシ工法マンションをご覧ください！
違いがわかるはずです。
もちろん絶対条件ではないですが、逆梁ハイサッシ工法のほうが建築コストはかかるわけですから、希少価値はあります。
都心ですと多いのですが、私のメインエリアでは販売価格を抑えるために少ないのです。
オーベル志村城山は天上高は２m４０cmと最近としては高くありません。
しかし窓は２m３５cmありますから、十分開放感があります。
さらには二重床、二重天井となっています。
外壁だけでなく廊下側やバルコニー内側までもがタイル貼りの高級感ある造り。
板橋区では珍しい高級感溢れるマンションとなっています。
まさに「志村城山」を名乗るに相応しいマンションです。
平置きメインの駐車場
駐車場は７４世帯中２４台です。(来客用と身障者用を除くと実質２２台)
約３０％の設置率です。
これは板橋区内では若干の抽選になる設置率ですが駅近であることを考えるとぴったっし埋まるくらいではないでしょうか？
また、２４台中機械式は７台だけというのも無理のない造りでいいですね。
駐輪場は２００％の設置率
自転車は１世帯２台は確保できますので安心です。
資産性の高いマンション 「売りやすい」 「貸しやすい」
スーモで志村坂上駅徒歩３分以内の売り出し中の中古マンションを検索したら１件のみのヒットでした。
１０分以内で検索してみると５３件もヒットします。
このように駅から近いマンションの資産性の高さは一目瞭然。
それでも購入時の価格が割高では意味がありません。
適正価格で購入できるオーベル志村城山は永住志向のマンションでありながら、万が一のときには売りやすく、貸しやすい出口戦略のたてやすい物件です。
最後に、、、
とにかくオーベル志村城山はおすすめできるマンションです。
私自身も購入を迷っています。
今の家が賃貸などであった場合間違いなく購入しています。
ちなみにですが、私の同僚が板橋区近辺でマンションが欲しいということで、こちらのマンションを紹介しました。
おそらく購入するでしょう。
というか購入させます！
相談を受けたからには資産性のあるマンションを紹介しなければいけませんから。
板橋区内で分譲中(分譲予定)のマンションでは間違いなくナンバー１です。
これはこの近辺の新築マンションを１０年以上見てきた私が言うのですから間違いありません！
地権者住戸について気になる方も多いと思うのですが、７戸中６戸が２ＬＤＫの為、そちらは賃貸に出すことが予想されます。(親族に貸す可能性もありますが)
ご本人様は６階の角部屋の４ＬＤＫに住むのではないでしょうか。(あくまで私の推測です)
賃貸といっても安くみても１５万円は取るでしょうから、それなりの収入がある方しか住めませんからあまり気にすることはないでしょう。
管理組合がしっかりしていればどうにでもなります。
前回レポートしたスカイティアラと比較する方(両方のモデルを見学)も多いと思いますが、まったく別物ですので比較対象にはならないのではないでしょうか。
こちらは駅から近く希少性のある高級マンション。
スカイティアラは世界初の天地創造によってできるマンション。
まったく別物です。
どちらを選ぶかはあなた次第です！！
土地の記憶が今に重なる、この地だからこそ創りたい邸宅の姿 「城山丘邸」
誇りを品格に昇華させ、新たな歴史を築きます。
ザ・ヒルトップ オーベル志村城山
オーベル志村城山 第一期 分譲価格表
※2014年5月の記事を転載
オーベル志村城山 いよいよ第一期分譲開始です！！
分譲対象６７戸中４６戸を売りに出すようです！！
価格表はこちらです↓
※画像はクリックすると大きくなります
私が以前から買ってもいいマンションとして強くおすすめしている当マンション。
どの部屋を購入してもいいのですが、その中でもお買い得な部屋はどこかをお伝えしようかと思います。
まず東向きの
Ａタイプ ４０１号室 ６５．７９㎡ ３８９０万円 ＠１９７
志村坂上駅徒歩３分で＠１９７でも十分お買い得なのですが、角部屋の実質上階なしです。バルコニー側が中山道なので騒音はありますが、永久眺望です。角部屋のために風通しも最高！おそらくこの部屋は倍率が付くのではないでしょうか？
次におすすめは
Ｄrタイプ ８０１号室 ６２．２９㎡ ４１９０万円 ＠２２４
こちらもマンションマニア真剣に検討していた部屋です！
こちらも実質上階なしに等しく、８階は３世帯のみ！
しかもこのタイプはポーチ付き！！
ルーフバルコニー側は永久眺望なのでいいですね！
広めが希望の方には
Ｏタイプ ６０１号室 ８５．０２㎡ ５０９０万円 ＠１９９
この部屋お買い得過ぎますでしょ！
価格設定間違っていませんか？？(笑)
完全に上階なしでポーチ付き、お風呂には２面の窓が！！
これは絶対お買い得！！！！！！
オーベル志村城山
とてもおすすめできるマンションです！！
新築マンションの資料請求はこちら！
不動産の売買ならマンションカウンター
お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談
コメントを残す